[법률플러스] 상가건물 전차인의 계약갱신요구권

상가건물의 임차인은 상가건물 임대차보호법(상가임대차법) 규정에 따라 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 임대인에 대해 계약갱신요구권을 행사할 수 있다(상가임대차법 제10조 제1, 2항). 그렇다면 그 상가건물에 대해 임차인과 전대차계약을 체결한 전차인도 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까?

상가임대차법 제13조 제1항은 ‘제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다’라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항은 ‘임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다’고 규정하고 있다.

따라서 전차인은 전대차계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 전대차기간을 포함한 전체 전대차기간 10년 이내의 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데, 이 경우 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 전차인의 권리를 주장할 수 있다. 나아가 임대인의 동의를 받아 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

한편 상가임대차법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호해 주고 있는데(상가임대차법 제10조의 4), 전차인도 권리금 회수기회를 보호받을 수 있는지에 대해 추가적으로 살펴보면, 상가임대차법은 위 권리금 관련 규정을 전대차관계에는 적용하지 않고 있으므로(상가임대차법 제13조 제1항), 전차인은 상가임대차법상 권리금 회수기회를 보호받지 못한다고 할 것이다.

위와 같이 상가임대차법은 전차인에게도 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 그런데 전차인의 계약갱신요구권은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서만 행사가 가능하고, 임대인의 동의를 받은 경우에 전차인이 임차인을 대위해 직접 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. 따라서 상가건물에 대한 전대차계약을 체결하고 상당한 계약기간을 보장받기를 원한다면, 전대차계약의 체결 이전에 임차인의 최초 임대차기간이 언제인지와 임차인이 전대차계약의 체결에 대해 임대인의 동의를 받았는지를 반드시 확인한 이후에 전대차계약을 체결해야 할 것이다.

이준행 변호사 / 법무법인 마당