경제프리즘

식품산업 육성에 보다 많은 관심을 기울여야

최근 국제적으로 식품산업은 높은 부가가치와 일거리를 창출하고, 수출확대에 기여하는 미래 유망산업으로 떠오르고 있다. 영국 런던에 본사를 두고 있는 세계적 산업동향 조사 및 컨설팅 기업인 데이터모니터(Datamonitor)가 2009년 3월 발간한 산업별 시장조사 보고서에 따르면 전 세계 식품 시장의 규모는 약 4조 달러에 달한다. 이는 자동차산업의 1.7배, 철강산업의 5.8배, 반도체산업의 8배 규모로, 이들 3개 유망산업 시장을 모두 합친 것보다 더 큰 시장이다. 또한 이 보고서에 따르면 세계 식품 시장은 2008~2013년 동안 연평균 4.5%씩 지속적인 성장이 예상되며, 2013년에 5조 달러에 이를 것이라 전망하고 있다. 특히 이러한 농식품 시장의 연평균 성장세는 자동차산업(3.5%), 반도체산업(1.8%)의 성장세 보다 높은 수치이다. 이렇게 세계 식품 시장은 자동차, 철강, 반도체 시장보다 규모가 크고, 성장률도 높을 뿐 아니라 특성상 문화의학유통 산업 등과 연계되어 경제적 파급 잠재력이 크다. 또한 식품 산업은 다른 산업에 비해 경기 침체의 영향이 적고, 향후 인구증가와 소득증대 등으로 시장규모가 지속적으로 확대될 전망으로 미래 산업의 중심이 될 것으로 보인다. 한편 우리나라는 일본과 중국은 물론, 대만, 동남아시아, 인도 등 세계 인구의 절반에 가까운 대규모 식품 소비시장과 인접한 전략적 요충지다. 우리나라가 속해 있는 아시아지역의 식품 시장규모는 1.5조 달러이며, 이는 세계 전체 식품 시장의 36.9%를 차지하는 규모로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 더욱이 우리나라와 인접한 아시아 식품시장은 세계 평균보다 빠른 연평균 4.9%의 고속성장이 예상된다.특히 몇 년 전부터 아시아에 불고 있는 한류 열풍으로 한국의 문화와 음식에 대해 세계인들이 높은 관심을 보이고 있어 우리 식문화를 전파하고 식재료를 수출할 여건이 성숙되고 있다. 잘 알려진 바와 같이 최근 한류를 바탕으로 한식에 대한 관심이 증가되고 있으며, 한식의 우수성이 국내외 언론 등을 통해 확산 중에 있어 지금이 한식세계화 최적의 시기이다. 예컨대 막걸리와 김치의 사례를 들 수 있다. 막걸리는 유산균이 많아 건강에 좋다는 사실이 확인되면서 알코올성 음료보다는 건강 발효음료로 최근 선풍적인 인기를 누리고 있다. 김치도 예전에는 외국인이 손사래 치는 것이 보통이었지만, 몸에 좋은 유산균이 많고 다양한 영양소가 풍부한 발효음식이라는 사실이 널리 알려지면서 세계적으로 인기가 높아지고 있다.이렇게 우리 식품산업은 많은 장점과 기회요인이 있으나 동시에 위협요인도 다수 공존하고 있다. 우선 현재 우리나라 식품제조품은 네슬레, 유니레버 등 글로벌 다국적 식품기업에 비해 경쟁력이 취약한 상태로 매년 30억달 이상의 무역적자를 시현 중이고, 세계 식품 수출시장에서 우리나라가 차지하는 비중은 0.3%에 불과하다. 더욱이 선진국과 글로벌 다국적 기업들은 적극적인 해외시장 개척노력으로 세계 식품시장 점유율과 집중도를 높여가고 있다. 현재 초국적 기업의 세계 식품시장 점유율은 20% 수준인데, 2030년에는 80%까지 증가가 예상된다. 즉 향후 세계 식품시장은 네슬레, 유니레버 등 소수의 글로벌 다국적 식품기업이 지배할 가능성이 커지고 있다. 특히 이들 글로벌 다국적 식품기업들은 전통 농산물이나 식물을 이용한 고부가가치 바이오 식품소재 개발과 함께 이를 활용한 고부가가치 기능성식품, 기능성화장품, 천연물의약품, 바이오화학제품 등 유망제품 발굴에 박차를 기하고 있다. 우리도 적극적으로 국내 식품 산업을 전략적으로 육성하고, 수출산업화 함으로써 우리 경제의 신성장 동력원으로 만들어가야 할 때다.임정빈 서울대학교 농경제사회학부 교수

오피니언 임정빈 2011-09-13 13:12

햇빛을 만드는 서원마을

과연 부동산에 언제 햇살이 찾아올까. 주택시장과 부동산이 침체를 벗어나지 못하고 있어 걱정하는 시민들이 많다. 부동산 광풍의 진원지였던 아파트에도 냉기가 서린지 오래다. 호황을 전제로 세웠던 각종 계획들이 무산되거나 지연되면서 경제와 재정위기의 진원지가 되고 있다. 무거운 분위기는 인천도 예외가 아니다. 가을이 다가오고 있지만 212개의 재개발재건축지역에 반가운 소식들은 없다.오히려 일부 지역에서는 사업을 둘러싼 각종 소송이 진행 중이다. 조합비대위시행사개인소유자 사이에서 보상금과 사업 지체 등을 둘러싼 갈등이 심각하다. 갈등의 요소를 양산한 바탕에는 헌법재판소가 지난 8월30일 위헌으로 판단한 도시 및 주거환경정비법 제28조 제4항도 한 몫을 했다. 민간이 행정주체가 되도록 하면서 재산권을 침해할 경우 요청되는 근거와 내용이 분명치 않게 법률이 규정했기 때문이다. 사업주체를 둘러싼 논쟁의 불씨를 제공했다는 뜻이다. 지금은 각 주체 사이에서 일어난 갈등과 소송 때문에 행정주체가 개입하기도 어려운 상황이다. 그런 사이에 재산권 제약이나 환경악화 등으로 주민들의 삶이 더 고통을 받고 있다. 민간과 시장의 자율에 의한 도시개발 방식이 오히려 개발을 저해하고 있는 것이다. 어떻게 할 것인가. 인천발전연구원에서는 서울 강동구의 서원마을을 주목했다. 그곳은 단독주택의 리모델링 사례이자 새로운 공동체 형성의 가능성을 제시하고 있기 때문이다. 서원마을은 암사동 선사 유적지 앞의 1만평의 면적에 건물 64동, 156세대에 245인이 거주하는 곳이다. 주민들의 말처럼 수십년간 문화재와 각종규제로 개발이 되지 않은 곳이다. 마을에 들어서면 가장 눈에 띄는 것은 담장을 허물고, 꽃과 나무를 심은 것이다. 이 사업을 시작하게 된 최초 동기는 주차문제 때문이었다고 한다. 이를 대변하듯이 집집마다 대문이 있던 자리에 2대의 주차공간을 만들었다. 보행자 중심으로 도로도 단장했다. CCTV로 방범시스템도 구축하였다. 그 결과 이웃주민들 간의 왕래와 소통도 훨씬 좋아졌다. 또한 담을 허물고 나니 바람 길이 살아나 집안을 맴돌던 습기와 곰팡이가 모두 없어졌다고 한다. 어떻게 가능했을까. 우선 다양한 주민들의 의견을 수렴하고 반영하기 위한 워크샵을 전문가와 함께 수차례 개최했다. 마을의 미래, 마을 공공사업의 우선순위, 집앞 가꾸기, 마을 공간 찾아 가꾸기 등에 대한 논의를 통해 3층(11m) 건축이 가능하지만 주민들이 총회결의를 통해 2층(8m) 이하로 낮추었다. 또 그린존을 설치해 대지 경계선에서 3미터 떨어져 집을 짓도록 했고, 술집이나 음식점 등이 들어오는 것을 막기 위해 용도를 단독주택으로 제한했다. 재산권보다 햇빛이 잘 드는 마당을 원하는 주민들의 소망이 실현되었던 것이다. 가장 큰 변화는 무엇일까. 그것은 주택과 부동산이 매매의 대상이 되었다는 점이다. 팔리지도 않던 주택들이 매매되기 시작하였고, 쳐다보지도 않던 마을이 관심의 대상이 되었다는 것이다. 물론 최근에는 마을이 새로운 모습으로 변화하면서, 대지가격도 많이 올랐다고 한다. 그동안 인천은 기존의 주택을 모두 철거하고, 고층 아파트를 건설하는 방식을 고수했다. 그러나 서원마을은 단독주택 지구의 경우 새로운 개발 가능성을 보여주고 있다. 삶의 질도 개선하고, 부동산의 가치도 올리는 새로운 모델이 되고 있기 때문이다.현재 서울시와 강동구는 마을회관 건립과 인프라 지원에 36억 원의 사업비를 투자했다. 서원마을은 주민이 주도하고, 행정이 지원하는 새로운 도시 만들기 방식이다. 때마침 국토해양부도 소규모의 마을 만들기와 도시재생 사업을 통한 주택이나 재정비 계획을 입법예고 했다. 연구원들이 흘린 땀들이 주택시장과 서민들의 삶의 질 향상에 도움을 주는 가을 햇살로 거듭나기를 기대한다.김민배 인천발전연구원장

오피니언 김민배 2011-09-06 11:13

호모헌드레드세대를 위한 자산관리

8월은 우리나라 뿐만 아니라 국제적으로 증시의 흐름이 지독할 만큼 큰 시련을 겪었다. 미국 디폴트에서 시작한 증시는 그칠 줄 모르는 등락을 거듭하면서 결국 고귀한 목숨을 끊은 상황까지 야기했다. 여기에 은행권의 가계대출 전면중단이 정부의 개입으로 하루만에 재개되기도 했으나, 여전히 가계대출에 대한 축소는 서민의 시름을 더하고 있다.한편 세계경제 악화는 미국의 상황에 더해 유럽까지 가세할 움직임을 보이고 있고, 추석을 코앞에 둔 상황에서 생활물가는 부담스러울 정도로 많이 올라있으며, 정부의 전월세 대책 발표에도 불구하고 전세가격은 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있지만 주택매매는 전혀 이루어지고 있지 않다. 강남의 전세가격은 타 지역의 집 한채 가격을 훌쩍 뛰어 넘어 무려 5억원에 달하는 곳도 있다. 이렇듯 경제전반에 엄청난 문제들이 산재한 현 상황에서 정치권은 서울시장 보궐선거에 온 신경을 쏟는 모습이다.증시가 출렁이면서 투자했던 자금이 엄청난 손실이 발생하였다고 울상일 때 또 다른 한쪽에서는 지금이 기회라는 생각으로 저가 매수를 시도하는 상황을 보면서 여러가지 생각이 들었다. 지금까지 경험에 비추어 볼 때 우리나라의 대다수는 투자보다 투기에 가까운 자금관리를 했다. 2006년과 2007년 사이에 중국펀드가 수익률이 치솟을 당시 그제서야 너도 나도 중국펀드를 권하고 투자하기에 이르렀으며, 그 결과 현재까지 마이너스 수익률을 기록하면서 원금회복을 못하고 있는 상당수의 투자자를 볼 수 있다. 또 1년 전 코스피지수가 1천800선을 넘어서면서 주식투자에 나선 개인들이 크게 증가하기 시작하였으나, 지금 엄청난 손실을 보고 있다.최근 강남권의 PB를 대상으로 조사한 강남 30~40대 부자들의 투자성향의 변화는 시사하는 바가 크다. 전통형 자산배분에서 탈피해 헤지펀드, 원자재, 수익형부동산, 회사채 등 다양한 분야에 분산투자하고 있다는 것이다. 과거에도 부자의 자산배분은 금융투자, 부동산투자, 그리고 안정적인 채권운용 등 크게 3분야로 고르게 분산 투자하는 방식을 취해 왔다. 현 인류 조상을 호모사피엔스(Homo-sapiens, 생각하는 인간)로 명명된 것에 비유하여, 호모 헌드레드(Homo Hundred, 100세 수명 인간)로 명명된 100세 신인류시대가 새롭게 등장하면서 이제 우리는 거부할 수 없는 100년이란 시간의 삶을 영위할 수 밖에 없는 현실 앞에 있다. 그렇다면 과거처럼 시장의 흐름을 뒤에서 추종하면서 가계자산을 운용하여서 100년의 삶을 행복하게 영위할 수 있을 것인가에 대하여 심각하게 생각해봐야 한다.그 누구도 경험하지 못한 100세 시대에 있어서 과거의 재테크방식이나 단기적인 자산운용방식만으로는 충분한 가계자금을 조달하는 것은 불가능하게 됐다. 그러므로 100세 시대를 위한 가정경제의 운용을 위하여 다음의 두가지를 반드시 유념하여 지혜로운 삶을 영위했으면 한다.첫째 단기 단순 수익추구에서 벗어나야 한다. 이제 자금을 운용해야 하는 시간이 길기 때문에 단기적인 수익을 추구하는 방식보다는 긴 안목으로 미래경제를 바라보면서 패러다임을 이해해야 하며, 새로운 다양한 금융상품을 이해할 수 있는 지식을 습득해야 한다.둘째 인생전반의 재무설계를 통한 자금의 흐름과 투자방법을 반드시 설정해야 한다. 100년의 삶을 위한 가계자산운용은 이제 결코 주먹구구로는 불가능하게 되었으므로 반드시 재무설계를 통하여 자금의 소요계획과 흐름을 분석하고 이에 맞는 투자 포트폴리오를 구성하여야 한다. 또 금융상품이 날로 복잡해지는 상황에서 더이상 혼자서는 효율적인 100년 자산운용은 불가능하므로 반드시 나의 가정을 맡아줄 믿을 수 있는 능력있는 자산관리 전문가를 고용하여야 한다.김천수 Fn닥터스 센터장재무컨설턴트

오피니언 김천수 2011-08-30 12:55

美 신용등급 하락이 경기지역경제에 미친 영향과 대응

미국을 비롯한 주요 선진국들이 글로벌 경제위기 극복과정에서 재정지출을 대폭 확대함에 따라 그동안 잠재해 있던 국가채무 문제가 세계경제의 위험요인으로 되고 있다. 글로벌 금융위기 이후 미국의 재정이 급격히 악화되면서 경제는 물론 미국의 국제적 위상을 위협하는 상황이다. 재정적자는 GDP의 10.5%(2010년)로 제2차 세계대전 이래 최고 수준이며, 국가채무는 GDP 대비 62.0%(2007년)에서 92.8%(2010년)로 급증했다. 미국의 채무 급증은 향후 미국경제 뿐만 아니라 전 세계의 잠재적인 위험요인으로 평가되어 미국의 대외신인도 하락과 달러 가치 하락으로 작용하여 우리나라 경제에도 부정적인 영향이 예상된다. 주식시장의 경우 미국의 재정지출 감축으로 인한 경기회복지연, 신용등급 강등 영향으로 인한 국제금융시장의 위험자산 회피현상으로 급락했다.문제는 현재의 위기 상황에서 대응수단이 없다는 점이다. 미국은 금융위기 직후부터 제로금리를 유지하고 있어 더는 금리를 낮출 수 없어서 다른 정책 수단이 없다. 부채상한을 조정하면서 재정지출을 줄이기로 한 만큼 재정정책으로 대응할 수도 없다. 중앙은행인 연방준비제도이사회(FRB)가 달러를 찍어 시장에서 채권을 사주는 3차 양적완화를 취할지가 관심이지만 1, 2차 양적완화에도 일자리 창출 등의 효과가 별로 없었다는 부정적인 시각과 인플레이션에 대한 우려 때문에 FRB가 쉽게 나설 수도 없는 상황이다. 미국의 신용등급이 떨어지면 미국 국채 발행 비용이 비싸져 금리가 오르고 자금조달 비용이 1천억달러 더 늘어날 수 있다. 미국 국채의 가치가 떨어지면 이를 보유하던 다른 국가는 대안을 찾을 수밖에 없으며 이는 전 세계 시장에서 미국 국채에 대한 투매를 유발할 수도 있다. 이자율 상승으로 소비나 투자로 흘러가지 못하고 이자 지급 등에 사용된다면 경제 성장률 둔화를 가속하고 일자리 창출을 어렵게 해 실업률을 높일 수 있다. 따라서, 미국 경제가 더블딥(이중침체)으로 빠질 수밖에 없다.미국 경제의 더불딥이 지속된다면 수출에 의존하는 우리나라는 타격을 받을 수 밖에 없다. 글로벌 금융시장 혼란은 결과적으로 수출에 타격을 주며 국내 소비와 투자심리를 위축시켜 금년도 4%대의 성장률 목표가 어려울 수 있다. 가장 큰 타격을 받는 산업은 자동차, 철강, 화학과 IT 관련 산업이 예상된다. 경기도의 경우 전자 부품, 영상 음향 및 통신 장비 산업에서 선진국에 대한 수출비중이 약 40%에 달하고 자동차 산업이 경기도 전체에서 12%의 비중을 차지하고 있어서 지역경제에 타격이 예상된다.그 다음으로 원달러 환율의 변동성이 커질 것이 예상된다. 금융시장 불안 증폭으로 불안해진 외국인들은 안전자산을 찾아 국내 증시에서 주식을 내다팔고 있고 이 자금(원화)이 외환시장으로 유입되면서 원달러 환율의 급등으로 이어져 원화 강세가 예상된다. 이는 수출기업의 채산성이 악화로 이어진다. 원달러 환율의 경우 외국인 자금 유출 등으로 단기적으로 약세를 보일 가능성이 높지만 장기적으로는 달러화 약세의 영향으로 다시 강세로 돌아설 전망이다. 이에 따라 수출기업의 채산성이 악화될 것이 예상되므로 환리스크의 회피 전략이 요구된다.한국 경제는 외화유출에 따른 외환시장 충격으로 환율이 상승하고 원화 부족이 발생하여 신용 경색으로 인한 주가지수 하락이 예상된다. 이에 따라 실물경기 타격 등의 경로를 밟을 수도 있다. 미국 경제가 더블딥에 빠질 경우 수출비중이 높은 산업을 중심으로 우리나라의 경기가 하락하게 되므로 경기지역에서도 지역경제의 내수를 확대하는 정책이 필요하다. 이를 위하여 산업별 주력 상품에 대한 맞춤형 지원정책을 마련해야 한다. 세계 경제의 부진으로 선진국들이 수입을 제한하려는 움직임에 대비해 수출대상국의 규제 변화와 정보의 분석 대응으로 우리 수출 기업의 피해를 줄이는 노력이 필요하다./김기흥 경기대학교 경상대학장

오피니언 김기흥 2011-08-23 10:00

美 신용등급 하락이 경기지역경제에 미친 영향과 대응

미국을 비롯한 주요 선진국들이 글로벌 경제위기 극복과정에서 재정지출을 대폭 확대함에 따라 그동안 잠재해 있던 국가채무 문제가 세계경제의 위험요인으로 되고 있다. 글로벌 금융위기 이후 미국의 재정이 급격히 악화되면서 경제는 물론 미국의 국제적 위상을 위협하는 상황이다. 재정적자는 GDP의 10.5%(2010년)로 제2차 세계대전 이래 최고 수준이며, 국가채무는 GDP 대비 62.0%(2007년)에서 92.8%(2010년)로 급증했다. 미국의 채무 급증은 향후 미국경제 뿐만 아니라 전 세계의 잠재적인 위험요인으로 평가되어 미국의 대외신인도 하락과 달러 가치 하락으로 작용하여 우리나라 경제에도 부정적인 영향이 예상된다. 주식시장의 경우 미국의 재정지출 감축으로 인한 경기회복지연, 신용등급 강등 영향으로 인한 국제금융시장의 위험자산 회피현상으로 급락했다.문제는 현재의 위기 상황에서 대응수단이 없다는 점이다. 미국은 금융위기 직후부터 제로금리를 유지하고 있어 더는 금리를 낮출 수 없어서 다른 정책 수단이 없다. 부채상한을 조정하면서 재정지출을 줄이기로 한 만큼 재정정책으로 대응할 수도 없다. 중앙은행인 연방준비제도이사회(FRB)가 달러를 찍어 시장에서 채권을 사주는 3차 양적완화를 취할지가 관심이지만 1, 2차 양적완화에도 일자리 창출 등의 효과가 별로 없었다는 부정적인 시각과 인플레이션에 대한 우려 때문에 FRB가 쉽게 나설 수도 없는 상황이다. 미국의 신용등급이 떨어지면 미국 국채 발행 비용이 비싸져 금리가 오르고 자금조달 비용이 1천억달러 더 늘어날 수 있다. 미국 국채의 가치가 떨어지면 이를 보유하던 다른 국가는 대안을 찾을 수밖에 없으며 이는 전 세계 시장에서 미국 국채에 대한 투매를 유발할 수도 있다. 이자율 상승으로 소비나 투자로 흘러가지 못하고 이자 지급 등에 사용된다면 경제 성장률 둔화를 가속하고 일자리 창출을 어렵게 해 실업률을 높일 수 있다. 따라서, 미국 경제가 더블딥(이중침체)으로 빠질 수밖에 없다.미국 경제의 더불딥이 지속된다면 수출에 의존하는 우리나라는 타격을 받을 수 밖에 없다. 글로벌 금융시장 혼란은 결과적으로 수출에 타격을 주며 국내 소비와 투자심리를 위축시켜 금년도 4%대의 성장률 목표가 어려울 수 있다. 가장 큰 타격을 받는 산업은 자동차, 철강, 화학과 IT 관련 산업이 예상된다. 경기도의 경우 전자 부품, 영상 음향 및 통신 장비 산업에서 선진국에 대한 수출비중이 약 40%에 달하고 자동차 산업이 경기도 전체에서 12%의 비중을 차지하고 있어서 지역경제에 타격이 예상된다.그 다음으로 원달러 환율의 변동성이 커질 것이 예상된다. 금융시장 불안 증폭으로 불안해진 외국인들은 안전자산을 찾아 국내 증시에서 주식을 내다팔고 있고 이 자금(원화)이 외환시장으로 유입되면서 원달러 환율의 급등으로 이어져 원화 강세가 예상된다. 이는 수출기업의 채산성이 악화로 이어진다. 원달러 환율의 경우 외국인 자금 유출 등으로 단기적으로 약세를 보일 가능성이 높지만 장기적으로는 달러화 약세의 영향으로 다시 강세로 돌아설 전망이다. 이에 따라 수출기업의 채산성이 악화될 것이 예상되므로 환리스크의 회피 전략이 요구된다.한국 경제는 외화유출에 따른 외환시장 충격으로 환율이 상승하고 원화 부족이 발생하여 신용 경색으로 인한 주가지수 하락이 예상된다. 이에 따라 실물경기 타격 등의 경로를 밟을 수도 있다. 미국 경제가 더블딥에 빠질 경우 수출비중이 높은 산업을 중심으로 우리나라의 경기가 하락하게 되므로 경기지역에서도 지역경제의 내수를 확대하는 정책이 필요하다. 이를 위하여 산업별 주력 상품에 대한 맞춤형 지원정책을 마련해야 한다. 세계 경제의 부진으로 선진국들이 수입을 제한하려는 움직임에 대비해 수출대상국의 규제 변화와 정보의 분석 대응으로 우리 수출 기업의 피해를 줄이는 노력이 필요하다.

오피니언 김기흥 2011-08-22 10:16

택지개발 예정지구 주민보상 서둘러야

2009년 10월1일 대한주택공사와 한국토지공사가 한국토지주택공사로 통합될 당시 정부가 내세운 통합논리는 주공의 임대주택사업으로 인한 재정적 손실을 토공의 택지개발 수익으로 보전해 부채비율을 낮출 수 있다는 명분이었다. 하지만 2011년 현재 LH공사는 여전히 유동성확보에 비상등이 켜진 상태고, 결국 사업구조개선을 위한 정부지원방안이 봇물처럼 쏟아진 채 경영정상화를 위한 택지개발 사업규모 축소방안이 진행 중이다.특히 LH공사 주도로 이루어지던 신도시개발, 택지개발, 국민임대주택, 도시개발, 경제자유구역, 도시재생, 주거지역 정비 등 총 414개 지구의 광범위한 개발사업(면적 약 59,343만㎡)내 미착수 신규사업 138개 지구는 사업조정 대상에 올라 지구지정 철회와 사업취소, 사업재조정 작업으로 홍역을 앓고 있다. 결국 정부정책사업의 과다수임과 재무역량을 초과한 택지개발 급증이 개발예정지구 수용주민의 재산권 제약과 금융문제란 부메랑으로 돌아온 셈이다.개발사업 지연 피해보는 주민들공공 개발 사업을 시행하기 전, 부동산 투기를 억제하고 사업내용과 맞지 않는 행위를 제한하기 위해 해당 지역에 형질변경이나 건축물 건축, 시설물의 설치 등을 금지하기 때문에, 개발지역 등으로 지정되었다가 개발 사업이 제대로 진행되지 않게 되면, 구역 내 주민들은 재산권 제한 등의 피해를 보게 된다. 정부정책을 믿고 불편을 감수하며 생활했지만, 계획 축소와 취소, 보상지연으로 지역발전 분위기 쇠퇴는 물론 보상을 전제로 한 대토와 관련한 채무가 급증하게 돼 2차적인 금융문제가 발생하기 쉽기 때문이다.일례로, 3년 넘게 토지 보상이 지연되고 있는 파주 운정3지구는 지장물 조사 등 올 7월부터 사업시행이 재개된 상태지만, 이미 대부업체 등을 통한 대출과 이주한 곳의 토지와 주택을 담보로 빌린 금융기관 채무가 8천억 원을 상회하며 사업 지연에 따른 이자비용(빚)이 기하급수적으로 늘어난 바 있다. 이자 등을 감당하지 못한 토지 소유자들의 보유 땅이 경매처분 돼, 지역주민들에게 직간접의 손해를 입히고 생활터전 유지도 쉽지 않은 실정이다.이들에 대해서 관련 지자체와 일부 여신 금융기관이 대출기간 연기와 이자납입 유예, 할부상환금 납입유예, 경매물건 채권보전조치 유예 등 담보대출에 대한 금융지원방안을 마련하고 있지만, 수용주민의 피해에 비해선 미봉책에 그치는 수준이다.헌법 제23조에서는 모든 국민의 재산권은 보장되며, 공공의 필요에 의해 재산권의 수용사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하도록 규정하고 있다.현행 공익사업을 위한 토지 등의 취득 또는 사용 및 사업폐지변경으로 인한 손해는 사업시행주체가 손실보상을 해야 하는 대상과 절차 등을 준용할 수 있도록 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률로 규정하고 있다. 그러나 공공사업에 속하는 개발예정지구만 16개 법률에 22종이나 되고, 개별법마다 지정절차행위제한의 적용시점해제기준이 각각 달라 지역주민 손실보상 여부와 판단기준에 혼선과 어려움이 큰 실정이다.국민의 재산권은 보장돼야 한다개발 사업이 제대로 진행되지 않아 지정된 구역 내의 주민들이 재산권 제한 등의 피해를 보지 않도록, 사전적 행정절차의 중요성에 비추어 구역지정 및 해제 등에 주민의견 반영절차를 더욱 엄격히 적용해야 하고, 관련지역 주민들과 장기적 마찰이 발생되지 않도록 투기목적이 아닌 경우에는 피해주민에게 적절한 보상이 이루어져야 할 것이다. 그러기 위해선 공익사업 개발구역 지정해제에 따른 주민피해 현황을 파악하고 손실보상 대상자 및 요건 등에 대한 보상규정을 마련해 법제화 할 필요가 있고, 변제기간의 유예, 이차보전 등 재정적 지원도 병행되어야 한다. 끝으로 정부는 사업성 분석을 위한 정밀시스템을 도입해 공기업의 재무역량을 고려한 지구지정 계획을 세워야 이런 악순환이 반복되지 않을 것이며, 개발예정지구의 규제내용과 지정 절차에 대한 통일된 기준을 토지이용규제 기본법에서 제시하고, 각 개별법에서는 이를 따르도록 하여 토지이용의 예측가능성을 한 단계 높여야 한다.함영진 ㈜부동산써브 부동산연구실장

오피니언 함영진 2011-08-16 19:11

40주년을 맞은 광주대단지사건

1971년 8월10일 경기도 광주군 중부면 소재(현재 성남시 중원구, 수정구) 이주단지에서 거주자들이 높은 분양 가격 및 열악한 정주환경에 대한 시정을 요구하면서 대규모 폭력 시위를 일으켰다. 이른바 광주대단지사건(이하 810사건)이다. 당시 서울시는 인구 3분의 1이 거주하던 빈민지역을 대대적으로 철거하면서 이곳에 살던 빈민들을 서울 밖으로 강제 이주시켰다. 구릉지에 금을 긋고 20평 남짓한 땅을 나누어 주고 알아서 집을 짓고 살도록 했다. 사람들이 많이 모이면 서로 뜯어 먹고 사는 자립도시가 언젠가 될 것이라는 정부의 판단이 트럭에 싣고 온 빈민들을 이 황량한 구릉지에 떨어뜨리고 간 것을 정당화해 주는 유일한 근거였다. 그렇게 해서 1968년부터 1971년 3년 사이 무려 12만 명의 도시빈민들이 이곳으로 옮겨 왔다.단지의 상황은 수용소와 다를 바 없었지만, 이 사업은 수도권 위성도시 건설이란 이름으로 추진되었다. 지금으로선 상상할 수 없는 탈법적인 도시계획사업이었지만 군사독재시절이었으니 가능했다. 극심한 생활상의 고통과 불편을 겪던 거주자들은 정부에 개선을 지속적으로 요구했지만 묵살되자 끝내 폭력적 시위를 일으켰다.14만 명의 거주자 중 5만 명이 자발적으로 참여했다. 남녀노소 할 것 없이 모두가 가슴엔 시정을 요구하는 리본을 단 채 피켓과 괭이를 들고 모였다. 분노에 찬 군중들은 공공청사를 습격해 파괴하고 불을 지르다가 일부는 버스를 뺏어 타고 서울로까지 진출하고자 했다. 사건의 절박성을 느낀 정부는 주민들의 요구사항 전부를 즉각 수용하고 공식사과까지 했으며 단지를 시로 승격하겠다고 약속함으로써 사건은 일단락되었다. 이후 이 사건은 정부와 언론에 의해 폭력적 난동으로만 일방적으로 성격이 규정돼 왔다.당시 사건을 보도했던 조선일보는 810사건을 정부수립 이후 최대 소요사건으로 소개했다.실제 이 사건은 멀게는 625 이후, 가까이는 60년대 도시화가 시작된 이래 지금까지 목도한 도시소요 중에서 규모가 가장 크다. 그것도 서슬이 퍼런 군사독재의 철권통치 하에서 헐벗고 힘없던 도시빈민들이 생명을 담보로 하여 자발적으로 일으킨 사건이었고, 또한 최고 권력자인 대통령의 직접 지시로 신속하게 무마되었던 사건이었다. 단순한 난동이라 하기엔 사건의 규정자(規定者)들이 결코 가볍거나 사소한 것들이 아니다. 사건의 장소와 시간은 좁고 짧았지만 사건의 요인은 넓은 사회구조 속에서 긴 시간을 거쳐 생성된 것이었고, 시위꾼들의 언어와 몸짓을 통해서는 삶의 핍박함이 사회의 심층 모순으로 표출되었다. 그리고 810 사건을 거치면서 성남은 단지에서 도시로 태어났다. 성남이란 도시를 탄생시킨 게 바로 810사건인 셈이다.정부수립 이후 최대 사건이라 하면서도 덮어야 할 도시난동으로 규정함으로써, 우리는 810사건의 최대치를 최소치로 축소해 바라봤고 사건의 긍정성을 사건의 부정성으로 반전시켜 인식해 왔다. 이제는 타자나 강자가 아니라 주체이자 약자의 본래 관점으로 돌아가 8.10사건의 본질을 바라보면서 시위꾼들의 거친 요구에 담긴 의미의 진정성을 올곧게 해석할 때에 와 있다. 이는 우선 사건의 올바른 이해를 위해서 필요하고, 또한 사건의 긍정성을 현재와 미래의 삶으로 이어내기 위해서도 필요하다. 서울의 위성도시로서 성남은 40년 전 810사건을 통해 표출되었던 문제를 모양을 달리해 여전히 가지고 있다. 810사건의 올바른 해석은 성남이란 도시를 성남답게 규정하고 만들어가는 출발점이기도 하다.

오피니언 조명래 2011-08-09 09:14

적금 금리가 12%?… 공짜는 없다

우리나라 국민의 대부분이 휴가를 즐기고 있는 8월 초에 세계경제시장에 막대한 영향을 미칠 미국의 디폴트 우려는 막판협상으로 면하게 되었다. 이러한 결정으로 인하여 당일 국내증시는 상당한 상승을 하기도 하였지만, 디폴트를 면하게 되는 조건에는 재정긴축방안이 포함되어 있다. 이러한 재정긴축은 경제침체를 가져올 우려를 안고 있는 것이다. 물론 현재 미국의 경제상황을 고려하여 정부지출감축은 빠르게 시행하지 않을 것이라고는 한다. 이와 같은 큰 변수가 발생하고 있는 시점에서 최근 시중은행 몇 곳에서 출시한 적금상품은 금리를 무려 최고 12%까지 준다고 한다. 현재 은행의 적금이율은 4%대에 형성되고 있고, 위험성을 담보하는 펀드상품의 경우에도 연 12%의 수익률을 달성하지 못하는 상품이 있는 상황에서 안정적이면서 확정적으로 연 12%의 이자를 챙길 수 있는 상품은 정말 매력적 이라고 할 수 있다.상식 넘은 혜택에는 조건 붙어그러나 우리가 간과해선 안될 것은 세상에 공짜는 없다는 사실이다. 은행에서 연 12%의 금리를 적용 받으려면 카드사용실적이 월 150만원 이상이어야 한다. 우리나라 서민층 연봉의 실 수령액이 4천만원이라고 하더라도 카드로 1천800만원을 사용하여야 한다. 이는 무려 연봉의 45%에 달하는 수치이다. 그렇다고 가입한도가 많은 것도 아니다. 가입한도는 월30만원으로 1년간 총 저축할 수 있는 한도는 360만원인 셈이다. 그렇다면 연 12%의 고금리를 적용 받는 경우, 4%의 적금보다 얼마나 많은 이자수익이 발생하는지 계산해보면 약 14만원 정도이다.이러한 상품을 개발하게 된 동기가 무엇인지에 대하여는 논란의 소지가 있다. 개발배경이 무엇인지를 따지기 전에 소비자의 입장에서 중요한 것은 이러한 상품을 바라보는 관점이다. 누구를 막론하고 더 높은 이자를 주겠다는데 거부할 사람은 아무도 없을 것이다. 그러나 앞에서도 언급한 바와 같이 상식을 넘어선 혜택에는 그것이 비단 금융상품이 아니라고 하더라도 반드시 조건이 있게 마련인 것이다. 펀드에 가입하여 많은 수익이 발생할 수 있다는 것에만 관심이 있고 그 펀드 상품이 원금손실을 볼 수 있다는 조건에 대하여는 간과하는 경향이 있다.금융투자에 있어서 고위험(High risk), 고수익(High return)이라는 말은 리스크가 크면 수익도 크다라는 말일 수도 있지만, 반대로 보면 고수익을 챙기려면 그만큼 위험도 크다는 말이다. 서두에서 언급한 바와 같이 현재 미국의 금융상태가 디폴트는 면했다고 하지만 장기적으로 경기침체로 빠져들 수 있고, 정부의 629대책 발표 이후 한달 동안 시중 4대은행의 가계대출은 1조8천억원이 증가한 상황이다. 또한, 소비자물가는 좀처럼 안정을 찾을 기미를 보이지 않고 있으며, 수년안에 다가올 베이비부머(1955년~1963년생)의 은퇴는 주택가격에 큰 영향을 미칠 수도 있다. 총체적으로 현재 우리 앞에 놓여 있는 경제상황은 그리 만만하지 않다는 것인데 과연 우리가 미래를 위해 어떻게 현명하게 대처할지 신중하게 고민해야 할 때인 것이다. 눈앞의 유혹보다 장기적 설계를그러기 위해 최소한 두 가지는 기억해야 할 것이다. 첫째 눈앞의 달콤한 유혹에 빠지지 말아야 한다. 연 12%의 고금리라는 눈앞의 유혹보다는 그 뒤에 숨겨진 조건이 과연 가정경제에 도움이 되는가를 현명하게 바라볼 수 있어야 한다.둘째 경기의 전망이나 흐름에 대비한 중장기적인 관점에서 재정에 대한 설계를 하여야 한다. 미국의 디폴트사태, 높은 소비자물가, 베이비부머의 은퇴, 금리인상등 많은 변수들이 어떠한 영향을 가져오게 될 것인가에 대한 전문가들의 조언을 바탕으로 가정경제를 단기적인 운영보다는 중장기 재무설계를 하여야 한다. 김천수 Fn닥터스 센터장재무컨설턴트

오피니언 김천수 2011-08-02 20:16

가계 부채증가의 문제점과 연착륙 방안

최근 금융당국이 강력한 가계부채대책을 내놓았음에도 불구하고 은행권의 가계대출은 줄어들 기미가 보이지 않아 정책의 실효성에 대한 논란이 예상된다. 한국은행에 따르면 지난 6월 은행의 가계대출잔액은 전월대비 3조4천억원 늘어난 443조2천억원으로 집계됐다. 은행의 가계대출은 주택담보대출을 중심으로 증가해 사상 최고치를 경신하고 있다. 주택담보대출이 2조3천억원 늘면서 가계대출 증가를 이끌었다. 모기지론 양도를 제외한 주택담보대출은 전월 1조4천억원에서 6월 2조3천억원 큰 폭으로 증가했으며 잔액도 295조4천억원으로 사상최대치 행진을 이어가고 있다. 이는 낮은 대출금리와 반기말 실적평가를 앞둔 은행의 대출확대 노력 등에 따른 것으로 보인다.금융 부실 빠르게 확산될 가능성우리나라 가계부채는 실물경제 여건 대비 가계부채 규모가 주요 선진국에 비하여 높은 수준이다. 개인가처분 소득 대비 가계부채 비율은 우리나라가 143%로, 미국의 126%, 일본의 135%에 비해 높다. 현재까지 가계대출 연체율 등 가계부문 건전성 지표는 주요국에 비하여 양호하나 향후 여건 변화시 취약계층을 중심으로 부실 가능성이 있다. 대출구조면에서 상환 방식 측면에서 모기지론이 정착된 미국 등 선진국에 비하여 대출 만기가 짧고 원금 일시 상환형 비중이 높다. 이에 따라 금리상승 및 주택시장 침체 등 거시경제 여건이 변화할 경우 금융부실이 빠르게 확산될 가능성이 있다.우리나라는 가계부채의 건전성과 증가 속도를 관리하기 위하여 미시적인 LTV 도입, DTI 규제 강화 등을 통하여 가계대출의 증가 속도를 조절했다. LTV 규제는 1 주택당 가치 담보인정 비율을 규제하는데 비해 DTI 규제는 1인당 대출액을 규제함으로써 1가구 다주택 투자 수요 억제에 효과적이다. 그러나 LTV, DTI 규제의 경우 주택가격 상승 기대심리가 있는 상황하에서 가계대출 증가를 근본적으로 억제하는데에는 한계가 있다.향후의 정책 방향으로는 가계부채가 향후 경제금융시장 불안요인으로 작용하지 않도록 거시미시적 정책대응을 강화하면서도 가계충격을 최소화하는 방향으로 추진해 가계부채 연착륙을 도모한다는 것이 필요하다. 통화 및 외환 등 거시 정책을 통하여 시중 유동성을 적정하게 관리하고 시중 유동성이 기업투자와 해외투자 등 생산적 부문으로 유입이 되도록 유도하여야 한다. DTI 규제 등 가계 건전성 관리 수단을 정비하여 건전성 감독 수단을 정하고 규제회피를 방지하여 실효성을 제고하여야 한다. 소득대비 가계부채비율의 상한선을 13 % 정도로 하는 가이드라인을 유지하는 방안 검토가 요구된다. 장기 고정 금리 대출의 확대, 거치기간 연장 개선 등을 통하여 주택 담보 대출의 구조를 개선함으로써 차주의 상환 위험을 완화시킬 필요가 있다.금융 애로 완화하는 정책 필요주택을 보유한 가구의 총부채 규모가 비소유가구에 비하여 높음에 따라서 금리인상시 주택보유가구의 가계수지를 빠르게 악화시킬 위험이 있다. 저소득층에서도 주택을 소유한 계층은 금융자산대비 금융부채가 주택 비소유계층에 비하여 상대적으로 많아 취약한 부채 구조를 지니고 있다. 향후 금리 인상시 가장 어려움을 겪을 것으로 예상되는 저소득층의 경우 DTI 규제 완화는 추가적 부채 증가로 인한 가계수지 악화 등 부작용을 초래할 위험이 높음에 따라서 바람직하지 않으며 만기 연장 등 부채구조 조정, 서민 금융 활성화 등 금융 애로를 완화할 수 있는 금융정책이 필요하다. 퇴직고령가계의 소득기반 확대를 위하여 주택연금 활성화도 고려해야 한다. 가계대출 증가세를 억제하기 위해서는 과잉유동성 해소의 근본적인 대책과 기업의 설비 투자 유도, 일관된 부동산 정책이 요구된다. 가계의 부채를 연령대별, 소득수준, 소비 지출 수준별로 부채의 위험도를 가름할 부채위험지수를 개인별로 공지하여 적절하게 대처하는 방안도 필요하다.김기흥 경기대학교 경상대학장

오피니언 김기흥 2011-07-26 19:35

2011년 반환점 돈 주택시장의 향방은?

2011년도 상반기 아파트 매매 시장은 수도권 약세, 지방 강세로 정의되며 희비가 엇갈렸다. 서울을 포함한 수도권 주택시장은 연초부터 쏟아진 4차례 정부 거래 활성화 대책에도 불구하고 4월부터 거래 관망이 짙어지며 시장에 냉기가 가득하다. 반면 지방 아파트 매매시장은 전셋값 상승과 국지적 개발 호재로 전세는 물론 매매시장까지 높은 상승세를 기록했다. 6~7월 주택시장 분위기도 크게 다르지 않다. 매입 관망이 이어지는 가운데 장맛비 영향까지 더해지며 서울수도권 아파트 거래시장은 한산한 모습이다. 특히 6월30일 주택거래 활성화 목적에서 추진될 수도권 (과밀억제권역) 분양권 전매제한기간 완화(1~5년1~3년)재건축초과이익 환수제 완화안 등이 발표됐지만, 비슷한 시기 주택담보대출 규제 방안을 담은 가계부채종합대책과 맞물리며 기대효과가 반감됐다.한편 전세 시장은 학군수요 등 전세수요가 조금씩 증가하는 모습이다. 매매보다는 전세 선호가 강하고 전세 물건도 많지 않아 상승 추세다. 서울은 0.49%, 경기 0.94%, 신도시 0.73%, 인천이 0.16%를 기록했다. 강남(1.34%), 강동(0.84%) 등 이른 학군 수요나 재건축 이주 수요가 발생한 지역과, 과천(3.04%), 분당(1.39%) 등 경기 남부권 위주 저렴한 매물 중심으로 신혼부부 전세 찾는 문의가 잇따랐다.전월세 시장 하반기에도 불안51 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안 발표 이후 두 달이 지났지만, 수도권은 여전히 매수세 위축으로 인한 거래 부진과 관망세가 이어지고 있다. 여름 휴가철 비수기까지 겹쳐 정부 대책이 효과를 내기에 버거운 수준이고, 가을 이전까지 수도권 아파트 거래는 냉랭한 분위기가 조성될 것으로 예견된다.향후 630 하반기 경제정책 방향과 세재개편안을 통해 분양권전매규제, 재건축초과이익환수제, 다주택자 양도세중과제도가 일부 완화될 예정이나, 이 밖에 부동산시장에 영향을 미칠 수 있는 대내외 경제 여건과, 실물경기, 금리 향방이 부동산 시장 침체를 지속시키는 하방 압력으로 작용할 공산이 크다.물가 상승 등 실물경기가 주택가격 회복에 악영향을 미치고 있어, 주택 구매력이 좀처럼 회복되지 못하고 있는 데다, 연초 급매물이 거래된 이후 저가매수에 대한 매력이 반감됐다. 여기에 미래 시세차익에 대한 기대심리가 저조한 상태에서, 지속적인 금리인상과 담보대출규제까지 겹쳐 심리적 위축이 강한 편이다. 지난 1분기 가계 빚이 800조원을 돌파하면서 가계의 부채 상환 능력을 제고하기 위한 가계부채 종합 대책까지 발표된 터라, 내 집 마련보다는 임대시장에 머무는 경향이 구조화되는 것도 문제다.준주택 규제 푸는 정부정책 발맞춰최근엔 고덕 및 강일지구 등 강남권 5차 보금자리주택지구 지정까지 연이으면서, 주택구매 대기수요까지 양산되고 있어 올 가을 지속적인 전월세 시장 불안이 우려된다.자산가치 상승에 대한 기대심리가 저조하고 주택 매매시장의 가격 변동성이 크지 않다면 실수요자 움직임도 정부의 정책 향방에 맞춰 보수적으로 수정될 필요가 있다.특히 하반기는 도시형생활주택 및 오피스텔 등 수익형 강소임대상품의 인기가 당분간 지속될 것으로 기대된다. 임차시장 불안과 평균 세대원수의 지속적인 감소, 은퇴수요의 대체 투자처로 인식됨과 동시에 관련법 완화 등, 정부 정책 방향이 준주택 규제를 푸는 분위기이기 때문이다. 실제 7월1일부터 도시형 생활주택 세대수 제한을 완화(150300세대)하는 내용으로 주택법이 개정됐고, 전용면적 30㎡ 이상 원룸형 도시형생활주택에 대해 두 개 공간으로 실 구획이 허용됐다. 오피스텔도 주택임대사업 등록해, 일정부분 양도취득세 등 세제혜택을 받을 수 있도록 하반기 관련법이 마련될 예정이다.다만, 이들 상품도 불패신화보다는 분양가 수준의 적정성이라든지, 임대수익률, 지역의 장단기 공급 상황에 따라서 분양 성패가 달라질 수 있으니 선별투자와 리스크 관리를 하는 것이 바람직하다.함영진 ㈜부동산써브 부동산연구실장

오피니언 함영진 2011-07-19 19:18

공급만능주의 버려야 주택정책이 산다

통계청이 2010년 인구주택총조사 결과를 최근에 발표했다. 가구주택부문 집계결과를 보면 우리나라의 주택보급률은 101.9%다. 이 수치로만 본다면 우리는 바야흐로 주택부족의 시대를 벗어났다 할 수 있다. 주택보급률 100%는 정부가 그 동안 줄곧 추구해 온 공급주의 주택정책의 지상최대 목표였다. 이 목표를 두고 정부는 주택경기가 조금이라도 위축되면 공급이 줄까 노심초사했고 집값 폭등이 발생할 때마다 공급확대만이 답이라는 공급만능주의 처방을 내놓았다. 이러한 입장은 정부와 뜻을 같이하는 공급주의 세력들이 광범위하게 공유하고 있다. 이들에게 주택보급률 100%는 기실 못마땅하다. 100%가 달성되면 할 일이 없어지게 때문이다. 그래서인지 이들은 수년 전부터 주택보급률 지표 대신 인구 1천인당 주택수란 지표를 들이대고 있다. 선진국에서 쓰는 지표란 게 중요한 이유다. 2010년 인구 1천인당 주택수는 363.8호로 2005년 (330.4호)보다 33.4호 증가했지만, 미국(2010년 409.8호)이나 일본(2005년 450.7호) 수준에는 못 미친다. 이렇게 보면 주택은 여전히 부족하고 주택공급은 변함없이 계속되어야 한다. 정부를 포함한 공급주의자들의 이러한 믿음은 가히 신앙적 수준이다.주택보급률 100% 부작용 낳아주택이 부족하니 어떤 경우라도 주택공급은 계속 되어야 한다고 앵무새처럼 말해 온 공급주의자들은 기실 국민을 대상으로 한 스토커와 진배없다. 한국의 주택정책을 쥐락펴락하는 이들은 관료, 건설업체, 부동산개발업자, 금융업, 주택건설연구기관, 부동산 전문가, 학자 등으로 구성되어 있다. 이들 사이엔 강한 카르텔이 형성되어 있다. 공급확대론을 전면에 내걸고 생존을 위한 일거리를 서로 주고받는 일종의 먹이사슬이 이 카르텔의 실체다. 이러하다 보니 주택보급률 100%는 이들의 존재감을 위협하기에 충분하다. 그러나 공급만능주의 주택정책은 이젠 더 이상 유의하지도 않고 국민적 지지를 받기도 힘들 것 같다. 주택보급률이 100%에 이르렀기 때문만은 아니다. 주택보급률이 100%가 될 때까지 정부가 폈던 공급주의 주택정책의 허구 때문이다. 정부의 공급확대의 변은 공급을 늘려 가격을 낮추면 실수요자들이 저렴한 주택을 갖게 되어 서민 주거안정이 실현된다는 것이었다. 이를 명분으로 하여 정부는 실제 그간 엄청난 제도적 자원을 쏟아 부었다. 결과론적으로 주택의 공급 수는 늘었다. 하지만 그와 함께 주택소유의 편중은 더욱 깊어졌다. 이는 공급주의 정책의 혜택이 무주택 실수요자를 비켜갔고, 그로 인해 서민의 주거불안이 더 심해졌음을 의미한다.진정한 국민위한 정책 내놔야가령, 2005년부터 2010년 사이 총주택수는 13.1% 늘었지만 자가 보유율은 겨우 1.0%만 늘어 61.3%에 머물렀다. 204만9천호가 새로 공급되는 동안 약 16만 가구만 자기 집을 갖게 되었다. 총 공급주택 중 7.8%만 무주택자에게 돌아가고 92.2%는 유주택자들에게 돌아간 것이다. 주택보급률 100%란 목표실현은 집을 가진 자들이 더욱 갖게 해준 것으로 끝난 것이다. 그렇다면, 무주택자, 즉 세입자를 위한 주택정책은 잘 되었던가? 공급주의 세력이 장악하고 있는 주택정책 시스템에서는 세입자를 위한 주택정책은 늘 뒷전일 수밖에 없다. 최근의 전월세대책에서 보듯, 무주택자를 위한 정책은 겨우 마지못해 내놓는 립 서비스에 불과하다. 우리의 주택당국은 어느 국민을 위한 국가기관인지 모를 지경이다. 그럼에도 불구하고 이에 대해 반성의 기미를 보이지 않은 채 공급 확대만 고집하면서 오만가지 공급방안을 쏟아내는 데 여전히 국력을 쏟고 있다. 주택정책은 이젠 환골탈태해야 한다. 공급만능주의를 버려야 주택정책이 제대로 산다. 조명래 단국대 교수

오피니언 조명래 2011-07-12 21:02

인생 100세 시대! 재앙 아닌 축복으로

현재 우리나라의 100세 이상 고령자는 1천836명이라는 통계청의 발표가 있었다. 이는 불과 5년 전과 비교할 때 약 2배 정도 늘어난 수치라고 한다.인생 100세 시대가 실감나지 않을 수도 있지만 우리는 불과 10년 전 만해도 주위에서 회갑잔치를 많이 보게 되었던 것을 기억할 것이다. 그러나, 몇 년 전부터는 회갑연을 하는 모습을 거의 볼 수 없게 되었으며, 심지어 회갑연을 하면 욕먹는다는 말까지 하는 현 사회에 살고 있다.한 설문조사에 따르면 우리나라 국민 10명 중 4명은 100세 시대를 축복이 아닌 재앙으로 여기고 있다고 한다. 특히 나이가 많을수록 재앙이라고 답한 비율이 높으며, 100세 시대가 걱정되는 이유로는 건강이 1순위이고, 2순위가 바로 노후생활비였다.과거 60세를 넘으면 장수하였다고 하던 시대에서 100세를 살아야 하는 사회적 현실 앞에 우리는 서 있다. 이제는 과거처럼 매 순간에 열심히 살기만 하면 한 생애를 편안하게 영위하는 시대는 지났다는 것이다.기나긴 인생 재앙으로 여겨철저한 준비 없이 맞이하는 100세 시대는 여러 조사결과에서 알 수 있듯이 더 이상 축복이 아닌 재앙이라는 것을 심각하게 되새겨 볼 일이다. 그렇다면 100세 시대를 축복으로 맞이하기 위하여 우리는 과연 무엇을 하여야 할 것인가?첫째 인생전반에 관한 계획을 철저하게 재수립하여야 한다. 현재의 삶에서 계획하고 있는 것들이 100세 시대에 문제가 없는지를 점검하고, 이에 맞게 재수정하여야 한다.둘째 100세 시대에 맞게 자산운용계획을 수정하여야 한다. 평균수명이 늘어나는 미래는 과거나 현재와 같은 부동산에 대한 인식은 전면 재수정되어야 한다. 더 이상 부동산 불패신화의 믿음을 버리고 부동산의 투자 패러다임을 바꿔야 한다. 앞으로는 일단 사놓고 버티면 언젠가는 오르던 과거의 부동산 불패는 어렵다는 것이다. 또한, 소득이 없는 은퇴 후 40~50년의 기간 동안에 생활자금을 충당하기 위하여 충분한 현금흐름을 확보하여야 한다.이렇듯 인생전반에 관한 계획을 재 수립하고 이에 맞게 자산운용계획을 수정하는 것은 이제 더 이상 선택이 아닌 필수라는 것을 반드시 인지할 필요가 있다.그렇다면 이렇게 긴 인생에 대한 이러한 과정을 과거처럼 혼자의 판단과 생각으로 수립하는 것이 과연 가능할 것인가?옛말에 백년대계라는 말이 있다. 100세 시대의 계획을 수립한다는 것은 그만큼 어렵고 힘든 일이다. 나의 인생을 재앙으로 몰아가지 않고 축복의 삶이 되기 위하여 전문가를 통하여 인생계획과 자산운용계획을 상의해야 할 것이다. 이제는 혼자서 자산운용을 하는 시대는 지났다. 인생설계에 맞춘 재무설계를 통하여 나의 자산흐름이 100세까지 영위하는데 문제없는지를 파악하는 것이 우선되어야 한다.이와 같은 과정을 거치지 않고 눈앞에 수익만을 추구하려고 한다면 결코 기나긴 인생의 자금은 중도에 반드시 문제에 부딪치게 될 것이다.재무설계로 자산운용계획 수립을이러한 재무설계를 통한 재무진단이 선행된 이후에 문제를 해결하기 위한 자산운용계획을 수립하여야 한다.아직도 많은 사람들은 재무설계와 재무진단의 과정을 생략한 채 나의 자산이 수익률이 많이 발생하길 원하는 투자방법을 찾는데 급급해하는 것이 안타까운 우리의 현실인 것이다.인생전반의 현금흐름을 통한 재무진단을 받을 수 있는 전문가를 꼼꼼하게 찾을 수 있는 방법은 얼마든지 있다. 눈앞에 다가온 100세 시대에 재앙이 아닌 축복의 삶을 위하여 이에 맞는 인생계획을 재 수립하고 재무점검을 거쳐 문제점을 파악한 뒤에 이를 극복할 수 있는 자산운용계획을 수립하는 것이 더 이상 미룰 수 없는 당면과제임을 명심하여야 한다. 김천수 Fn닥터스 센터장재무컨설턴트

오피니언 김천수 2011-07-05 20:37

저축은행 부실 원인과 대응 방향

저축은행의 부실과 도덕적 해이와 감독체계에 대해 논란이 되고 있다. 2011년 1월 삼화저축은행을 시작으로 2월에는 부산저축은행 등 7개사가 부실 금융기관으로 결정되고 영업 정지 조치를 당했다. 올 들어 두 달만에 8개사가 문을 닫을 만큼 저축은행권 전반에 부실이 심각해지자 최근에는 사회적으로 금감원 임직원의 도덕적 해이와 금융 감독체계 전반이 도마 위에 올랐다. 외환 위기 이후 저축은행업권이 자산규모의 규모 확대로 대형저축은행 중심으로 재편되었는데 이들이 부실 저축 은행 인수를 통한 외형 확장 위주 경영전략을 추구한 것이 건전성 측면에서 불안정성을 심화시키는 요인이 되었으며 부동산 PF 대출에 과도하게 집중됨으로써 저축은행 업계 전체로 파급되고 있다.저축은행 PF 부실 대출의 원인으로 다음을 지적할 수 있다. 첫째로, 건전성 감독 정책, 영업행위 규제정책 완화, 부동산 PF 대출 등 정책의 실패이다. 건전성 감독의 강화 및 영업 행위 규제완화의 정책 배경이 서민금융기관의 저축은행 경쟁력 제고보다는 공적 자금 투입이라는 정치적인 부담을 완화하기 위해 부실금융기관을 M&A, P&A 방식으로 처리한데 근본 원인이 있다. 건전성 감독은 회피한채 영업행위 규제 완화는 과도하게 해 준 것이 이번 사태를 심화시킨 요인이다.건전성 감독 정책 등 실패부산 저축은행 사태가 국민적 지탄의 대상이 된 것에는 영업정지 직전에 예금의 부당인출이다. 둘째로, 한국형 PF의 구조적 취약성과 위험 관리 실태이다. 최근에는 일부 저축은행에서 PF대출에 불법 부당대출사례가 나타나면서 뱅크런이 발생하고 있다. 은행의 PF 대출이 2010년 말 39조 원으로 저축은행의 12.2조 원에 비하여 크지만 연체율이 4% 수준으로 낮고 대출 비중도 3.2%에 불과해 저축은행의 PF 대출 부실 충격은 더 크다. 우리나라 PF 대출은 대부분 사업 시행사의 자본투입규모가 낮고 신용도가 낮아서 연대보증이나 채무인수 등 사업 관련 위험을 시공사가 부담하는 구조로 되어 있다. 셋째로, 자산 확대 경쟁이다. 전통적인 중소기업 대상 여신 시장에 대한 은행의 진출로 시장을 잠식당한 상태에서 저축은행의 자산 확대 경쟁이 이뤄지면서 2002~2010년 사이에 저축은행 자산은 연 평균 17% 증가했다. 이것에는 외환위기 이후 부실 저축은행을 처리하는 과정에서 자산 규모가 크고 자산 건전성이 우수한 저축은행이 부실 저축은행을 인수하도록 인센티브를 제공한 정책도 기여했다. 최근 들어서 추진되고 있는 부실 저축은행의 구조조정 방안, 민간 배드뱅크를 통해 부실 PF 대출 채권을 매입하는 것이나, 예보법에 특별계정을 설치하는 것이나 모두 저축은행의 부실에 따른 부담을 은행에 전가하는 것이라고 볼 수 있다. 저축은행들이 경쟁의 심화로 인해 전통적인 고객기반이 심각한 수준으로 잠식되었으나 새로운 영업기반을 구축하는데 실패했다.금융감독 체계 개편 시급이에 다음과 같이 정책 대안을 제시할 필요가 있다. 첫째로, 금융안정성에 부담으로 작용하고 있는 저축은행 대형화 정책을 포기할 필요가 있다. 둘째로, 자체 경쟁력을 바탕으로 어느 정도 대형화된 저축은행들에 대하여 은행에 준하는 건전성 규제와 감독을 할 필요가 있다. 셋째로, 건실한 경영을 하고 있는 소규모 저축은행에 대해서는 각 은행의 비교우위에 따라서 소상공인 대출, 모기지 대출, 개인신용대출 다양한 분야의 영업 전략을 구사하게 할 필요가 있다. 소상공인 대출의 경우 담보대출위주의 관행에서 탈피하여 신용대출을 확대하되 대출자에 대한 감시와 감독을 통하여 위험을 관리하는 기법이 요구된다. 마지막으로 정책 당국 간에 상시감독과 위기 감독기구사이에 권한과 책임을 어떻게 배분하고 협조 견제할 것인가를 고민해야 한다. 최근 논란이 된 금감원, 한국은행, 기획재정부까지를 포함하는 광의의 금융감독 체계 개편 논의가 빠른 시일 내에 마무리돼야 할 것이다.김기흥경기대학교 경상대학장

오피니언 김기흥 2011-06-28 19:33

대학생 주거 부담 덜어야

요즘 지방에서 상경한 대학생 등 청년층들은, 정치권과 시민단체 중심으로 불붙고 있는 반값 등록금 문제 외에도, 고액의 임차 부담에 시달리고 있다. 6월 중순 방학에 접어들면서 올가을 신학기 이전, 싼 방을 찾아 전쟁을 치르는 중이다.상대적으로 주거비가 저렴한 수도권 대학가에서도 원룸 등은 40만~50만 원 이상의 월세와 천만원 단위의 보증금이 책정된 상태라, 지방유학생 가정엔 큰 부담이 될 수밖에 없다. 비싼 등록금도 문제지만, 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 높은 주거비 문제가 자취 대학생들의 허리를 휘게 만드는 주요인이다.이 같은 대학생 임차난을 해결하기 위해선 대학의 기숙사 수용률이 적어도 25% 수준은 되어야 하나, 2010년 4월 기준으로 전국 4년제 대학교 기숙사 수용률은 17.3%에 불과한 실정이다.4년제 대학 기숙사 수용률 17%뿐특히 최근엔 기숙사마저 각 대학들의 재단 적립금 없는 민간투자방식(Build Transfer Lease)으로 건립되고 있어, 학생 자체 기숙사보다 민자기숙사의 부담이 배 이상 증가하는 곳이 부지기수다. 민자형 기숙사는 투자비용 회수를 학생의 사용료에 전적으로 의존할 수밖에 없는데, 수도권 대학 민자기숙사 1~2인실은 월평균 65만~80만원 수준이라 학생들의 부담이 이만저만하지 않다. 높게 책정된 기숙사비용으로 인해 저소득층 대학생 등은 열악한 주거환경의 고시촌이나 쪽방 등으로 밀려날 수밖에 없다.주요 선진국들이 기숙사를 교육시설의 일부로 보고 대학생 부담을 최소화하는 형태로 운영하는 데 비해 우리나라 지방 유학 대학생들의 주거비 부담 수준이 상대적으로 열악한 셈이다.문제는 이 같은 임차 불안이, 좀처럼 나아질 기미가 없다는 것이다. 주택전세난, 전월세가격 상승 등의 여파가 일반 직장인들로 전이되면서 싼 임차물량을 찾아 대학교 인근으로 몰리게 만드는 데다, 청년실업으로 졸업생 이전 수요까지 줄고 있어 신학기마다 저렴하고 양호한 방 구하기가 녹록지 않다. 게다가 수도권 대학가주변에 집중된 재개발재건축 도심재생사업들은 잠재적 이주수요로 작용하며 소형임차물량(하숙집자취방고시원 등)의 가격 상승을 부추기고 있다.그나마, 대학생 보금자리주택이 저소득층 대학생들의 주거 문제 해결사로 부각되고는 있으나, 지난해 6월과 올 2월 고작 386가구 정도만 공급된 터라 추가 공급 확대가 절실한 상황이다. 최근 정부와 한나라당이 2천500~3천호 규모의 보금자리 기숙사를 공급하는 방안을 추진하기로 결정한 바 있으나, 공급 확대가 현실화되려면 LH공사가 시행하고 있는 다가구다세대 매입임대주택 외에, 학교 내 부지나 주변지역에 임대주택단지 형태로 기숙사를 건설하는 방안이 함께 고려될 필요가 있다.학생 보금자리 확대자격 완화를본래 대학생 보금자리주택은 LH공사에서 도심내 저소득층의 주거 지원을 위해 매입한 다가구주택 중 대학교 주변의 원룸형 주택 등을 개보수한 뒤 기본적인 생활시설을 구비해 저소득가구 대학생에게 싸게 임대하는 주택을 말한다. 임대 보증금(33㎡ 기준) 100만원에 월임대료는 3만~12만원 수준이라, 시중 전세가액의 30% 수준에 불과하다. 위치도 주로 대학가 주변이나 대중교통이 편리한 곳이어서 통학이 쉽고, 대학 재학기간을 고려해 최장 4년간 입주할 수 있다는 것이 장점이다.그러나 입주대상이 지나치게 까다롭다는 점에서 개선 여지가 크다. 사업대상 지역 내 대학교에 재학 중인 타 지역출신 학생으로서, 기초생활수급자 및 보호대상 한부모가족 세대의 자녀와 아동복지시설 퇴소자가 1순위자고, 2순위는 도시근로자 가구당 월평균소득 50% 이하 세대 및 월 평균소득 100% 이하 장애인 세대 자녀이다 보니, 입주 자격을 다소 완화하는 것을 고려해 볼 만하다.대학생을 포함한 청년층은 미래에 우리 사회를 이끌어 나갈 주춧돌이다. 이들이 사회에 나가기 전부터 과중한 학비와 주거비 부채를 어깨에 지워주기보단, 짐을 다소 덜어 줄 수 있는 혜안을 찾아야겠다.함영진 ㈜부동산써브 부동산연구실장

오피니언 함영진 2011-06-21 19:23

보금자리주택, 이대론 안 된다

보금자리주택은 이명박 대통령의 대선 공약이다. 2018년까지 총 150만호가 공급될 계획인데, 이 중 100만호는 수도권 몫이다. 2009년 815 경축사에서 이명박 대통령은 집 없는 서민을 위한 획기적인 주택정책을 강구하겠다고 했다. 이 언급에 따라 2012년까지 보금자리주택을 당초 40만가구에서 60 만가구로 늘려 공급하는 827 대책이 발표되었다. 늘어난 20만가구는 2012 년까지 수도권 그린벨트(GB) 내에서 공급되는 보금자리주택 공급분(12만 가구)에 포함됐다.보금자리주택건설을 위해 GB를 풀 수 있도록 보금자리주택건설특별법이 규정하고 있다. 이에 근거해 2009년 정부는 78㎢의 수도권 GB를 해제하는 수도권 광역도시계획을 변경했다. GB가 이렇게 쉽게 풀린데는 GB엔 비닐하우스만 가득 차 있어 보전할 가치가 없다는 대통령의 언급이 큰 압력으로 작용했다. 대통령의 말 한마디에 의해 즉흥적으로 추진하다 보니 경기도 지자체들과는 충분한 사전 협의도 거치지 않은 채 GB 내에 지구지정이 마구잡이로 이루어졌다.주택시장 교란하는 보금자리주택2012년까지 32만가구의 보금자리주택을 공급하기 위해서는 시범사업지구 평균면적 기준(8천56㎡)으로 적게는 31 개의 미니 신도시, 크게는 4개의 분당급 신도시가 GB내에 들어서야 한다. 수용인구는 최대 137만명이나 된다. 이는 서울 전체 인구의 13%에 해당한다. 도심에 거주하는 이들이 외곽으로 옮겨가면 도심 공동화는 불가피하다. 보금자리주택지구가 수십군데 들어서면 GB가 거덜나게 된다. GB가 사라진다는 것은 GB에 의해 분리돼 있던 서울과 경기도 도시들이 초거대 도시로 연결되는 것을 뜻한다. 그로 인한 대도시권 환경악화, 교통란, 인프라 부족, 과밀에 따른 사회적 문제 등은 심각할 것이다.정부는 보금자리주택을 집 없는 서민을 위한 주택이라고 선전한다. 그러나 보금자리주택은 특정 유형의 주택이 아니라 공공임대, 공공분양, 민간 분양 등을 섞어 공급하는 주택지구 개념이다. 국토부 지침에 의하면 임대주택(국민임대+공공임대) 20~45%, 분양주택(중소형 분양+민간중대형 분양) 55~ 75%로 배분하도록 되어 있다. 임대보다 분양이 더 많다는 뜻이다. 임대도 국민임대를 제외하면 대부분 일정 시점 뒤엔 분양되는 것이다. 보금자리주택은 이렇듯 분양주택 중심이다. 문제는 주변 시세의 80~85%에 맞춰 공급한다고 해도 저소득층이 분양받기엔 여전히 높은 수준이라는 점이다.서민위한 정책으로 거듭나야임대주택을 일부 끼워 넣고 수익을 남기는 분양주택 중심으로 보금자리주택이 공급되는 것은 이를 주도하는 한국토지주택공사(LH)의 사업성이 최대한 반영된 결과다. 125조원의 엄청난 부채를 가진 LH가 전국적으로 벌려 왔던 414개 지구의 사업을 대부분 접으면서 보금자리주택사업만은 놓지 않고 확대시켜가고 있다. LH에게 보금자리주택은 정권에 충성할 수 있는 사업이면서 동시에 유일하게 흑자를 안겨주는 사업이기 때문이다. 보금자리주택이 서민을 위한 보금자리가 될 수 없는 까닭은 바로 여기에 있다.보금자리주택은 주택시장을 교란하는 문제점도 안고 있다. 정권의 지지 속에서 특권적으로 추진하다 보니 보금자리주택은 그동안 과잉 공급되었다. 장기불황에 빠진 주택시장에서 보금자리주택의 과잉공급은 민간 주택사업의 설자리를 빼앗고, 뉴타운 등 유사 사업의 사업성을 악화시키는 주범이 되고 있다. 속도조절, 민간부문과의 공조, 공공임대중심으로 특화 등이 지속적으로 요구되고 있는 것은 시장 룰에 어긋나는 보금자리주택 사업을 바로 잡기 위한 것이다. 보금자리주택, 이대론 더 이상 안 된다는 뜻이기도 하다.조명래 단국대 교수

오피니언 조명래 2011-06-14 19:15

과감하게 집을 처분하라!

연이은 부동산 대책의 발표에도 불구하고 수도권의 주택거래는 무더운 날씨와는 정반대로 한겨울을 맞고 있다. 주택거래가 좀처럼 활성화 기미를 보이지 않고 있기 때문이다.지난달 발표한 현대경제연구원의 자료에 따르면 우리나라의 하우스 푸어는 108만 가구로 수도권 주택 보유가구의 17%를 차지하고 있다. 하우스 푸어(house poor)란 집을 가진 가난한 사람을 뜻하는 것으로 주택을 보유하고 있으나 주택대출원리금 상환으로 인한 가처분소득이 줄어 빈곤하게 사는 가구를 의미한다.그런데 이러한 하우스 푸어는 주로 수도권에 거주하면서 아파트를 가진 30~40대의 중산층 가구로 구성되어 있다. 집값 상승기에 무리한 대출을 통해 거주용 내집을 마련한 것은 주로 경제능력이 뒷받침되었던 중산층이었기 때문이다.대출금 상환에 좇기는 하우스푸어향후 금리가 인상될 경우 이들의 경제적 고통은 가중될 것으로 예측되고, 주택거래시장은 좀처럼 살아날 분위기가 감지되지 않는 게 더욱 큰 문제라고 할 수 있다. 하우스 푸어에서 탈출하기 위한 여러 가지 대안을 제시할 수도 있겠지만 가장 근본적인 해결 방법은 주원인인 주택대출을 상환하는 것이라 할 것이며 이를 위해서는 주택을 처분하는 것이 최상의 방법인 것이다. 그러나 현재의 주택거래 침체 및 가격하락의 상황에서 주택 처분은 쉽게 이루어지지 않을 것으로 예측된다.또 현재와 같은 하락된 주택가격으로는 매매하고 싶지 않은 심리가 작용하고 있고 향후 주택가격이 상승할 것이라는 막연한 기대 속에 대출금 상환을 이어가면서 현재의 상황에서 쉽게 벗어나지 못하는 것이 하우스 푸어의 현실이다.그러나 주택가격의 대대적인 상승으로 현재의 고통을 보상받을 수 있는 가능성은 매우 희박하다는 것을 하루빨리 스스로 인정하는 것이 중요하다.앞에서 언급한 것처럼 하우스 푸어의 대부분이 30~40대 중산층이므로 스스로 이러한 인정을 하는 것은 본인이 처한 사회적 환경에 비추어 매우 힘들겠지만 가처분소득의 40% 정도가 대출금 상환으로 사용되는 가계재정의 현실을 바라보면 매우 심각한 상황인 것임을 명심할 필요가 있다.가처분 소득 중에 대출금 상환을 제외한 소득 중 대부분은 교육비로 지출되고 있으므로 실제로 미래에 다가올 인생에 필요한 자금에 대한 준비는 거의 못하게 되는 것이 현재의 상황이다. 이는 베이비부머가 걸어온 길을 그대로 답습하는 과오를 범하고 있다는 것이다. 베이버부머의 경우 주택 구입과 대출 상환 그리고 교육비 지출로 대부분의 소득이 사용돼 현재 이들 베이비부머의 총자산 내역은 부동산의 비중이 80~90%를 점유하고 있다. 따라서 정작 본인의 눈앞에 다가온 은퇴는 거의 준비되어 있지 않다는 심각성은 여러 가지 자료를 통해 이미 잘 알려진 사실이다.손실 입더라도 주택 매매 시도를그렇다면 현재 30~40대 하우스 푸어는 어떻게 대처하는 것이 현명할 것인가. 주택만을 바라볼 것이 아니라 이대로 삶을 이어간다면 나의 미래에 대한 준비를 할 수 있을 것인가를 검토한 후 부정적인 결과가 예측된다면 현재의 주택시세보다 실제로 매매 가능한 가격으로 과감하게 낮추어 매매를 시도해야 한다. 그것이 현재는 많은 손실을 입는 것처럼 보이겠지만 결국 먼 미래를 바라본다면 100세 시대에 현명하게 대처하는 방법임을 명심해야 한다.수치적으로 서류상으로 내집을 가지고 있는 것이 아닌 마음의 부자가 되어야 한다. 소득이 많은 중산층이지만 마음은 가난한 상태로 인생을 살아가면서 은퇴를 맞이한다면 액티브시니어가 아닌 노인으로 은퇴 후 50년을 살아가는 비운의 주인공이 될 수 있음을 명심해야 할 것이다.김천수 Fn닥터스 센터장재무컨설턴트

오피니언 김천수 2011-06-07 19:52

중앙과 지방의 FTA 이행체계 강화

우리 경제는 지역주의화되고 있는 세계속에서 FTA를 체결함으로써 해외시장 개방 확대를 하여야 하는 구조를 갖고 있다. 우리의 경제발전은 대외교역을 통해 성장을 이룬 전형적인 사례다. 열린 세계시장이 우리의 경제적 생존과 직결되는 것이다. 최근 FTA를 중심으로 한 지역주의가 가속화되고 있고 이러한 경향은 GATT체제보다 WTO 체제에서 오히려 급속도로 확산되는 경향이다. FTA추진 결과 관세율 등 무역장벽 철폐로 교역규모는 증가하였으며, 실례로 한칠레 FTA의 경우 발효 2년차에 발효 1년 전과 대비하여 수출 2.3배, 수입 1.8배 증가하였다.이에 따라 관세율, 원산지기준, 원산지증명 제도 등의 다원화로 행정의 난이도 증가가 예상된다. 하나의 품목에 1개의 세율과 원산결정기준이 적용되던 체제에서 국가에 따라 다른 세율과 원산지기준이 적용되는 체제로 전환된다. 원산지증명 주체(자율증명/기관증명), 특혜세율 적용요건(통관후 신청 허용 여부, 원산지증명서필요적 구비 여부), 원산지 검증방식(수입국 세관의 수출국 현지방문 직접조사/상대국 세관을 통한 간접조사) 등이 FTA별로 상이하다. 또 관세행정 서비스 영역이 국경을 넘어 해외로 확대된다. 원산지 검증을 위해 FTA상대국의 수출자 및 생산자를 대상으로 하는 조사(제품 및 원재료 생산공정, 제조경비 등) 조사 제도가 도입될 것이 예상된다. 국제조사기법 개발, 상대국과의 정보교환 및 협조체제 구축이 필요하다.공정무역질서 유지 체제 필요마지막으로 관세율 인하로 관세세수 감소, 감면 및 환급제도 비중 약화가 예상된다. 그러나 관세세수 감소, 감면 및 환급제도로 과세 비중이 약화되나 내국세가 유지되므로 세액심사의 중요성은 여전하다. 기존의 세액심사 조직인력을 FTA 이행의 실효성을 확보하기 위한 공정무역질서 유지 체제로 전환이 필요하다.이를 위해서는 다음 사항이 예상되고 있으며 이에 대한 대응이 필요하다. 먼저, 원산지증명서 발급 지원 등 전문관세사 위임 업무 증가가 예상된다. FTA 특혜 교역체제하에서는 원산지증명서 발급, 사전심사 신청, 공장등록 등 새로운 업무 영역 확대된다. 증가된 FTA 업무를 효율적으로 수행하기 위해 FTA 전문교육을 이수한 관세사로의 적정한 업무 위임이 증가한다. 예를 들면, 원산지증명서 발급신청시 FTA 전문교육을 이수한 관세사가 원산지 심사 확인서를 제출하는 경우 세관장 심사는 생략할 수 있다.둘째로, 원산지 심사조사 확대에 따른 권리구제 조력 증가가 예상된다. 원산지확인에 대한 심사조사가 강화되고, 양허 품목 확대에 따른 특혜신청 심사규정도 대폭 강화된다. 수출자가 FTA 체결국 세관으로부터 심사조사를 받는 경우 참관 등 세관의 원산지 심사조사에 따른 조력 업무는 증가한다.원산지 규정 통해 손실 최소화셋째로, FTA 전문관세사 양성 및 국제교류를 통한 정보 수집 필요성이 증가한다. 관세사의 FTA 원산지 업무 전문성 제고를 위해 체계적인 전문화 교육 실시를 통한 FTA 전문관세사를 양성해야 한다. FTA 체약상대국 관세율, 통관 관련정보 수집을 위해 해외 관세사 단체와 협력 채널 강화도 요구된다.넷째로, 업계의 FTA 활용도 제고 노력 지원도 요구된다. 업계를 대상으로 FTA 활용정보 제공 및 설명회 개최와 미국, EU, 인도 등과의 FTA 발효시 업계의 활용 지원이 필요하다. FTA 이행 관련 분쟁의 효율적인 대처 및 분쟁 발생시 원활한 해결 도모가 요구된다. 이러한 FTA간의 연결 최적 고리로 고려 할 수 있는 것이 원산지 규정이다. 지역주의 편단화 폐해가 심하게 나타나는 분야가 원산지 규정이므로 원산지 분야에서 편단화를 감소시키게 되면 이익이 증가한다. 한국이 맺는 FTA 간에 원산지 규정을 일정한 기준에 입각하여 상호 연결 시킴으로써 이러한 손실을 최소화하는 노력이 필요하다.김기흥 경기대학교 경상대학장

오피니언 김기흥 2011-05-31 19:02

도시형생활주택, 2년 임차기간 보장된다

거래량이 침체되고 가격 움직임이 둔화된 수도권 아파트시장 분위기와 달리, 도시형생활주택과 오피스텔 등 소형 수익형부동산의 인기는 상당하다. 관련 인허가 실적도 증가 추세로 2010년 1월~10월 기준 도시형생활주택 사업승인 인허가 실적은 서울특별시 4천408호, 경기도 1천554호, 인천광역시 1천82호를 기록했다. 수도권이 전국(1만3천257호) 공급의 53%를 차지하는 셈이다.그러나 도시형생활주택의 인기와 급속도로 증가하고 있는 공급 실적 이면에는, 부실한 임차관리와 짧은 임차기간에 고통받는 세입자들의 문제점이 조금씩 나오는 실정이다. 요즘 도시형생활주택의 임대차계약기간은 대부분 1년으로, 전월세시장 가격 상승의 영향까지 겹쳐 1년 단위 잦은 이사와 월세 증액에 시달리고 있다. 과연 도시형생활주택은 주택임대차보호법상 2년 임차기간 보호를 받을 수 없는 것일까?본래 도시형생활주택은 원룸과 고시원처럼 전용 12~50㎡(3.6~15.1평) 중소평면 공급이 대종(大宗)을 이루는 데다, 임대인도 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 접근하다 보니 임대차계약은 대부분 1년 단위로 이뤄진다. 집주인 입장에서 임차시장의 가격상승이 가파를수록 임대수익(임대보증금 및 월세)을 시장가격에 맞춰 현실화하고, 월세를 잘 내지 않는 세입자를 쉽게 퇴거시키기에 2년 계약보다 1년 계약의 장점이 크기 때문이다.임대차계약 대부분 1년 단위하지만 엄밀히 말해 도시형생활주택은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상의 도시지역에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택이다. (주택법 제2조제4호, 주택법 시행령 제3조 등) 당연히 주택임대차보호법에 보호를 받아, 2년 임대차기간을 보장받을 수 있다. 하지만 세입자의 경우 원룸 및 고시원 임차계약의 관행을 그대로 따르거나, 집주인과의 분쟁이 껄끄러워, 또는 임대차권리에 문외해서 1년 임차계약을 치르는 경우가 대다수다.주택임대차보호법 제4조에 의하면 임대차의 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정하고 있다. 즉 최소한 임대차가 2년은 존속하도록 강제하고 있는 것일 뿐만 아니라, 임차인이 원할 경우 2년 미만의 임대차도 유효하도록 규정하고 있다. 세입자에게 상당히 유리한 법 규정이다.따라서 기존 세입자가 임대차기간을 1년으로 정하여 계약을 했더라도 임대기간 2년을 원하면 동일한 조건으로 남은 1년간 임차기간을 보호받을 수 있고, 집주인의 월세 증액 요구도 법적으로 근거가 없으므로 응하지 않아도 되며, 현재 보증금과 임대료 조건으로 1년간 더 거주할 수 있다. 관행에 따라 또는 임대인의 요구로 1년 단위 임대차계약을 치른 경우라도 본인에게 주어진 법의 혜택을 충분히 활용할 필요가 있다.임대차보호법 활용 권리 찾아야도시형생활주택은 대개 중소규모로 개발되므로 건설기간이 6개월에서 1년 정도로 짧다. 서울시는 올해 안에 약 7천 여호, 2012년에는 약 1만5천호가 잠정적인 입주를 앞두고 있고, 정부도 연초 113대책을 통해 2009년 1천625호, 2010년 1월~11월까지 1만6천426호의 건설인허가 수치를 밝힌 바 있다.2009년 도시형생활주택 도입 당시 정부는 글로벌금융위기 등 경제위기 상황에서 저소득계층의 주거불안이 가중됐고 고시원의 주거실태가 사회문제로 확산되자 최소한의 주거안정성과 쾌적성을 확보하면서도 저렴한 비용으로 거주할 수 있는 새로운 유형의 주택 공급이 필요하다고 밝힌 바 있다. 준 주택이라는 애매한 용어로 전월세시장 공급 확대책 일환으로만 활용하지 말고, 도시형생활주택이 임대차시장의 또 다른 주거상품으로 자리잡아가고 있는 만큼 정부와 지자체가 임차인보호와 임대시장 관리계도 등에 최선을 다할 필요가 있다. 함영진 ㈜부동산써브 부동산연구실장

오피니언 함영진 2011-05-24 19:10

국책사업관리법 제정 필요하다

세종시 원안 수정, 동남 신공항 입지, 한국토지주택공사(LH) 본사이전, 국제과학비즈니스벨트 입지 등을 둘러싼 갈등으로 한국사회가 몸살을 앓고 있다. LH를 제외하면 모두 대통령이 공약으로 제시했다가 취임 후 대국민 약속을 번복함으로서 발생한 갈등들이다. 약속을 조금이라도 신중하게 했고 약속한 바를 지켰더라면, 발생하지 않았을 갈등사안들이다. 대통령은 국가기관이기 때문에 대통령으로서 약속은 국가의 대국민 약속이나 마찬가지다. 따라서 대통령이 약속을 저버리는 것은 국가가 국민을 위해 져야 할 공적 책임을 방기하는 것과 같은 것이다. 그런 점에서 LH 본사입지를 둘러싼 지역간 갈등도 국가가 책임을 다하지 못한 데서 생긴 것이었다. LH의 모태가 된 대한주택공사와 한국토지공사는 참여정부 당시 전주와 진주로 각각 이전하도록 결정되어 있었다. 그러나 2008 년 양 공사가 통합되면서 본사를 어디에 둘지가 논란이 되었지만, 현 정부는 근 3년간 이렇다 할만한 대책을 강구하지 않았다. 지역갈등의 방치는 정부가 방조한 것과 다름 없었다.국책사업 갈등에 대한민국 몸살돌이켜 보면, 국책사업을 둘러싼 갈등은 어제 오늘의 것이 아니다. 최근의 원자력 발전소 신규지정, 새만금 간척지 조성, 경부고속철도 경주 역사 설치 및 사패산 터널 공사, 호남고속철 분기역사 설치, 부안 원전 수거물 시설 설치, 사패산 터널 공사, 영종도 신공항 건설, 동강댐 건설 등은 모두 깊은 앙금을 남기는 사회적 갈등을 겪었거나 겪고 있다. 참여정부는 갈등관리기본법을 제정해 갈등을 예방하고 관리하는 시스템을 구축하고자 했다. 그 일환으로 정부 부처별로 갈등심의위원회가 설치운영되기도 했다. 그러나 정권이 바뀌면서 이 모든 노력은 원점으로 돌아갔고, 대통령 스스로가 대국민 약속을 버림으로써 사회적 갈등을 불러오는 지경에까지 이르렀다.국책사업을 둘러싸고 반복되는 갈등을 근원적으로 예방하고 해결하기 위해서는 국책사업관리법이 조속히 제정되어야 한다. 국책사업의 요건을 제대로 갖추도록 하고, 또한 제대로 갖추었을 때는 정권이 바뀌더라도 안정적으로 추진할 수 있는 제도적 틀을 마련하자는 게 국책사업관리법 제정의 취지다. 선거공약에 의한 것이든, 정권의 정치적 목적에 의한 것이든, 어떤 경우라도 막대한 국민혈세가 투여될 국책사업으로 지위를 가지고 추진하기 위해선 그에 준하는 요건을 국민적 논의와 검증절차를 통해 갖추도록 해야 한다. 특히 정치적인 계산과 개입을 배제하기 위해 투명하고 엄격한 타당성(경제성 포함) 검토를 거치되, 그 과정과 결과는 개방 해 주권자인 국민들이 충분히 납득하고 승인하는 절차가 반드시 따라가도록 해야 한다. 국책사업으로서 선정에 대한 최종 승인권자는 국회가 되어야 할 것이다. 안정적 관리 전담할 기구 필요국책사업의 예산 규모, 추진기간, 추진절차, 사업내용의 변경 등은 모두 예측 가능하게 통제하고 해결할 수 있는 프로세스가 법에 정확하게 적시되어야 한다. 가령, 예산의 경우, 일정한 범위 내에서 추진하다가 증감이 필요할 경우 법에 정해진 절차에 따라 국회에서 심의를 통해 합의제로 조정하는 예산상한제가 도입될 필요가 있다. 추진과정의 이해 당사자간 갈등은 합의회의나 배심원제와 같은 참여적 의사결정을 제도화해 예방하고 조정하도록 해야 한다. 일상적 갈등조정은 갈등조정관을 두어 담당하도록 해야 한다. 추진 중인 사업이라도 일정한 요건을 갖추면 국회공청회와 같은 공론화를 통해 수정하거나 퇴출할 수 있도록 해야 한다. 그러나 어떤 경우라도 정치적 개입은 엄격하게 차단되어야 한다. 국책사업의 추진성과는 국회에 정기적으로 보고해 국민들이 소상히 알도록 해야 한다. 국책사업의 안정적 관리를 전담할 기구로 가칭 국책사업관리처가 설치될 필요가 있다. 조명래 단국대 교수

오피니언 조명래 2011-05-17 19:22

‘빚 없는’ 우리 아이를 위하여

계절의 여왕이면서 가정의 달이라고 하는 5월을 맞이 하였다.징검다리 연휴에 어린이날과 어버이날이 연이어 있어 무언가 특별한 이벤트를 계획하느라 고민을 하던 5월4일, 서울 정부청사 앞에서는 등록금과 교육비를 걱정하는 조그만 기자회견이 열렸다.교육비에 대한 걱정은 비단 여기에 참석한 몇몇 학부모만의 입장은 아님은 다 아는 사실이다. 교육개발연구원의 연구에 따르면 43%가 교육비 때문에 출산을 포기한다는 결과도 있을 정도이니 교육비에 대한 걱정이 얼마나 큰 문제인지는 더 이상 논할 필요는 없을 것이다. 우리는 현재 저출산이라는 큰 국가적 문제를 해결하기 위한 다방면의 노력을 하고 있다. 그러나 정작 학부모의 입장에서는 저출산의 원인에 교육비라는 큰 장애물에 부딪쳐 소중한 자녀의 출산을 포기한다는 사실은 매우 서글픈 일이다.교육비 마련 위한 대책 절실어린이날에는 다채로운 행사가 준비되어 있고, 부모의 입장에서도 자녀에게 무엇인가 추억거리와 함께 선물을 주는 것이 현재 우리의 자화상이다. 유통업체는 이러한 특수에 매출을 올리기 위하여 총력을 다하고 있는 모습이고 많은 사람들이 붐비는 선물코너는 장난감등의 놀이용품이 단연 최고였던 것 같다.이러한 선물이 자녀에게도 기분좋게 하는 것임은 분명하고 무엇보다 소중한 자녀를 위하여 아깝지 않게 지갑을 열게 되는 것 또한 당연한 결과일 것이다.그러나 한편으로는 자녀가 교육을 마친후 사회에 첫걸음을 내딛는 순간에 등록금이라는 빚더미를 짊어지고 출발하지 않도록 할 책임이 분명 우리 부모에게는 있는 것이다.따라서 우리의 소중한 어린 자녀를 위하여 무엇이 더 우선되어야 할 것인가에 대하여 생각해 볼 필요가 있다.선진국의 예를 보면 영국의 경우 의무적으로 정부의 일부 지원금을 포함하여 챠일드 트러스트 펀드(Child trust Fund)에 가입해야 한다. 이 펀드는 자녀의 나이가 만 18세가 되기 이전에는 인출할 수 없게 되어 있다. 장기적인 투자로 인하여 목돈이 형성되게 되는 것이다.미국의 경우에는 교육비 저축계좌(Education Savings Account)와 529 플랜을 운영하고 있다. 교육비 저축계좌는 소득세 비과세 혜택을 주는 것이다. 529플랜은 교육비 마련을 위한 저축수단으로 발생한 수익이 교육비로 사용될 경우 과세하지 않는 것인데, 여기에는 두가지 형태가 있다. 하나는 학자금 저축계획(College Savings Plan)이고 다른 하나는 수업료 선납계획(Pre-paid Tuition Plan)이다. 학자금 저축계획은 뮤추얼펀드로 운용되는 것으로 세금없이 저축할 수 있는 것이다. 특이한 것은 수업료 선납계획으로 현재의 가격으로 미래의 학비를 선납하는 것으로 교육비 인플레이션을 피할 수 있는 제도이다.하루라도 빨리 준비하는 게 최선이처럼 선진국의 경우, 자녀의 교육비 마련을 위하여 다양한 정부의 지원에 힘입어 미리 대비하고 있다. 우리의 현실도 교육비와 대학 등록금 문제가 심각하여 출산을 포기하는 경우가 늘어나고 있고, 자녀의 교육비를 충당하느라 정작 본인의 노후준비는 꿈도 꾸지 못하는 가정이 많다. 그러나 냉정하게 생각해 보면 피할 수 없는 자녀의 교육비를 위하여 최선의 방법은 바로 하루라도 빨리 준비하는 것이다. 현재 대부분의 금융상품은 장기투자의 경우 복리의 이자혜택을 주고 있으므로 적은 돈으로 막대한 교육비를 충당하는 가장 현명한 방법이라는 것이다.가정의 달! 자녀가 등록금이라는 빚을 안고 사회출발 하지 않기 위하여 이제라고 서둘러 자녀의 교육비 마련을 위해 금융기관을 방문하는 수고를 아끼지 않는 것이 진정한 자녀사랑의 출발이 아닐까 한다.김천수 Fn닥터스 센터장재무컨설턴트

오피니언 김천수 2011-05-10 19:54

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