[법률플러스] 공동임차인의 대항력

주택임대차보호법에 의하면, 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 시점에 대항력을 갖는 것으로 돼 있다. 이와 관련해 2인 이상이 공동으로 임차인이 돼 주택임대차계약을 체결했는데 그중 1인만이 대항력 요건을 갖춘 경우에 다른 공동임차인은 보호받을 수 없을까 하는 것이 문제가 된다. 같은 법에는 이에 관한 특별한 규정이 없다. 이 문제는 여기에서의 대항력이 임차인에게 인적으로 발생하는 것인지, 아니면 임대차관계 자체에 물적 내지 객관적으로 발생하는 것인지의 문제라고도 할 수 있을 것이다.

같은 법에서 대항력 요건 중 하나로 주민등록을 마친 시점을 규정하고 있다는 점에서 위와 같은 대항력은 주민등록을 마친 자에게 인적으로 발생하는 것이 아닐까 하는 생각이 들기도 한다. 그러나 같은 법 제3조 제1항의 문언상 대항력이 생기는 주체가 ‘임대차’라고 명시돼 있고, 대항력의 다른 요건인 주택의 인도와 관련해 각 공동임차인이 대항력 요건을 갖추기 위해서는 각자의 임차지분이 정해져 있는 경우에도 임대차계약의 대상이 된 해당 주택 전부의 인도를 받아야 한다는 점에서, 위와 같은 대항력은 해당 임대차관계 자체에 관해 발생하는 것이라고 본다.

덧붙이자면, 공동임차인의 임대인에 대한 임대차보증금반환채권은 불가분채권이라고 할 수 없을 것이나, 공동임차인의 임대인에 대한 주택인도청구권은 불가분채권으로 보여지고, 이 점에서 공동임차인 중 누구라도 주민등록 및 주택의 전부 인도를 받은 때부터 공동임차인 모두에게 임대차에 관해 대항력이 생긴다고 보여진다.

최근 대법원은, 위와 같은 긍정적인 법리를 명확히 해 주택의 공동임차인 중 1인이라도 대항력 요건을 갖추게 되면 그 대항력은 임대차 전체에 미치므로, 임차 건물이 양도되는 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임차인에 대한 보증금반환채무 전부가 임대인 지위를 승계한 양수인에게 이전되고 양도인의 채무는 소멸한다고 판시했다. 이러한 법리는 공동임차인의 임대차보증금 지분을 별도로 정한 경우에도 마찬가지이다.

공동임차인 중 1인이 취득한 대항력이 임대차 전체에 미친다고 해도 같은 법에 따른 공시의 목적, 거래 관행 등에 비춰 제3자의 권리가 침해된다고 볼 수 없고, 공동임차인이 두텁게 보호될 수 있다는 점에서 타당한 판결로 보여진다.

임한흠 변호사 / 법무법인 마당