[법률플러스] 임차주택 양수인의 임대인 지위 승계를 저지할 수 있는지

주택임대차보호법 제3조 제4항에 의하면, ‘임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있는데, 판례는 위 조항이 주택의 인도와 주민등록의 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되는 것으로 이해하면서, 이를 법률상 당연승계 규정으로 보고 있다.

 

따라서 임차주택이 양도된 경우에 양수인은 주택 소유권과 결합해 임대인의 임대차계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하게 된다. 그 결과 양수인은 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴해 임대차보증금 반환채무를 면하게 된다.

 

그러나 이러한 법률상 당연승계의 법리가 예외 없이 적용된다면, 원래의 임대인인 양도인의 자력이 충분해 이를 믿고 임차를 한 경우나 기타 양도인과의 특별한 관계 때문에 임차를 한 경우 등 임차인이 양수인의 임대차 승계를 원치 않는 경우에도 그대로 임대차 승계가 이뤄져 임차인에게 부당한 결과가 초래될 수 있다.

 

예컨대, 임차주택 가격이 폭락해 임대차보증금에 미치지 못하는 이른바 ‘깡통전세’의 상황 등에 있어서 임차주택 양도 시 양도인의 자력이 충분한 경우 임차인은 양도인으로부터 임대차보증금 반환을 받고 싶을 터인데, 예외 없이 법률상 당연승계가 된다면 임차인이 원하는 대로 처리할 수 없게 된다. 그렇게 된다면 원래 임차인의 보호를 위해 두게 된 위 법 제3조 제4항이 오히려 임차인에게 불리하게 적용되는 셈이 된다.

 

이에 판례는 원래 임차인의 보호를 위한 법의 입법 취지에 비춰 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 한다.

 

따라서 이와 같은 예외적인 경우 임차인은 원래의 임대인인 양도인과의 임대차관계를 해지하고 양도인으로부터 임대차보증금을 반환받아 퇴거를 할 수 있게 될 것이다. 다만 현실적으로는 임대차보증금 반환채권의 담보로 임차주택이 가장 우선시되는 것이므로, 위와 같이 임대차 승계를 거부하는 예가 많지는 않을 것이다. 그러나 일부 예외적인 경우일망정 구체적 타당성을 위해 위와 같은 임차인의 권리는 보호되어야 할 필요가 있을 것이다.