[해커스 공인중개사] 민법 및 민사특별법편

Q. 甲 소유의 대지 위에 있는 甲의 주택을 임차한 乙은 ?주택임대차보호법?상 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 있는 소액임차인이다. 다음 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 따름)

① 甲이 대지만을 丙에게 매도한 뒤 그 대지가 경매되는 경우 乙은 그 환가대금에서 최우선변제를 받을 수 없다.

② 甲이 주택을 丙에게 매도한 경우, 乙은 그 매매대금으로부터 최우선변제를 받을 수 없다.

③ 주택의 경매절차에서 乙이 다른 채권자에 우선하여 변제받으려면 집행법원에 배당요구 종기일 이전에 배당을 요구하여야 한다.

④ 만약 甲의 나대지에 저당권을 설정한 후 건물을 신축한 경우 乙은 대지의 매각대금에서 저당권자에 우선하여 보증금의 일정액을 변제받을 수 없다.

⑤ 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 경료한 주택을 임차한 자는 보증금 중 일정액을 최우선변제받을 수 없다.

정답: ①

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립시의 임차목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라진 경우에도 마찬가지이다(대판 2007.6.21, 2004다26133).