[이슈&경제] 내년부터 논밭 2년 이상 나눠 팔아야 ‘절세’

1970년대부터 50여년 평생 조상 땅을 이어받아 농사짓던 시골 아버지가 있다. 그는 이제 농사 지을 힘도 없고, 도시로 나간 자식은 농사 지을 생각이 없기에 경작하던 논과 밭을 팔아 노후생활자금으로 쓰려고 한다.

 

마침 물류창고로 쓰겠다는 회사가 있어 한꺼번에 농지를 15억원에 팔려고 하는데 상속 당시 취득가액을 평당 몇천 원에서 1억원으로 보고 장기보유특별공제 30%를 공제받으면 4억원 정도의 양도소득세를 내야 한다.

 

그런데 8년 이상 자경한 농지를 양도하면 1년에 1억원, 5년간 최대 2억원까지 양도소득세를 감면받아 절세할 수 있어 농지를 12월 연말과 1월 연초로 나눠 팔기로 했다.

 

두 장의 계약서를 만들어 2년으로 농지를 나눠 팔아 8년 자경으로 2억원 감면받고, 2억원만 양도소득세를 내는 세금 신고를 했다.

 

그런데 1년 후 세무서에서는 나눠 판 거래를 인정하지 않고 한 거래로 본다며 감면받은 세액 2억원을 추징한다고 통지했다.

 

실제는 한 농지를 잔금 청산일을 달리해 두 해에 나눠 팔아 조세 감면을 과다하게 적용받아 거래 실질에 따라 하나의 거래로 봐 과세하겠다고 한다.

 

과세 근거로 토지의 분할이 이뤄지기 전인 한 번에 양도 계약을 하면서 계약서는 따로따로 작성해 계약 내용이 동일하고, 잔금 지급일자만 다르고, 쌍방 합의로 처리해 실질이 하나의 거래에도 각각의 거래로 보여주기 위한 목적으로 계약서를 두 개로 나눠 만든 것이라고 한다.

 

시골 아버지는 부동산 매매 계약은 쌍무 계약으로서 어느 일방의 주장대로 계약이 성립할 수 없고 거래는 계약 당사자의 합의에 따라 정상적으로 성립했으며 어떠한 불법적인 행위가 개입되지 않았다고 주장한다.

 

또 사법상의 법률관계는 개인의 자유로운 의사에 따라 자기 책임하에 규율하고 국가는 이에 간섭하지 않는 것이 원칙이며, 부동산 매매를 하는 데 조세 감면 규정을 알고 계약하는 것은 납세자의 권리로 당연하다고 주장했다.

 

이 사건은 농지를 구분해 순차적으로 양도하거나 취득할 특별한 사유를 찾기 어렵고, 경제적 실질이 연속된 하나의 거래를 두 개로 나눠 과세 기간을 달리함으로써 조세 감면을 부당하게 받으려는 목적으로 농지를 나눠 판 것이라며 세무서가 맞다는 판결이 났다.

 

그런데 최근 판례는 미리 구분 등기된 개별 필지이거나, 각각 매매계약서를 작성하거나, 매매대금을 별도로 받았다면 납세자가 조세를 회피하고자 하는 목적이 있다고 볼 수 없다고 한다.

 

이렇게 납세자와 세무서가 싸우고 조세 불복도 이기고 지자 국세청은 2024년부터 분필한 토지 또는 토지 지분의 일부를 팔고 토지(또는 지분)를 양도일부터 2년이 되는 날이 속한 과세 기간 종료일까지 나머지 토지를 동일인 또는 그 배우자에게 팔면 1개 과세 기간에 양도하는 것으로 과세한다.

 

내년부터는 시골 농지를 파는 경우 동일인에게는 2년 후로 나눠 팔아야 절세된다.