[법률플러스] 주택 양수인도 실거주 이유로 갱신요구거절 가능

임차인 ‘을’은 개정 주택임대차보호법(이하 ‘법’)에 따라 임대인에게 갱신요구권을 행사했다. 이후 제3자인 ‘갑’은 임대인으로부터 해당 임대주택을 양수했다. 이처럼 ‘갑’은 임대인 지위를 승계한 뒤 자신이 실거주할 것이라는 이유로 ‘을’의 갱신요구를 거절하고 ‘을’을 상대로 건물인도를 구하는 소송을 냈다. ‘갑’은 승소판결을 받을 수 있을까?

 

법 제6조 제1항은 ‘임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절권의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.

 

임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다’고 규정하고 있다. 법 제6조의3 제1항 제8호는 ‘임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 임대인(직계존속, 직계비속 포함)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있다’고 규정하고 있다.

 

대법원(2022년 12월1일 선고 2021다266631 판결)은 최근 ‘임차인이 임대차계약 갱신을 요구했더라도 임대인은 법 제6조 제1항 전단에서 정한 기간(임대차 종료 6개월 전～종료 2개월 전) 내라면 제6조의3 제1항 단서 제8호에 따라 임대인이 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 갱신요구권을 거절할 수 있고, 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 갱신거절기간 내라면 제8호에 따라 실제거주를 이유로 한 갱신거절을 할 수 있다’고 선고했다.

 

위 대법원 판결의 취지는, 임대주택 양수인(임대인 지위승계인)은 종전 임대인과 별도로 독자적으로 갱신거절권을 행사할 수 있고, 그러한 양수인의 실거주를 이유로 한 갱신거절이 정당한지 여부는 그 갱신거절이 법상 적법한 갱신거절기간(임대차 종료 6개월 전～종료 2개월 전) 내에 이뤄졌는지 여부에 따라 판단한다는 것이다. 따라서 설사 임차인(‘을’)의 종전 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후 양수인(‘갑’)이 임대인 지위를 승계한 경우에도, 위 갱신거절 기간 이내라면, ‘갑’은 적법하게 갱신거절권을 행사할 수 있다는 것이다.

 

이러한 유형의 분쟁은 실제 거래계에서 흔히 발생할 수 있는 일이라고 생각된다. 현재 또는 장래에 이 사건과 유사한 상황에 처하게 될 독자들의 주의를 요망한다.