[기고] 집합건물 관리, 오피스텔도 아파트처럼

오피스텔에 준(準)주택 개념이 도입되고 하나의 주거형태로 자리매김하면서 최근 오피스텔 관리문제로 어려움을 호소하는 입주민이 증가하고 있는 추세다. 오피스텔은 아파트 등 공동주택과 유사한 구조 및 시설을 갖추고 있어서 공동주택처럼 입주민들이 입주자대표회의를 구성하고, 관리사무소장이 관리비 부과업무 등을 집행하는 경우를 종종 볼 수 있다.

그러나 ‘오피스텔’과 ‘공동주택’은 주로 한 동이 여러 호실로 구분돼 소유권을 달리하는 형태로써 ‘집합건물’에 해당되지만, 건물관리에 있어서 적용받는 법이 다르다. 오피스텔은 「집합건물법」을 따르고, 공동주택은 「집합건물법」 뿐만 아니라 「공동주택관리법」도 따른다. 가장 큰 차이점은 「집합건물법」은 민사특별법으로 사적자치의 원리가 적용되며, 법 규정이나 자치규약을 준수하지 않아 문제가 발생될 경우 민사적으로 해결해야 한다. 반면에 「공동주택관리법」은 사회법으로 입주자대표의회의 구성 및 회계운영 등 관리기준에 대해 구체적으로 정하고 있으며, 그 기준을 준수하지 않을 경우 일정 부분 행정청의 개입이 가능하다.

그러면 ‘주거형 오피스텔’을 ‘공동주택’처럼 관리해 법체계 이원화에 따른 사용자의 혼란을 줄일 수 있는 방법은 없을까? 필자는 주로 입주민들이 헷갈려 하는 ‘입주자대표회의와 관리위원회, 하자담보책임, 회계감사기준’에 대한 법 정비가 우선 필요하다고 본다.

투명한 집합건물 관리를 위해서는 집합건물도 공동주택과 마찬가지로 관리인 감독을 위한 관리위원회를 강행규정으로 두고, 일정 규모 이상의 건물은 관리전문가로 등록된 관리인을 선출토록 하는 등 일원화된 법체계 정비가 있어야 한다고 생각한다. 또한, 각 법에서 달리 규정하고 있는 하자담보책임, 회계감사 기준이 달라 현장에서 법적 분쟁 등 혼란이 많아 이를 해소하기 위해서는 법체계의 통일이 필요해 보인다.

다행히 주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설 등 사적자치 원리가 적용되는 집합건물에도 관리의 투명성을 위한 행정청의 감독권한이 제고되고 있다.

경기도는 집합건물법상 행정청의 권한이 제한적임에도 불구하고 선제적으로 분쟁을 예방하기 위해 변호사, 건축사, 회계사, 주택관리사 등 전문가로 구성된 집합건물관리지원단 제도를 마련, 2020년 3월부터 행정서비스를 시작해 활발하게 확대 지원하고 있다. 필자는 지원단 전문위원으로서, 집합건물 관리문제로 어려움을 겪는 입주민을 직접 현장에 찾아가 자문해 주면서 자부심과 보람을 느낀다. 앞으로는 현실을 반영해 법적으로도 관리체계가 일원화돼 효율적인 관리가 이뤄졌으면 하는 바람이다.

김성일 주택관리사경기도 집합건물관리지원단 위원