[법률플러스] 점유취득시효

우리 민법은 “20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.”라고 규정해 부동산에 대한 점유취득시효를 인정하고 있다(민법 제245조 제1항).

점유취득시효는 소유의 의사인 자주점유를 그 요건으로 하는데, 이는 객관적으로 점유취득의 원인이 된 점유권원의 성질에 의해 결정하고, 점유권원의 성질이 분명하지 아니할 때에는 점유자가 소유의 의사로 점유한 것으로 추정된다. 따라서 점유자의 점유가 자주점유가 아니라는 점에 대해선 타주점유임을 주장하는 상대방에게 입증책임이 있다.

권원의 성질상 증여, 매매에 의한 소유권 취득은 자주점유지만, 지상권자, 임차권자는 타인의 소유를 전제로 하므로 타주점유이다. 자주점유의 추정과 관련해 대법원은 “점유자가 점유 개시 당시에 소유권 취득의 원인이 될 수 있는 법률행위 기타 법률요건이 없이 그와 같은 법률요건이 없다는 사실을 잘 알면서 타인 소유의 부동산을 무단점유한 것임이 입증된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 점유자는 타인의 소유권을 배척하고 점유할 의사를 갖고 있지 않다고 보아야 할 것이므로 이로써 소유의 의사가 있는 점유라는 추정은 깨졌다고 할 것이다.”라고 판시하고 있다(대법원 1997. 8. 21. 선고 95다28625 전원합의체 판결 참조).

점유취득시효가 완성된 경우, 점유자는 해당 부동산에 대한 등기를 해야 그 소유권을 취득할 수 있다. 만약 점유취득시효가 완성되었음에도 부동산에 대한 등기를 하기 전에 해당 부동산의 소유자가 변경되면 어떻게 될까?

이 경우 점유자는 해당 부동산의 새로운 소유자인 제3자에게 대항할 수 없고, 소유자가 변경된 시점부터 다시 20년의 점유기간을 충족해 점유취득시효 완성 당시의 소유자에게 점유취득시효를 주장할 수 있다.

다만, 부동산에 관한 취득시효가 완성된 후 취득시효를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 이전에는 부동산 소유자로서는 특별한 사정이 없는 한 시효취득 사실을 알 수 없으므로 이를 제3자에게 처분했다 하더라도 불법행위가 성립할 수 없다. 그러나 부동산의 소유자가 취득시효의 완성 사실을 알 수 있는 경우에 해당 부동산을 제3자에게 처분해 소유권이전등기를 넘겨줌으로써 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠지게 돼 취득시효 완성을 주장하는 자가 손해를 입었다면 이는 불법행위를 구성할 수 있다. 또한 부동산을 취득한 제3자가 부동산 소유자의 이와 같은 불법행위에 적극 가담했다면 이는 사회질서에 반하는 행위로서 무효이다.

이준행 변호사/법무법인 마당