[법률플러스] 법인 명의로 주택임차시 유의할 사항

심갑보 변호사 법무법인 마당

주택임대차보호법(이하 ‘주택임대차법’)은 당초 자연인인 국민의 주거안정을 위해 제정된 법이므로 임차인이 자연인이 아닌 법인인 경우에는 적용되지 아니했다.

그러나 2013년 개정된 주택임대차법 제3조 제3항은 ‘중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음날부터 제3자에 대해 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다.’고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2(보증금의 회수) 제1항은 임차인의 범위에 대해 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다’고 정하고 있다.

위와 같은 개정의 취지는, 본래 주택임대차법이 자연인인 국민만을 그 적용 대상으로 정함에 따라 법인은 주택임대차법의 보호 범위에서 제외됐으나 주택을 직접 취득하기 어려운 영세한 중소기업이 직원들에게 주거를 지원하고자 주택을 법인 명의로 임차하는 경우에도 주택임대차법의 보호를 받을 수 있도록 한 것이다.

그런데, 법인이 임차한 주택에 그 법인의 ‘대표이사’가 거주하는 경우에도 과연 주택임대차법의 보호를 받을 수 있을까? 최근 대법원(2023년 12월14일 선고 2023다226866 판결)은 ‘법인인 임차인이 주택임대차법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 법인의 직원인 사람이 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 하고, 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다.’고 판시했다.

대법원은 그 이유로, 주택임대차법은 위와 같이 보호를 받는 법인의 범위를 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인으로 정하고 있고, 중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사의 경우 ‘임원’이란 ‘등기된 이사(사외이사를 제외한다)’를 말한다고 규정하면서 ‘임원’과 ‘직원’을 구별해 사용하고 있으므로, 주택임대차법이 정한 ‘직원’은 중소기업기본법령의 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보아야 한다는 점을 제시했다.

간혹 대표이사가 개인 재산이 아닌 법인 자금으로 주택을 임차해 자신이 거주하는 편법을 쓰는 경우가 있는데, 이럴 경우 주택임대차법의 보호를 받을 수 없다는 것을 유의해야 할 것이다.