2011년 반환점 돈 주택시장의 향방은?

2011년도 상반기 아파트 매매 시장은 ‘수도권 약세, 지방 강세’로 정의되며 희비가 엇갈렸다. 서울을 포함한 수도권 주택시장은 연초부터 쏟아진 4차례 정부 거래 활성화 대책에도 불구하고 4월부터 거래 관망이 짙어지며 시장에 냉기가 가득하다. 반면 지방 아파트 매매시장은 전셋값 상승과 국지적 개발 호재로 전세는 물론 매매시장까지 높은 상승세를 기록했다.

 

6~7월 주택시장 분위기도 크게 다르지 않다. 매입 관망이 이어지는 가운데 장맛비 영향까지 더해지며 서울·수도권 아파트 거래시장은 한산한 모습이다. 특히 6월30일 주택거래 활성화 목적에서 추진될 수도권 (과밀억제권역) 분양권 전매제한기간 완화(1~5년→1~3년)·재건축초과이익 환수제 완화안 등이 발표됐지만, 비슷한 시기 주택담보대출 규제 방안을 담은 가계부채종합대책과 맞물리며 기대효과가 반감됐다.

 

한편 전세 시장은 학군수요 등 전세수요가 조금씩 증가하는 모습이다. 매매보다는 전세 선호가 강하고 전세 물건도 많지 않아 상승 추세다. 서울은 0.49%, 경기 0.94%, 신도시 0.73%, 인천이 0.16%를 기록했다. 강남(1.34%), 강동(0.84%) 등 이른 학군 수요나 재건축 이주 수요가 발생한 지역과, 과천(3.04%), 분당(1.39%) 등 경기 남부권 위주 저렴한 매물 중심으로 신혼부부 전세 찾는 문의가 잇따랐다.

 

전·월세 시장 하반기에도 불안

 

5·1 건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안 발표 이후 두 달이 지났지만, 수도권은 여전히 매수세 위축으로 인한 거래 부진과 관망세가 이어지고 있다. 여름 휴가철 비수기까지 겹쳐 정부 대책이 효과를 내기에 버거운 수준이고, 가을 이전까지 수도권 아파트 거래는 냉랭한 분위기가 조성될 것으로 예견된다.

 

향후 6·30 하반기 경제정책 방향과 세재개편안을 통해 분양권전매규제, 재건축초과이익환수제, 다주택자 양도세중과제도가 일부 완화될 예정이나, 이 밖에 부동산시장에 영향을 미칠 수 있는 대내외 경제 여건과, 실물경기, 금리 향방이 부동산 시장 침체를 지속시키는 하방 압력으로 작용할 공산이 크다.

 

물가 상승 등 실물경기가 주택가격 회복에 악영향을 미치고 있어, 주택 구매력이 좀처럼 회복되지 못하고 있는 데다, 연초 급매물이 거래된 이후 저가매수에 대한 매력이 반감됐다. 여기에 미래 시세차익에 대한 기대심리가 저조한 상태에서, 지속적인 금리인상과 담보대출규제까지 겹쳐 심리적 위축이 강한 편이다. 지난 1분기 가계 빚이 800조원을 돌파하면서 가계의 부채 상환 능력을 제고하기 위한 가계부채 종합 대책까지 발표된 터라, 내 집 마련보다는 임대시장에 머무는 경향이 구조화되는 것도 문제다.

 

준주택 규제 푸는 정부정책 발맞춰

 

최근엔 고덕 및 강일지구 등 강남권 5차 보금자리주택지구 지정까지 연이으면서, 주택구매 대기수요까지 양산되고 있어 올 가을 지속적인 전·월세 시장 불안이 우려된다.

 

자산가치 상승에 대한 기대심리가 저조하고 주택 매매시장의 가격 변동성이 크지 않다면 실수요자 움직임도 정부의 정책 향방에 맞춰 보수적으로 수정될 필요가 있다.

 

특히 하반기는 도시형생활주택 및 오피스텔 등 수익형 강소임대상품의 인기가 당분간 지속될 것으로 기대된다. 임차시장 불안과 평균 세대원수의 지속적인 감소, 은퇴수요의 대체 투자처로 인식됨과 동시에 관련법 완화 등, 정부 정책 방향이 준주택 규제를 푸는 분위기이기 때문이다. 실제 7월1일부터 도시형 생활주택 세대수 제한을 완화(150→300세대)하는 내용으로 주택법이 개정됐고, 전용면적 30㎡ 이상 원룸형 도시형생활주택에 대해 두 개 공간으로 실 구획이 허용됐다. 오피스텔도 주택임대사업 등록해, 일정부분 양도·취득세 등 세제혜택을 받을 수 있도록 하반기 관련법이 마련될 예정이다.

 

다만, 이들 상품도 불패신화보다는 분양가 수준의 적정성이라든지, 임대수익률, 지역의 장·단기 공급 상황에 따라서 분양 성패가 달라질 수 있으니 선별투자와 리스크 관리를 하는 것이 바람직하다.

 

함영진  ㈜부동산써브 부동산연구실장