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<홍희정의 경매이야기> 임대차 보호법 잘 알아야 피해 최소화

작년 12월 중순 수원 법원에서 진행했던 경매사례를 소개하고자 한다. 화성시 장안면에 있는 대지 215평, 건물 104평, 점포수 5개의 상가 건물이 경매에 나왔다. 감정가 7억3천, 2회 유찰가는 4억6천700만원. 3명이 응찰해 부천에 사는 고객 A씨가 71%인 5억1천900만원에 낙찰 받았다.그 물건은 내년 신도시 편입 예정이며 보증금 6천에 월세가 350만원이 나오는 우량물건이었다. 잔금을 치르고 세입자들을 만나보니 보증금이 1억 4천만원 미만이고 소액 임차인이라 최우선 변제권이 있어 배당을 받는 줄 알고 있었다. 임차인 중에는 보증금 1천만원에 월 50만원도 있었는데 그 지역은 기타 지역에 해당돼 환산 보증금이 2천500만원 미만이어야 750만원 배당을 받는 것인데 환산 보증금이 6천만원이라 배당을 받지 못했다. 주택 임대차와는 다르게 상가 임대차는 보증금과 월세를 환산한다. (보증금+(월세100)) 상가 임대차 보호법의 최우선 변제권에 대한 이해 부족이었던 것이다. 계약할 때 주의할 점은 계약 시점이 아니라 등기부 등본에 나와 있는 물건의 최초 저당일이 임대차 보호법의 시점이 됨을 알아야 피해를 줄일 수 있다.추천 경매물 자료제공: 수원법률경매정보㈜, 문의(031) 212-3007 분당 아파트, 생활편의시설 인접▲소재지:성남시 분당구 이매동 아름마을 7/17층 ▲최저가: 12억5천만원 ▲최저가:(51%) 6억4천만원 ▲대지권: 102.056㎡ (30.87평) ▲전용면적: 195.08㎡ (59.01평) ▲입찰일 :5월9일 ▲평형:69평형 ▲이용상태: 방5 거실 주방 다용도실 욕실2 발코니3/ 매송초교 북측 위치 /주위는 대단지아파트 /인근에 생활편익시설 학교 공원 입지/버스정류장이 직선거리 약 1km 남동 측에 이매역, 교통상황 무난 화성 주택, 주변 전원주택단지▲소재지:화성시 봉담읍 덕우리 2층 주택 ▲감정가:2억9천670만원 ▲최저가: (80%) 2억3천740만원 ▲토지면적: 478㎡ (145평) ▲건물면적:202.55㎡ (제시외 포함 78평) ▲입찰일: 4월27일 ▲보존등기일 :1999년 6월 ▲이용 상태: 덕위마을 내에 위치/주변은 전원주택단지 기존주택 및 소규모 공장 농경지 및 임야 등 형성 / 차량접근이 가능 근접지에 노선버스 정류장이 소재 제반 교통사정 보통 화성 상가, 최저 1억3천만원▲소재지: 화성시 진안동 뱅뱅 프라자 1/6층 ▲감정가:3억4천만원 ▲최저가: (41%) 1억3천900만원 ▲대지권: 11.47㎡ (3.47평) ▲전용면적: 41.04㎡ (12.41평) ▲입찰일:4월26일 ▲보전등기일: 2004년 8월 ▲이용상태: 진안초등교 남동 측 인근에 위치 / 주위는 대규모 아파트단지 및 단독주택 등을 배후지로 한 근린시설이 밀집/인접 병점역 도보15분 거리/인근에 버스정류장이 소재 대중교통양호 제주 5층건물, 인근에 한림초교▲소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 5층건물 ▲감정가:4억14만원 ▲최저가: (70%) 2억8천10만원 ▲토지면적:235㎡ (71평) ▲전용면적:723.78㎡ (219평) ▲입찰일:5월2일 ▲이용상태: (지하1층: 근린 생활시설,소매점. 2층:사무실. 3층:다가구주택 4층:주택) /한림초등학교 북동 측 인근에 위치/주위는 상업용 건물 일반음식점 단독주택 등 형성

부동산 홍희정 2011-04-19 19:39

LH, 용인 서천지구 839가구 공급

LH경기지역본부(본부장 김성균)는 용인 서천 택지개발지구 내 분양주택 839가구를 선착순 공급한다.공급규모는 14블록 중 미청약된 1블록 503가구(전용면적 74㎡ 5세대, 84㎡ 498가구), 4블록 336가구(전용면적 74㎡ 16가구, 84㎡ 320가구) 총 839가구로 2013년 1월 입주 예정이며 입주(등기완료) 후 전매가 가능하다.이번에 공급하는 주택은 청약통장, 주택소유 여부 등과 관계없이 입주자모집공고일(4월13일) 현재 만 20세 이상인 자는 누구든지 신청할 수 있으며, 입주자 선정은 블록별주택형별로 전산추첨(컴퓨터 무작위)하는 방식이다.공급가격은 3.3㎡당 850만원(기준층기준, 74㎡:2억5천500만원, 84㎡:2억8천900만원)선으로 저렴하게 공급된다. 특히 계약금액을 당초 20%에서 13%로 대폭인하(전용 84㎡기준, 약 2천만원)해 3천만원대이며, 인하금액은 잔금시 내면 된다. 공급일정을 살펴보면 20~21일 양일간 LH(한국토지주택공사) 홈페이지(http://www.LH.or.kr)와 분양사무실(수원 장안구 조원동 보금자리주택홍보관)에서 신청 가능하며, 25일 당첨자 발표, 5월 2~3일 계약체결 예정이다. LH경기지역본부는 오는 수원호매실지구내 일반상업용지 18필지, 주차장용지 1필지 총 19필지 38천㎡도 공급한다. 이번에 공급하는 일반상업용지 18필지의 공급면적은 1천48~4천552㎡, 예정가격은 29억2천400만원~14억8천4천만원, 주차장용지 1필지의 공급면적은 783㎡, 예정가격은 9억6천600만원이다.호매실지구 내 상업용지 등은 20일 LH 홈페이지 토지청약시스템을 통해 분양신청 접수 후, 당일 개찰 및 낙찰자를 발표하며, 27일28일까지 계약 체결 예정이다. 기타 입찰관련 문의는 LH 경기지역본부 수원호매실 사업단(031-548-57078)으로 문의하면 된다.이선호기자 lshgo@ekgib.com

부동산 이선호 기자 2011-04-19 19:39

道 “원룸 주차장 설치기준 완화 지자체 요청”

경기도는 18일 원룸형 주택에 대한 주차장 설치기준 완화와 주차장 완화구역 지정을 적극적으로 검토할 것을 일선 지자체에 요청했다고 밝혔다.도의 이같은 방침은 소형주택을 얻기 어려운 도시근로자독신자학생의 주거안정을 위해 대중교통이 편리하고 접근성이 양호한 역세권이나 대학교 주변, 학원 및 공장밀집지역 등을 중심으로 원룸형 주택이 공급되도록 하려는 방편에 따른 것이다.역세권 등이 주차장 완화구역으로 지정될 경우 주차장 설치기준이 주거전용면적 60㎡당 1대에서 연면적 200㎡당 1대로 완화된다.도는 지난달 도시형생활주택의 공급 확대와 조기정착을 위해 주차장 설치기준을 정비하도록 일선 시군에 요청한 바 있다. 이와 함께 도는 도시형생활주택을 공급하는 과정에서 발생하는 문제점과 개선방안을 종합적으로 검토, 중앙정부에 별도의 제도개선을 요구할 예정이다. 한편 지난 2009년 291호에 불과했던 도내 도시형 생활주택 공급물량은 주차장 설치기준 완화 등 규제가 완화된 지난해 3천127호로 10배 가까이 급증했다. 김규태기자 kkt@ekgib.com

부동산 김규태 기자 2011-04-18 20:32

수도권아파트 경매시장 ‘주춤’

이번달 수도권아파트 낙찰가율이 8개월 만에 하락세로 돌아섰다.이에 따라 322대책 발표 이후 부동산 경매시장이 2개월째 주춤하고 있다는 분석이 나오고 있다.18일 경매정보업체 부동산태인에 따르면 이달(1~15일) 수도권아파트 낙찰가율은 82.78%로, 지난달 83.47% 대비 0.69%p 하락, 8개월 만에 꺾였다.경기지역의 낙찰가율은 82.98%로 3월 대비 0.52%p 하락했으며, 서울 아파트 낙찰가율은 지난달 83.73%보다 1.14%p 떨어진 82.59%를 기록했다. 특히 총부채상환비율(DTI)을 최대 15%까지 늘려주는 가산비율 대상에서 제외되는 감정가 6억원 초과 물건들의 낙찰가율 하락이 두드러졌다. 같은 기간 수도권 내 감정가 6억원 초과 물건의 낙찰가율은 78.18%로 지난달 81.06%에 비해 2.88%p가 떨어진 반면, 지난달에는 84.88%를 기록했던 감정가 6억원 이하 물건의 낙찰가율은 84.87%로 0.01%p 하락하는데 그친 것이다.이와 함께 낙찰률과 입찰경쟁률도 하락세로 돌아서면서 수도권아파트 낙찰률은 34.23%로 0.1%가 떨어졌고, 입찰경쟁률도 6.73명에서 6.63명으로 0.1명 소폭 감소했다. 이지현기자 jhlee@ekgib.com

부동산 이지현 기자 2011-04-18 20:32

건설사 ‘잔인한 봄’ PF대란 오나

중견건설업체들이 PF(프로젝트 파이낸싱)대출을 갚지 못해 잇따라 쓰러지면서 건설업계에 구조조정 공포가 휘몰아치고 있다.특히 올해 만기가 도래하는 25조원의 부동산 PF대출 중 상당 부분이 5~6월에 만기가 집중된 것으로 알려지면서 건설업계에 5~6월 PF대란 우려가 확산되고 있다.17일 도내 건설업계에 따르면 도급순위 35위의 중견 건설업체인 동양건설산업이 지난 15일 서울 중앙지방법원에 기업회생절차(법정관리)를 신청했다. 도급순위 34위인 삼부토건이 지난 13일 만기 도래한 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 갚지 못해 법정관리를 신청한 데 이어 사흘 만에 중견 건설사 두 군데가 잇따라 부도 위기를 맞은 것이다. 동양건설의 PF대출과 자산유동화기업어음(ABCP)은 헌인마을 2천135억원과 이달 만기 예정인 화성 동탄 파라곤(180억원), 청담 파라곤(290억원), 내달 만기가 돌아오는 김포 걸포동 파라곤(696억원)과 용인 마북 파라곤(240억원), 서울 사당3동(500억원), 오산계성제지(880억원) 등의 총 4천921억원 규모에 달한다.이에 앞서 LIG건설도 수도권 각지에서 총 8천900억원 규모의 PF사업을 벌였다가 경기침체로 착공도 못하고 막대한 금융 비용을 물다가 결국 법정관리를 신청한 바 있다.문제는 건설사 부도가 여기에 그치지 않을 것이라는 전망이 나오고 있다는 것이다. 일부에서는 10대 건설사도 자금난에 휩싸일 것이라는 우려도 나오고 있다. 금융감독원 집계 결과 올해 만기가 돌아오는 PF 대출은 은행권에서 15조원, 비은행권에서 10조원에 달한다. 지난해 말 기준 전체 PF대출 잔액의 약 40%에 달하며 2분기에 만기가 가장 많이 몰려 있는 것으로 파악됐다.시중은행 한 관계자는 올해 총 3조5천억원의 대출 만기가 돌아오는 데 이 가운데 1조5천억원은 회수할 방침이라며 PF 대출의 만기가 상반기에 많이 몰려있고, 채권금융기관의 신용위험평가 기간이 겹쳐 있어 상당수의 건설사가 어려움을 겪을 수 있다고 말했다.도내 건설업계 한 관계자는 금융권 채권단들이 회생방안을 논의하기보단 대출금을 회수하려고만 하고 있다며 어려운 건설 시장에 자금난까지 겹치면서 건설사들이 최악의 상황을 맞고 있다고 말했다. 이선호기자 lshgo@ekgib.com

부동산 이선호 기자 2011-04-17 21:41

김포 한강신도시 ‘성공 예감’

김포 한강신도시에서 합동분양에 들어간 3개 건설사의 일반분양 아파트의 견본주택에 수만명의 방문객이 몰려 업계에 비상한 관심을 끌고 있다.17일 업계에 따르면 지난 15~16일 합동분양에 나선 한강신도시의 대우건설, 한라건설, 반도건설 등 3개 건설사의 견본주택에 오픈 이틀동안 5만여명이 몰려들었다.한라건설의 한라비발디(857가구)와 반도건설의 반도유보라2차(1천498가구) 견본주택을 찾은 방문객은 각 1만8천여명에 달했고 대우건설 한강신도시 푸르지오(812가구)에도 약 1만7천명이 몰리는 등 성황을 이뤘다.특히 59㎡ 단일평형으로 구성된 반도와 대우건설 견본주택은 치솟는 전셋값에 차라리 집을 사자며 내 집 마련에 나선 신혼부부와 자식들을 출가시킨 뒤 단출한 노후를 보낼 보금자리를 찾는 노부부들로 북적거렸다.일산에서 왔다는 김모씨(52여)는 서울에서 좀 멀어서 그렇지, 분양가 대비 서비스는 상당히 괜찮은 것 같다며 만족감을 나타냈다.세 살배기 딸을 데리고 아내와 함께 견본주택을 방문한 이모씨(38)는 전셋값이 계속 올라 신도시에 관심을 갖게 됐다며 작은 평형인데도 생각보다 넓고 공간 구성도 알차 마음에 든다고 말했다.건설사의 한 관계자는 이번 합동분양의 성공 여부가 한강신도시는 물론 앞으로 진행될 건설사들의 분양에도 상당한 영향을 줄 것으로 파악하고 있다며 계약 단계까지 좀더 두고 봐야 하겠지만 현재로서는 좋은 출발을 보이고 있다고 말했다.합동분양에 나선 3개 건설사는 18일 특별공급을 시작으로 21일까지 청약 신청을 받고 27일 당첨자를 발표하며, 계약은 내달 2~4일 진행된다.한편 이날 사업 점검차 김포한강신도시를 찾은 이지송LH공사 사장은 땅만 팔것이 아니라 애프터서비스를 확실하게 해야 한다며 김포신도시가 활성화될 수 있도록 지원을 아끼지 않겠다고 말했다.김포=양형찬기자 yang21c@ekgib.com

부동산 양형찬 기자 2011-04-17 19:45

구리,뉴타운반대 주민들 시청서 농성

구리시 뉴타운사업 반대 주민들이 15일 구리시청 3층 시장실 앞에서 농성을 벌였다. 주민 20여명은 이날 오전 10시40분께부터 구리시청 3층 시장실을 통하는 복도를 기습 점거한 채 뉴타운사업 중단을 촉구했다. 주민들 가운데 여성 3명은 이날 상의와속옷을 벗은 채 알몸을 드러내며 시장과의 면담을 요구, 현장에서 대기하고 있던 여성공무원들에 에워싸이기도 했다. 주민들은 "뉴타운사업을 추진할 경우 기반시설 설치비 부담, 주거이전비 지급 등으로 인한 낮은 수익성 문제로 주민들의 재정착을 떨어뜨리는 등 주민들의 손해만을 초래하게 된다"고 주장했다. 시는 오는 2020년 말까지 인창동과 수택동 일대 불량주택 밀집지역 207만2천여㎡ 가운데 105만2천여㎡(촉진구역)를 11개 구역으로 나눠 구역별 지상 15~60층 규모로 모두 2만3천여 가구의 공동주택(임대주택 포함)을 건립할 계획이다. 시는 지난해 5월 인창동과 수택동 일대 도시재정비촉진사업계획 수립에 따른 결정고시 절차를 마치고 그동안 4개 구역 사업 추진을 위한 추진위 구성을 승인했다. /구리=한종화기자 hanjh@ekgib.com

부동산 한종화 기자 2011-04-15 15:10

道 ‘우수 감리·시공업체’ 11곳 선정

경기도는 2010년 우수 감리시공업체로 11개 업체를 선정했다고 14일 밝혔다. 도에 따르면 도는 공동주택 품질향상 및 견실한 주택건설 유도를 위해 지난 2002년부터 공동주택 우수 감리자 및 시공자 선정제도를 운영 중이다. 이에 지난해 도내 172개 단지를 대상으로 평가한 결과, 우수 감리업체는 5개 업체가 선정됐다. 우수 시공업체로는 6개 업체가 결정됐다. 우수 감리업체는 위시티일산 자이2단지를 감리한 ㈜삼우종합건축사사무소를 비롯해 ㈜신동아종합건축사사무소, ㈜종합건축사사무소 담, ㈜청전건축종합건축사, ㈜성일종합건축사사무소다. 또 우수시공업체는 GS건설㈜, 삼성물산㈜, 고려개발㈜, 성우종합건설㈜, 현대건설㈜, ㈜KCC다. 이 중 위시티일산 자이 2단지(고양)와 삼성래미안 하이어스(군포), 현대성우 3단지(안양), e-편한세상(안양)의 경우, 감리업체외 시공업체가 모두 우수평가를 받았다. 한편 아파트 단지에 대한 평가에선 양평 현대성우 3단지가 건축시공 평가에서 높은 점수를 받았으며 용인 흥덕마을 7단지 힐스테이트는 설비 및 에너지 절감 우수로 평가됐다. 김동식기자 dsk@ekgib.com

부동산 김동식 기자 2011-04-14 21:09

부동산시장 침체기 “미분양 피하자” 분양가 가격 파괴 ‘바람’

분양 시장 침체가 장기화하면서 신규 물량에 기존 주변 단지 시세와 별 차이 없는 낮은 분양가를 제시하는 아파트가 늘고 있다. 분양 시장 한파에 미분양 사태를 피하려는 현실적인 대응 방안으로 분양가가 낮아지고 있다.14일 도내 건설업계에 따르면 평택 장안동에 공급하는 장안마을 코오롱 하늘채 역시 주변 시세보다는 저렴한 가격에 나온다. 3.3㎡당 700만원대로 공급면적 114㎡는 2억7천만원 선으로 인근 아파트 109㎡ 2억6천만~2억8천만원보다 저렴하다. 이는 건설사가 지난달 말 분양한 평택 비전동 효성 백년가약이 109㎡에 3억원대 가격으로 분양돼 청약 3순위까지 미달된 사태를 감안한 전략이다. 이달 임시국회에서 분양가상한제가 폐지되더라도 당분간 낮은 분양가 추세는 계속될 전망이다. 호반건설은 고양 삼송신도시내 아파트 중에서 최저가인 3.3㎡당 1천20만~1천100만원대로 호반 베르디움 2천184가구를 분양 중이다.삼송의 교통여건은 사통팔달의 교통망을 갖추는 공사가 진행 중이다. 원흥~강매간 도로를 비롯해 통일로 확장, 일산~은평구 신사동 도로 등 주변에 18개의 도로가 신설 확장되어 서울 및 수도권 이동이 더욱 빨라질 전망이다. 삼송신도시 호반건설의 분양소장은 향후 교통개발이 완료되면 서울 중심까지 이동이 더욱 빨라져 실질적인 서울생활권이 될 것으로 기대된다고 말했다.STX건설은 수원시 장안구에서 지상 15~26층 13개동, 가구면적 59~124㎡ 규모의 STX칸 아파트 947가구를 10년 전 건립한 인근 아파트 분양가와 비슷한 3.3㎡당 1천100만원~1천200만원에 분양한다.수원지역 분양을 앞둔 A건설사도 분양시장 침체를 감안해 향후 3.3㎡당 800만원 선에 분양하는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.도내 한 건설사 관계자는 시장 상황이 여의치 않다고 판단한 시행시공사가 고분양가 책정 후 미분양으로 인한 금융비용을 떠안기보다는 차라리 이익을 줄이더라도 물량을 빨리 소화시키는 쪽을 택하고 있다며 시장 상황이 좋을 때는 분양가상한제 폐지로 분양가가 오를 수 있어도 지금 같은 상황에선 상승 여력이 거의 없어 보인다고 말했다. 이선호기자 lshgo@ekgib.com

부동산 이선호 기자 2011-04-14 21:09

서울 숲·한강 조망권 가능 포스코건설 ‘더 샵 아파트’

포스코건설은 서울 숲과 한강 조망권 등이 가능한 서울 숲 더 샵 아파트(서울 성동구 행당동)를 공급한다. <조감도>포스코건설은 이를 위해 15일 모델하우스를 열고 오피스텔은 오는 18일, 아파트는 오는 21일부터 각각 청약받는다. 분양가는 3.3㎡ 당 평균 1천800만원, 오피스텔은 평균 900만원 수준이다.서울 숲 더 샵 아파트는 지하 5층~지상 42층 3개동 규모로 건립된다. 아파트 전용면적 84~150㎡ 495가구, 오피스텔 전용면적 28~60㎡ 69실 등을 비롯해 상가 및 문화시설 등으로 구성된다.단지 남쪽으로는 한강을 비롯해 115만㎡의 서울 숲 공원도 바라다 볼 수 있다.서울 숲 더 샵 아파트는 서울시청 5.5㎞, 강남 압구정 2.7㎞ 거리에 위치하며 주변에 내부순환도로, 동부간선도로, 강변북로, 성수대교 등을 이용해 강남과 강북 도심을 비롯해 서울 각지로 이동할 수 있다.유제홍기자 jhyou@ekgib.com

부동산 류제홍 기자 2011-04-13 19:47

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