택지개발 예정지구 주민보상 서둘러야

2009년 10월1일 대한주택공사와 한국토지공사가 ‘한국토지주택공사’로 통합될 당시 정부가 내세운 통합논리는 주공의 임대주택사업으로 인한 재정적 손실을 토공의 택지개발 수익으로 보전해 부채비율을 낮출 수 있다는 명분이었다. 하지만 2011년 현재 LH공사는 여전히 유동성확보에 비상등이 켜진 상태고, 결국 사업구조개선을 위한 정부지원방안이 봇물처럼 쏟아진 채 경영정상화를 위한 택지개발 사업규모 축소방안이 진행 중이다.

 

특히 LH공사 주도로 이루어지던 신도시개발, 택지개발, 국민임대주택, 도시개발, 경제자유구역, 도시재생, 주거지역 정비 등 총 414개 지구의 광범위한 개발사업(면적 약 59,343만㎡)내 미착수 신규사업 138개 지구는 사업조정 대상에 올라 지구지정 철회와 사업취소, 사업재조정 작업으로 홍역을 앓고 있다. 결국 정부정책사업의 과다수임과 재무역량을 초과한 택지개발 급증이 개발예정지구 수용주민의 재산권 제약과 금융문제란 부메랑으로 돌아온 셈이다.

 

개발사업 지연… 피해보는 주민들

 

공공 개발 사업을 시행하기 전, 부동산 투기를 억제하고 사업내용과 맞지 않는 행위를 제한하기 위해 해당 지역에 형질변경이나 건축물 건축, 시설물의 설치 등을 금지하기 때문에, 개발지역 등으로 지정되었다가 개발 사업이 제대로 진행되지 않게 되면, 구역 내 주민들은 재산권 제한 등의 피해를 보게 된다. 정부정책을 믿고 불편을 감수하며 생활했지만, 계획 축소와 취소, 보상지연으로 지역발전 분위기 쇠퇴는 물론 보상을 전제로 한 대토와 관련한 채무가 급증하게 돼 2차적인 금융문제가 발생하기 쉽기 때문이다.

 

일례로, 3년 넘게 토지 보상이 지연되고 있는 파주 운정3지구는 지장물 조사 등 올 7월부터 사업시행이 재개된 상태지만, 이미 대부업체 등을 통한 대출과 이주한 곳의 토지와 주택을 담보로 빌린 금융기관 채무가 8천억 원을 상회하며 사업 지연에 따른 이자비용(빚)이 기하급수적으로 늘어난 바 있다. 이자 등을 감당하지 못한 토지 소유자들의 보유 땅이 경매처분 돼, 지역주민들에게 직·간접의 손해를 입히고 생활터전 유지도 쉽지 않은 실정이다.

 

이들에 대해서 관련 지자체와 일부 여신 금융기관이 대출기간 연기와 이자납입 유예, 할부상환금 납입유예, 경매물건 채권보전조치 유예 등 담보대출에 대한 금융지원방안을 마련하고 있지만, 수용주민의 피해에 비해선 미봉책에 그치는 수준이다.

 

헌법 제23조에서는 모든 국민의 재산권은 보장되며, 공공의 필요에 의해 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하도록 규정하고 있다.

 

현행 공익사업을 위한 토지 등의 ‘취득’ 또는 ‘사용’ 및 ‘사업폐지·변경’으로 인한 손해는 사업시행주체가 손실보상을 해야 하는 대상과 절차 등을 준용할 수 있도록 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’로 규정하고 있다. 그러나 공공사업에 속하는 개발예정지구만 16개 법률에 22종이나 되고, 개별법마다 지정절차·행위제한의 적용시점·해제기준이 각각 달라 지역주민 손실보상 여부와 판단기준에 혼선과 어려움이 큰 실정이다.

 

국민의 재산권은 보장돼야 한다

 

개발 사업이 제대로 진행되지 않아 지정된 구역 내의 주민들이 재산권 제한 등의 피해를 보지 않도록, 사전적 행정절차의 중요성에 비추어 구역지정 및 해제 등에 주민의견 반영절차를 더욱 엄격히 적용해야 하고, 관련지역 주민들과 장기적 마찰이 발생되지 않도록 투기목적이 아닌 경우에는 피해주민에게 적절한 보상이 이루어져야 할 것이다. 그러기 위해선 공익사업 개발구역 지정해제에 따른 주민피해 현황을 파악하고 손실보상 대상자 및 요건 등에 대한 보상규정을 마련해 법제화 할 필요가 있고, 변제기간의 유예, 이차보전 등 재정적 지원도 병행되어야 한다.

 

끝으로 정부는 사업성 분석을 위한 정밀시스템을 도입해 공기업의 재무역량을 고려한 지구지정 계획을 세워야 이런 악순환이 반복되지 않을 것이며, 개발예정지구의 규제내용과 지정 절차에 대한 통일된 기준을 ‘토지이용규제 기본법’에서 제시하고, 각 개별법에서는 이를 따르도록 하여 토지이용의 예측가능성을 한 단계 높여야 한다.

 

함영진 ㈜부동산써브 부동산연구실장