[법률플러스] 공유자의 우선매수권

부동산 중 일부 지분에 대해 경매가 진행되는 경우가 있다. 이 경우 경매대상 부동산의 공유자는 위 경매절차에서 우선매수권을 행사해 우선적으로 위 부동산 지분에 대한 소유권을 취득할 수 있다. 즉, 공유자는 매각기일까지 보증(최저매각가격의 10분의 1)을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있고, 이 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가해야 한다(민사집행법 제 140조 제1, 2항). 이는 공유물을 이용ㆍ관리하는 데 있어서 공유자들의 유대관계가 필요하므로, 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여해 그 공유지분을 매수할 기회를 주는 취지이다.

우선매수신고는 매각기일 이전에 미리 우편으로 또는 법원에 방문해 우선매수신고서를 제출할 수도 있고, 매각기일 당일 입찰법정에서 우선매수신고를 할 수도 있다.

공유자가 매각기일 이전에 미리 우선매수신고를 한 경우에는 법원은 매각물건명세서에 우선매수신고서가 제출됐음을 기재한다. 그리고 위 매각기일에서 공유자는 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 수 있고, 예상보다 최고매수신고가격이 높을 경우 우선매수를 포기할 수도 있다. 이전에는 공유자 우선매수신고에 제한이 없어, 공유자가 낮은 금액으로 낙찰받기 위해 위 제도를 악용하기도 했는데, 이를 방지하기 위해 현재 많은 법원에서 우선매수신고를 1회로 제한하고 있으므로, 이를 주의해야 한다.

또한 공유자는 매각기일 당일 입찰법정에서 우선매수신고를 할 수도 있다. 통상 집행관은 해당 경매사건의 최고가매수신고인의 성명과 최고매수신고가격을 호창한 뒤에 이의 없음을 확인한 후 경매사건의 매각절차 종료를 고지하는데, 그전까지 공유자는 우선매수신고를 할 수 있다.

일반적으로 공유자는 매각기일 당일 입찰법정에서 우선매수신고를 하는 경우가 많다. 매각기일 당일 아무도 입찰을 하지 않은 경우 경매대상 부동산이 유찰돼 다음 경매기일에는 최저매각가격이 낮아질 수 있기 때문에 매각기일 당일 입찰 여부를 지켜보고, 아무도 입찰을 하지 않는다면 우선매수신고를 하지 않고 유찰시키고, 다음 매각기일에서 입찰 여부를 지켜본 후 낙찰자가 있는 경우 곧바로 공유자 우선매수청구권을 행사하는 것이 유리하기 때문이다.

한편 집행법원이 여러 개의 부동산을 일괄매각하기로 결정한 경우 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자가 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 있는지 여부가 문제 될 수 있다. 이에 대해 대법원은 ‘집행법원이 일괄매각결정을 유지하는 이상 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 특별한 사정이 없는 한 매각대상 부동산 전체에 대해 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다’라는 입장이다(대법원 2006년 3월13일 자 2005마1078 결정 참조).

이준행 변호사 / 법무법인 마당