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[해커스 공인중개사] 부동산학개론

해커스 공인중개사 (부동산학개론) Q. 부동산개발에 대한 설명으로 옳은 것은? ①개량재개발이란 기존시설의 확장, 개선 또는 새로운 시설의 첨가를 통하여 기존 도시의 물리적 환경의 질적 수준을 높여 도시기능을 제고하고자 하는 도시재개발의 한 형태이다. ②불규칙한 농지나 미개발지를 기반시설을 갖춘 도시토지로 개발한 후 개발된 토지를 기존의 토지소유자에게 재분배하는 방식은 매수방식이다. ③흡수율분석의 궁극적인 목적은 과거 및 현재의 추세를 정확하게 파악하는 데 있다. ④토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으나, 소유권을 이전하고 사업주체가 토지소유자가 된다는 점이 동일하다. ⑤ BTO(Build-Transfer-Operate)는 사업시행자가 SOC시설을 건설?소유하여 시설을 운영하고 계약기간 종료시에 시설소유권을 주무관청에 양도하는 방식이다. 정답: ① ② 불규칙한 농지나 미개발지를 기반시설을 갖춘 도시토지로 개발한 후 개발된 토지를 기존의 토지소유자에게 재분배하는 방식은 환지방식이다. ③ 흡수율분석의 목적은 단순히 과거의 추세를 파악하는 데 있는 것이 아니라, 이를 기초로 대상개발사업에 대한 미래의 흡수율을 파악하는 데 있다. ④ 토지신탁(개발)방식과 사업수탁방식은 형식의 차이가 있으며, 특히 신탁방식은 소유권을 이전하고 사업주체가 신탁회사가 된다는 점에서 사업수탁방식과 상이하다. 사업수탁방식은 토지소유권 이전 없이 토지소유자가 자금을 부담하여 자신의 이름으로 사업을 수행하며 개발업자는 사업시행에 따른 수수료를 취하는 방식이다. ⑤ BOT(Build-Operate-Transfer)는 사업시행자가 SOC시설을 건설?소유하여 시설을 운영하고 계약기간 종료시에 시설소유권을 주무관청에 양도하는 방식이다.

부동산 권재민 기자 2019-08-14 08:44

[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법편

Q. 甲 소유의 대지 위에 있는 甲의 주택을 임차한 乙은 ?주택임대차보호법?상 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있는 소액임차인이다. 다음 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름) ① 甲이 대지만을 丙에게 매도한 뒤 그 대지가 경매되는 경우 乙은 그 환가대금에서 최우선변제를 받을 수 없다. ② 甲이 주택을 丙에게 매도한 경우, 乙은 그 매매대금으로부터 최우선변제를 받을 수 없다. ③ 주택의 경매절차에서 乙이 다른 채권자에 우선하여 변제받으려면 집행법원에 배당요구 종기일 이전에 배당을 요구하여야 한다. ④ 만약 甲의 나대지에 저당권을 설정한 후 건물을 신축한 경우 乙은 대지의 매각대금에서 저당권자에 우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 없다. ⑤ 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료한 주택을 임차한 자는 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 없다. 정답: ① 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 마찬가지이다(대판 2007.6.21, 2004다26133).

부동산 권재민 기자 2019-08-13 18:47

도내 공공택지 몸값 뛴다…분양가 상한제 도입에 건설사들 경쟁 치열

정부의 민간택지 내 분양가 상한제 도입에 따라 경기도 내 공공택지의 경쟁이 치열하다. 분양가 상한제 시행으로 재개발ㆍ재건축 사업이 위축되면서 건설사들이 일거리 확보를 위해 수도권의 공공택지 쪽으로 눈을 돌리기 때문이다. 13일 한국토지주택공사(LH)에 따르면 정부가 민간택지 분양가 상한제 시행방안을 발표한 지난 12일 화성 동탄2신도시 공동주택용지 A-59블록 1필지 추첨분양 신청에 182개 업체가 몰려 경쟁률이 182대1에 달했다. 이는 LH가 올해 들어 주택공급실적 300가구 이상인 업체로 청약 신청을 제한한 공동주택용지 중에서 229대 1을 기록한 의왕 고촌에 이어 두 번째로 높은 경쟁률이다. LH 관계자는 화성 동탄2는 2기 신도시 가운데서도 비교적 분양성이 보장되는 곳인데다 정부의 민간택지 내 분양가 상한제 도입 방침으로 공공택지 용지에 관심을 갖는 건설사가 늘어난 것도 영향을 미쳤을 것이라고 말했다. 정부의 3기 신도시 건설 계획으로 2기 신도시 등 수도권 외곽의 공공택지 분양에 타격이 있을 것이라는 예상과 달리 LH 등이 공급하는 공공택지 내 공동주택용지의 인기가 뜨겁다. 지난 5월 LH가 분양한 양주 회천지구 A1920블록과 A22블록 공동주택용지는 수도권 외곽이라는 입지에도 경쟁률이 각각 153대1, 151대 1에 달했다. 특히, A19블록과 함께 일괄 분양한 A20블록은 공정률 60% 이후에 아파트를 분양해야 하는 후분양 필지였음에도 경쟁률이 150대 1을 넘었다. 앞서 지난 3월 분양했던 양주 옥정지구 A10-1 등 4개 필지는 전용면적 85㎡ 초과 중대형이 포함된 복합용지였는데 경쟁률이 543608대 1까지 치솟기도 했다. 3기 신도시 건설로 인해 미분양이 예상됐던 파주 운정3(30대 1), 인천 검단신도시(20대 1)의 공동주택용지도 지난 4, 5월 공개 즉시 팔려나갔다. 오산 세교2지구는 지난 5월 3개 필지가 모두 1237대 1의 경쟁률로 마감됐다. 전문가들은 민간택지 분양가 상한제 시행으로 앞으로 수도권 공공택지의 인기가 더욱 치솟을 것으로 보고 있다. 한 중견 건설사 관계자는 민간택지 분양가 상한제 시행으로 재개발ㆍ재건축 사업이 위축되고, 일반 택지도 분양가 상한제의 감정평가 금액 리스크 때문에 땅 작업과 매수가 어려워질 것으로 예상된다며 정비사업과 대규모 개발사업이 위축돼 대형 건설사들도 결국 먹을거리 확보를 위해 공공택지 쪽으로 눈을 돌리면 공공택지 분양 경쟁은 더욱 치열해질 수밖에 없다고 말했다. 권혁준ㆍ홍완식기자

부동산 홍완식 기자 2019-08-13 18:25

정부, 6억원 초과∼9억원 이하 주택 세율 100만원 단위로 세분화

정부가 주택 취득세 허위 신고를 막기 위해 6억원 초과9억원 이하 주택의 세율을 100만원 단위로 세분화한다. 또 일본 수출규제와 관련해 관련 기술 경쟁력 강화를 지원하기 위해 산업단지와 지식산업센터 입주기업에 대한 지방세 감면을 연장하고 일본의 수출규제 품목을 포함한 신성장원천기술 분야 기업의 부설연구소에 지방세를 추가로 깎아준다. 행정안전부는 14일 이같은 내용을 골자로 하는 4개 지방세 관계법률(지방세기본법지방세징수법지방세법지방세특례제한법) 개정안을 입법예고한다고 13일 밝혔다. 개정안은 불합리한 과세체계를 개편하고 일자리 창출, 지역경제 활력 회복을 위해 기업 지원 관련 감면을 적극적으로 확대연장하는 데 초점을 맞췄다고 행안부는 설명했다 과세체계 개편과 관련해서는 주택유상거래 가운데 6억원 초과9억원 이하 구간의 취득세율을 세분화했다. 현재 취득세율은 6억원 이하는 1%, 6억원 초과9억원 이하는 2%, 9억원 초과는 3% 등이 적용되고 있다. 문제는 낮은 세율을 적용받기 위해 거래가격을 허위신고하는 경우 때문에 5억9천만원이나 8억9천만원 등 세율 변동구간 직전 가격에 거래가 집중되는 문턱효과가 나타나는 점이었다. 행안부는 이를 개선하고자 기존의 3단계 단순 누진세율 체계를 개선해 6억원 초과9억원 이하 구간의 주택 취득세율을 백만원 단위로 계산해 적용하기로 했다. 현재는 7억원7억5천만원8억원 주택의 취득세율이 모두 2%로 적용되고 있지만 법 개정이 완료되면 7억원 주택은 1.67%를 적용받아 취득세 납부액이 1천400만원에서 1천169만원으로 231만원 감소하고, 8억원 주택은 2.33%가 적용돼 1천600만원에서 1천864만원으로 264만원 증가한다. 7억5천만원 주택은 2%로 변동이 없다. 행안부는 상대적으로 낮은 구간의 거래 빈도가 높기 때문에 세분화한 주택 취득세율을 적용하면 이 분야의 전체 세수는 줄어들게 된다고 설명했다. 신혼부부 및 청년 주거지원 대책의 하나로 올해 1년간 적용되는 신혼부부 생애최초 취득 주택에 대한 취득세 50% 감면은 1년 연장한다. 3년 연장 등이 거론되기도 했으나 장기 적용 시 거래촉진효과가 상대적으로 떨어지는 점을 고려해 내년까지 1년 연장하기로 했다고 행안부는 설명했다. 기업 지원과 관련해서는 반도체 부품소재 분야를 포함한 중소벤처기업이 입주해있는 산업집적 기반시설에 대한 감면을 연장확대하는 내용이 담겼다. 산업단지지식산업센터물류단지 입주기업에 대한 취득세재산세 감면이 올해 말 일몰 예정이었으나 3년 연장하고, 기업도시개발구역 입주기업에 대해서는 감면요건도 기존 100억원 이상 투자에서 5억20억원 이상 투자 및 1030명 고용 등으로 요건을 완화한다. 또 소상공인중소기업의 경영활동을 지원하는 지역신용보증재단중소벤처기업진흥공단지방중소기업 종합지원센터에 대한 취득재산세 50% 감면도 연장한다. 일본 수출규제와 관련해서는 소재부품장비 분야기업 부설연구소에 대한 취득재산세 감면 비율을 현행 35%에서 45%로 10%포인트 올린다. 지난 5일 정부가 발표한 소재부품장비 경쟁력 강화대책에 포함된 내용이다. 대상분야는 조세특례제한법 시행령에 포함된 신성장동력원천기술 11개 분야 173개 기술로, 3대 일본 수출규제품목 가운데 포토레지스트플루오린 폴리아미드가 포함된다. 불화수소는 기획재정부의 법령 개정이 올해 마무리되면 내년부터 포함된다. 개정안은 친환경 자동차나 선박에 대한 지방세 감면도 연장확대한다. 전기수소차 취득세 100% 감면(140만원 한도)을 2년 연장하고 여객운송사업용 전기수소 버스는 취득세 50% 감면을 100% 감면으로 확대한다. 투자내수 활성화 지원을 위해서는 소득세(국세) 세액 공제액의 10%를 지방소득세액(개인분)에서 공제하는 감면을 1년 연장하며, 외국인투자기업에 대한 취득재산세 감면도 현행 수준을 유지한다. 이밖에 보육원, 양로원, 모자원, 한센인 시설 등 사회 취약계층 지원단체에 대한 부동산 취득세재산세 감면과 농업인 경영회생 지원을 위해 농어촌공사가 취득한 농지농업용 시설에 대한 취득재산세 감면도 연장된다. 행안부는 이번 법 개정으로 일몰 도래 감면사항 97건 가운데 54건이 현행대로 연장되고 3건은 확대되며 나머지 40건은 축소종료된다고 설명했다. 일몰 도래한 감면액 1조4천억원 가운데 연장되는 부분이 1조2천억원이고 축소조정 등 정비 대상은 1천700억원가량이다. 이는 최근 3년간 감면 혜택 정비대상 금액 4천억원 대비 크게 줄어든 것이다. 고규창 행안부 지방재정경제실장은 지방세를 걷어서 지역경제에 사용하면 시차가 발생하므로 지방세 자체를 감면해 선제적으로 지원하려는 것이라고 설명했다. 권혁준기자

부동산 권혁준 기자 2019-08-13 17:16

LH, 청년·신혼부부 매입임대주택 3천648가구 입주자 모집

한국토지주택공사(LH)는 청년과 신혼부부를 대상으로 매입임대주택 3천648가구에 대한 입주자를 모집한다고 13일 밝혔다. 매임임대주택은 LH가 다가구ㆍ다세대주택 등을 매입 후 보수 또는 재건축해 저소득가구 등에게 저렴하게 임대하는 공공주택이다. 청년 매입임대주택은 전국적으로 1천352가구가 공급되며, 무주택자로 혼인 중이 아닌 만19세~39세인 청년, 대학생, 취업준비생이면 누구나 신청할 수 있다. 임대보증금은 최소 금액인 100만 원으로 책정해 청년층의 목돈 마련 부담을 줄였고, 임대료는 시중 전세시세의 40%수준(3ㆍ4순위는 50% 수준)으로 공급된다. 임대기간은 2년이며, 2회까지 재계약이 가능해 최대 6년간 안정적으로 거주할 수 있다. 신혼부부 매입임대주택은 전국적으로 1천814가구가 공급되며, 무주택세대구성원인 신혼부부, 예비신혼부부 및 6세 이하의 자녀를 둔 한부모가족이 신청할 수 있다. 이번 공고에서는 저소득ㆍ다자녀 신혼부부의 주거지원 강화를 위해 가점 상향 등의 입주자 선정방식을 개편했다. 경기도에는 청년 매입임대 333가구, 신혼부부 매입임대Ⅰ 715가구, 신혼부부 매입임대Ⅱ 140가구 등 총 1천188가구가 공급된다. 주택 소재지 및 세부 임대조건 등 기타 자세한 사항은 LH 청약센터(https://apply.lh.or.kr)에 게시된 입주자모집 공고문을 확인하거나, LH 콜센터(1600-1004)로 문의하면 된다. LH 관계자는 청년 매입임대는 에어컨, 냉장고, 전자레인지 등 가전제품을 비치해 입주여건을 대폭 개선했고, 소득여건을 완화한 신혼부부Ⅱ를 최초 공급해 청년ㆍ신혼부부의 신청이 증가할 것으로 예상된다라고 말했다. 권혁준기자

부동산 홍완식 기자 2019-08-13 17:06

'가짜 임신'으로 청약 당첨…특공 부정 의심 70건 수사의뢰

#경기도에 거주하는 A씨는 특별공급 아파트에 당첨시켜 주겠다는 B씨의 제안을 받았다. 이에 솔깃한 A씨는 실제 자녀가 1명뿐임에도 쌍둥이를 임신한 것처럼 속여 자녀 3명으로 신혼부부 특별공급 아파트 청약을 신청했고, 당첨됐다. 이후 B씨는 위조한 임신진단서를 A씨 대신 시행사에 내고 대리 계약을 체결했다. 그러나 자녀가 출생 등록되지 않은 것을 수상하게 여긴 국토부 점검반에 적발돼 계약취소 및 형사처벌을 받을 처지에 놓였다. 국토교통부는 6월 3일부터 두달간 경기도서울시와 함께 20172018년 분양된 282개 아파트 단지 신혼부부다자녀 특별공급 당첨자 3천297명을 대상으로 부정 청약 여부를 점검한 결과 이 같은 70여건의 의심 사례를 확인해 수사 의뢰했다고 13일 밝혔다. 이번 합동 점검은 지난 4월 수도권 5개 단지 신혼부부다자녀 특별공급 당첨자 표본 조사에서 당첨자가 제출한 임신진단서 중 약 10%가 허위서류로 밝혀진 뒤 전수조사로 확대 진행된 것이다. 수사 결과 부정 청약 사실이 최종 확인되면 해당 당첨자는 주택법령에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금을 물고 적발일로부터 최장 10년간 청약을 신청할 수 없다. 이와 함께 불법행위(불법전매공급질서 교란 등)로 계약이 취소된 주택을 다시 분양할 경우 무주택 세대주나 특별공급 대상자에게만 기회를 주는 내용의 주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부개정안이 14일부터 시행된다. 지금까지 계약 취소 주택은 20가구 이상이면 해당 광역권에 거주하는 무주택자(신청자배우자 모두)에게 추첨 방식으로, 그 외의 경우 지역제한 없이 성년을 대상으로 추첨 등을 통해 대상자를 선정했다. 하지만 개정안은 신혼부부 등을 위한 특별공급된 주택의 계약이 취소된 경우 그 지역의 해당 특별공급 자격을 갖춘 사람만을 대상으로 추첨으로 재공급하고, 일반공급 주택의 계약 취소분은 주택 수에 관계없이 해당 지역 무주택 세대주에게 추첨의 기회를 주도록 했다. 황윤언 국토부 주택기금과장은 건전한 주택공급질서 확립을 위해 청약 과열지역 등의 부정 청약 의심 분양단지를 대상으로 지속적으로 부정청약 점검을 실시할 것이라며 무주택 실수요자에게 주택이 우선 공급될 수 있도록 노력하겠다고 말했다.

부동산 구예리 기자 2019-08-13 11:25

분양가 상한제에 수도권 공공택지 인기 치솟는다

정부가 민간택지내 분양가 상한제 시행방안을 발표한 가운데 수도권 공공택지의 인기가 더욱 치솟을 전망이다. 지난 12일 정부의 발표에 이어 화성 동탄2신도시 공동주택용지 A-59블록 1필지 추첨분양 신청에는 182개 업체가 몰려 경쟁률이 182대 1에 달했다. 이는 한국토지주택공사(LH)가 올해 들어 주택공급실적 300가구 이상인 업체로 청약 신청을 제한한 공동주택용지 중에서 의왕 고촌(229대 1)에 이어 두번째로 높은 경쟁률이다. 건설업계의 한 관계자는 화성 동탄2는 2기 신도시 가운데서도 비교적 분양성이 보장되는 곳이라 경쟁률이 높았던 것으로 보인다며 정부의 민간택지내 분양가 상한제 도입 방침으로 공공택지 용지에 관심을 갖는 건설사가 늘어난 것도 영향을 미쳤을 것이라고 말했다. 정부의 3기 신도시 건설 계획으로 2기 신도시 등 수도권 외곽의 공공택지 분양에 타격이 있을 것이라는 예상과 달리 수도권 공동주택용지는 내놓기 무섭게 팔려나가는 모습이다. 지난 5월 LH가 분양한 양주 회천지구 A1920블록과 A22블록 공동주택용지는 수도권 외곽이라는 입지에도 불구하고 경쟁률이 각각 153대1, 151대 1에 달했다. 앞서 지난 3월 분양했던 양주 옥정지구 A10-1 등 4개 필지는 전용면적 85㎡ 초과 중대형이 포함된 복합용지였는데 경쟁률이 543608대 1까지 치솟기도 했다. LH 관계자는 최근 양주시가 광역급행철도(GTX) 건설과 지하철 7호선 연장 추진 등의 호재로 주택업체들의 관심이 높아지고 있다며 서울과 근접한 곳에 건설되는 3기 신도시 입지 공개로 교통여건이 열악한 2기 신도시가 외면받을 것이라는 우려와 다른 결과라고 전했다. 3기 신도시 건설로 인해 미분양이 예상됐던 파주 운정3, 인천 검단신도시의 공동주택용지도 지난 4, 5월 공개 즉시 팔려나갔다. 파주 운정3지구 2개 필지는 각각 30대 1, 인천 검단은 2개 필지가 각각 20대 1의 경쟁률을 기록해 중흥건설우미건설 등 중견 건설사들이 계약했다. 오산시의 세교2지구는 분양성을 보장하기 어렵다는 우려와 달리 지난 5월 3개 필지가 모두 1237대 1의 경쟁률로 마감됐다. 서울과 인접해 있는 의왕 고촌지구 B-1블록은 지난 5월 분양에서 경쟁률이 229대 1에 달했다. 한 중견 건설사 관계자는 앞으로 3기 신도시내 택지 공급이 본격화하기 전까지 수도권 요지에 쓸만한 공공택지 부지가 별로 없다는 점도 공동주택용지의 희소가치를 높여주고 있다고 진단했다. 또다른 건설사 관계자는 공공택지는 공공기관이 토지 조성부터 분양까지 체계적으로 관리돼 당첨만 된다면 안정적인 사업이 가능하고 분양리스크가 낮다는 장점이 있다며 특히 재건축재개발 사업 수주가 쉽지 않은 중소 건설사들이 관심을 가질 수밖에 없다고 말했다. 전문가들은 공공택지는 지금도 분양가 상한제가 적용되고 있지만 LH의 택지 분양가가 토지비로 전액 인정되고, 기간 이자까지 가산해줘 오히려 상한제 시행 이후 불확실성이 커진 민간택지보다 나아 이같은 인기가 계속될 것으로 보고 있다. 한 중견 건설사의 택지 담당 임원은 민간택지 분양가 상한제 시행으로 재개발재건축 사업이 위축되고, 일반 택지도 분양가 상한제의 감정평가 금액 리스크 때문에 땅 작업과 매수가 어려워질 것이라며 정비사업과 대규모 개발사업이 위축돼 대형 건설사들도 결국 먹거리 확보를 위해 공공택지쪽으로 눈을 돌릴 경우 공공택지 분양 경쟁은 더욱 치열해질 수밖에 없다고 예상했다.

부동산 구예리 기자 2019-08-13 09:35

‘분양가 상한제’ 투기과열지구 사정권…집값 움직임 관심

정부가 12일 투기과열지구내에서 분양가 상한제를 적용하기로 함에 따라 수도권의 분양가, 청약경쟁률, 거래량이 많은 지역이 사정권에 들게 됐다. 특히, 사실상 사문화했던 민간택지 상한제를 부활시키면서 앞으로 집값 움직임에 관심이 쏠리고 있다. ■분양가 상한제 어디가 지정될까 최근 청약시장의 열기를 감안할 때 과천과 서울을 비롯한 투기과열지구내 상당수 지역이 청약경쟁률 요건을 충족할 것으로 예상된다. 부동산114 조사에 따르면 과천시는 지난달 평균 6대1의 청약경쟁률을 기록하며 정량적 요건을 갖췄다. 서울지역도 두 달 연속 청약경쟁률이 10대1을 넘어 선택 요건을 충족했다. 최근 주택거래가 작년보다 위축돼 거래량 요건을 충족하는 곳은 없지만, 분양가 상승률 요건을 갖춘 곳은 많다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 과천시는 최근 주공1단지 푸르지오 써밋의 후분양 분양가가 3.3㎡당 약 4천만 원까지 치솟으면서 분양가 상승률 요건을 충족할 전망이며, 최근 1년간 서울의 민간 아파트 분양가도 전년 동월 대비 21.02% 올랐다. 최근 1년간 물가상승률(누적 0.4%)을 훨씬 웃도는 수준이다. 이 때문에 주택법 시행령이 발효되는 10월 초까지 청약경쟁률과 분양가 변동을 다시 검토하더라도 투기과열지구 상당수는 정량 요건을 충족할 것이라는 게 업계의 관측이다. 국토부 관계자는 구체적인 상한제 지역과 시행 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 당정 협의, 주거정책심의위원회 등을 거치며 추후 결정할 것이라고 말했다. ■민간 분양가 상한제 부활 집값 안정될까시장 침체 우려도 정부가 지난 2007년 9월 민간택지 분양가 상한제를 전국에 동시 적용했던 과거와 달리, 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택하면서 전문가들은 분양가 인하 효과를 기대하고 있다. 최은영 한국도시연구소장은 이번 정부의 대책은 거품이 낀 집값의 하향 안정에 기여할 것이라며 정부가 전매 제한과 실거주 요건을 함께 강화하면서 투기 수요가 설 자리는 없을 것이라고 견해를 밝혔다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 상한제 시행으로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고, 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다며 정부 규제책에 대한 심리적 위축과 거래 관망, 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 집값 상승세가 주춤해질 수 있다고 분석했다. 반면, 도내 공인중개사 업계에서는 분양가 상한제 여파로 부동산 시장이 침체될 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 주택가격 하락과 맞물려 재건축ㆍ재개발 등 정비사업이 크게 위축돼 거래량이 감소할 것이라는 이유에서다. 한 공인중개사 관계자는 분양가 상한제를 큰 틀에서 보면 주택 가격 하락과 재건축ㆍ재개발 사업 위축으로 이미 진행되고 있는 부동산 거래 침체가 가속화 될 우려가 크다고 말했다. 권혁준ㆍ홍완식기자

부동산 홍완식 기자 2019-08-12 19:22

‘분양가 상한제’ 투기과열지구 사정권…집값 움직임 관심

정부가 12일 투기과열지구내에서 분양가 상한제를 적용하기로 함에 따라 수도권의 분양가, 청약경쟁률, 거래량이 많은 지역이 사정권에 들게 됐다. 특히, 사실상 사문화했던 민간택지 상한제를 부활시키면서 앞으로 집값 움직임에 관심이 쏠리고 있다. ◇분양가 상한제 어디가 지정될까 최근 청약시장의 열기를 감안할 때 과천과 서울을 비롯한 투기과열지구내 상당수 지역이 청약경쟁률 요건을 충족할 것으로 예상된다. 부동산114 조사에 따르면 과천시는 지난달 평균 6대1의 청약경쟁률을 기록하며 정량적 요건을 갖췄다. 서울지역도 두 달 연속 청약경쟁률이 10대1을 넘어 선택 요건을 충족했다. 최근 주택거래가 작년보다 위축돼 거래량 요건을 충족하는 곳은 없지만, 분양가 상승률 요건을 갖춘 곳은 많다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 과천시는 최근 주공1단지 푸르지오 써밋의 후분양 분양가가 3.3㎡당 약 4천만 원까지 치솟으면서 분양가 상승률 요건을 충족할 전망이며, 최근 1년간 서울의 민간 아파트 분양가도 전년 동월 대비 21.02% 올랐다. 최근 1년간 물가상승률(누적 0.4%)을 훨씬 웃도는 수준이다. 이 때문에 주택법 시행령이 발효되는 10월 초까지 청약경쟁률과 분양가 변동을 다시 검토하더라도 투기과열지구 상당수는 정량 요건을 충족할 것이라는 게 업계의 관측이다. 국토부 관계자는 구체적인 상한제 지역과 시행 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 당정 협의, 주거정책심의위원회 등을 거치며 추후 결정할 것이라고 말했다. ◇민간 분양가 상한제 부활 집값 안정될까시장 침체 우려도 정부가 지난 2007년 9월 민간택지 분양가 상한제를 전국에 동시 적용했던 과거와 달리, 투기과열지구 등 규제지역에 한정하는 방안을 선택하면서 전문가들은 분양가 인하 효과를 기대하고 있다. 최은영 한국도시연구소장은 이번 정부의 대책은 거품이 낀 집값의 하향 안정에 기여할 것이라며 정부가 전매 제한과 실거주 요건을 함께 강화하면서 투기 수요가 설 자리는 없을 것이라고 견해를 밝혔다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 상한제 시행으로 낮아진 분양가는 청약 대기수요의 분양시장 관심을 증폭시키고, 재고 주택시장의 가격상승 압력을 낮출 것으로 기대된다며 정부 규제책에 대한 심리적 위축과 거래 관망, 저렴해진 분양물량에 대한 기대가 맞물리며 집값 상승세가 주춤해질 수 있다고 분석했다. 반면, 도내 공인중개사 업계에서는 분양가 상한제 여파로 부동산 시장이 침체될 수 있다는 우려의 목소리도 나온다. 주택가격 하락과 맞물려 재건축ㆍ재개발 등 정비사업이 크게 위축돼 거래량이 감소할 것이라는 이유에서다. 한 공인중개사 관계자는 분양가 상한제를 큰 틀에서 보면 주택 가격 하락과 재건축ㆍ재개발 사업 위축으로 이미 진행되고 있는 부동산 거래 침체가 가속화 될 우려가 크다며 공인중개사업소의 폐업이 늘고 있는 상황에서 영업과 수익구조에 악영향이 미칠까 봐 걱정된다고 말했다. 권혁준ㆍ홍완식기자

부동산 홍완식 기자 2019-08-12 19:14

10월부터 과천·분당, 서울 등 전국 31곳 ‘투기과열지구’ 민간 택지 아파트 분양가 상한제 적용

과천ㆍ광명ㆍ분당ㆍ하남 등 경기도 내 투기과열지구의 민간 택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된다. 이르면 오는 10월부터 적용되는 투기과열지구 분양가 상한제는 이들 지역을 포함한 서울시 25개 구와 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다. 아울러 재건축ㆍ재개발 등 정비사업 단지에 대한 분양가 상한제 적용 시점도 입주자 모집 승인 신청 단계로 앞당겨진다. 국토교통부는 12일 오전 여당(더불어민주당)과의 당정 협의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 민간택지 분양가 상한제 적용기준 개선 추진안을 발표했다. 우선 특정 지역을 민간택지 분양가 상한제 대상으로 지정할 수 있는 조건이 완화된다. 현행 주택법 시행령 제61조는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다. 하지만 오는 14일 입법 예고될 개정안은 민간택지 분양가 상한제 적용 필수 요건을 투기과열지구로 지정된 지역으로 바꿨다. 현재 투기과열지구는 과천시ㆍ광명시ㆍ성남시 분당구ㆍ하남시를 비롯해 서울시 25개 구 등 전국 31곳이다. 나머지 민간택지 분양가 상한제 적용의 3가지 부수 조건은 ▲최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 ▲직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약 경쟁률이 10대 1 초과는 그대로 유지하되, 해당 시ㆍ군ㆍ구의 분양실적이 없는 경우 주택건설지역의 분양가격 상승률을 기준으로 사용하도록 했다. 민간택지 분양가 상한제 지정 효력이 발생하는 시점도 앞당겨졌다. 현행 시행령 61조 2항은 일반주택 사업의 경우 분양가 상한제 지정 공고일 이후 최초 입주자 모집 승인을 신청한 단지부터 적용하지만, 예외적으로 재건축ㆍ재개발 사업의 경우 관리처분계획 인가를 신청한 단지를 대상으로 명시하고 있다. 하지만 개정안은 재건축ㆍ재개발 사업도 똑같이 최초 입주자모집승인 신청한 단지부터 분양가 상한제를 적용하도록 했다. 아울러 민간택지 분양가 상한제의 부작용으로 거론되는 로또 수준의 시세 차익과 이를 노리는 투기 수요 유입을 막기 위해 전매제한 기간이 늘어난다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 적용 주택의 전매제한 기간은 현재 34년에 불과한데, 개정안은 시세 대비 분양가 수준을 따져 이 기간을 510년으로 연장했다. 이번 개정안은 오는 14일부터 다음 달 20일까지 입법 예고되고, 이후 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다. 이문기 국토부 주택토지실장은 구체적 상한제 지정 지역, 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장 상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 계획이라고 말했다. 권혁준ㆍ홍완식기자

부동산 권혁준 기자 2019-08-12 18:18

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