[법률플러스] 경매로 취득한 상가와 업종제한약정

상가를 분양하는 분양자가 분양계약에 수분양자의 업종을 제한하는 규정을 포함시키는 경우가 있다. 수분양자에게 특정 업종을 독점적으로 운영하는 것을 보장함으로써 분양을 활성화해 분양가를 높게 받기 위함이다. 분양 이후 당연 설립된 관리단도 그 규약에 업종제한규정을 포함시키는 경우도 많다. 그렇다면 업종제한이 있는 상가 내 점포를 ‘경매’로 취득한 사람도 위와 같은 업종제한약정에 구속되는 것일까.

우선 ‘업종제한약정’ 자체가 유효한 것인지 살펴보자. 수분양자의 업종 선택권은 헌법상 보장돼 있는 직업선택의 자유, 영업의 자유 및 재산권에 속하므로 업종제한약정은 이러한 기본권의 침해에 해당한다고 생각할 수도 있다. 그러나 대법원은, 분양계약 또는 수분양자들 상호간의 약정에 의한 업종 제한은 계약자유의 원칙에 따른 것이라는 점, 서로 중복되지 않도록 권장업종을 지정하는 것은 인근 주민들의 생활상의 편의를 도모하고 입주 상인들의 영업상 이익을 존중해 상호간의 이해관계를 조정하는 측면에서 현실적인 필요성이 있다는 점 등을 근거로 업종제한약정의 유효성을 인정한다(대법원 1997년 12월26일 선고 97다42540 판결 참고).

더 나아가 대법원은 ‘집합건물 관리단이 관리규약을 제정할 당시의 구성원들’뿐만 아니라 그 후 점포를 취득한 제3자에게도 위 업종제한약정의 효력이 미친다고 판시하고 있다. 그렇다면 상가를 ‘경매’로 취득한 자에게도 업종제한약정의 효력이 여전히 미친다고 봐야 할 것이다.

다만 사안에 따라서는 상가를 ‘경매’로 취득한 자의 업종제한 의무를 부인한 사례도 있음에 유의하자. 즉 지하 1층 상가를 가구류 판매시설로 업종을 지정해 분양한 분양자가 이후 지상 1층을 의류, 잡화 판매시설 등으로 업종을 지정해 분양하려 했지만 분양이 전혀 이뤄지지 않은 상태로 이를 관리해 오던 중 A가 지상 1층을 낙찰 받아 가구점을 운영한 사안에서, 대법원은 지상 1층 전체가 전혀 분양되지 않아 상가의 업종 제한에 대한 인식이 미약한 점, 경매절차의 현황조사 및 감정평가 과정에서 업종지정을 조사한 바 없는 점, 관리규정의 내용 상 지하 1층이 아닌 지상 1층에서도 가구점 영업이 금지돼 있는지 여부가 불명확한 점을 들어 A의 업종제한 의무를 부인했다(대법원 2007년 11월30일 선고 2004다44742 판결 참고).

따라서 위 판결은 상가의 취득원인이 ‘경매’인 경우에는 업종제한 의무를 부담하지 않는다는 취지가 아니라 개별 사안의 구체적인 사정들을 감안해 경매로 상가를 취득한 자의 업종제한 의무를 부인할 수도 있다는 의미 정도로 이해해야 한다. 요컨대 경매로 상가를 취득한 자가 업종제한의무를 부담하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 전문가와 상담을 통해 합리적인 해결방안을 찾는 것이 바람직하겠다.

정다솔 변호사 / 법무법인 마당