[법률플러스] 계약명의신탁 대상 주택의 임대차

이른바 계약명의신탁의 명의수탁자가 당사자가 돼 명의신탁 약정이 있다는 사실을 알지 못하는 소유자와 부동산에 관한 매매계약을 체결한 후 소유권이전등기를 명의수탁자 명의로 마친 경우에는, 위 계약명의신탁 약정이 무효임에도 불구하고 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 ‘부동산실명법’) 제4조 제2항 단서에 의해 명의수탁자가 당해 부동산의 완전한 소유권을 취득한다. 따라서 이 경우 명의수탁자로부터 주택을 임차한 임차인은 명의수탁자에 대해 임차인으로서의 권리를 행사하는 데 아무런 문제가 없다.

그러나 계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 약정이 있다는 사실을 안 경우에는 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 무효이고 당해 부동산의 소유권은 매도인이 그대로 보유하게 된다. 이 경우 명의수탁자로부터 주택을 임차한 임차인은 보호될 수 있을까? 부동산실명법 제4조 제3항에 의하면, 명의신탁 약정 및 이에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 돼 있고, 여기서 ‘제3자’는 명의신탁 약정의 당사자 및 포괄승계인 이외의 자로서 명의수탁자가 물권자임을 기초로 그와 사이에 직접 새로운 이해관계를 맺은 사람으로서, 소유권이나 저당권 등 물권을 취득한 자뿐만 아니라 압류 또는 가압류채권자도 포함하고, 그의 선의·악의를 묻지 않는다.

판례에 의하면, <매도인이 명의신탁 관계를 알고 있는 계약명의신탁>에서 명의수탁자로부터 주택을 임차해 주택 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항요건을 갖춘 임차인도 부동산실명법 제4조 제3항의 규정에 따라 명의신탁 약정 및 그에 따른 물권변동의 무효를 대항할 수 없는 제3자에 해당한다고 한다.

그런데 이와 같이 보게 되면, 이론상 임차인은 명의수탁자만을 상대로 임차권을 주장해야 할 것으로 보이는데, 이 경우 소유권이 원상복귀된 점을 중시하여 임차인이 매도인이나 명의신탁자를 상대로 임대차보증금 반환을 구할 수 있는지가 문제된다. 이에 대해 최근 대법원은, 계약명의신탁이 무효임을 이유로 명의수탁자로부터 그 소유권이전등기를 회복하게 된 매도인으로부터 다시 소유권이전등기를 마친 명의신탁자는 주택임대차보호법상 임대인의 지위를 승계한다고 판시하고, 임차인이 명의신탁자를 상대로 임대인 지위의 승계를 주장하면서 임대차보증금의 반환을 구할 수 있다는 결론을 내리고 있다. 이러한 결론은 임차인을 두텁게 보호할 수 있다는 점에서 음미할 만한 판결이라 하겠다.

임한흠 변호사/법무법인 마당