[이슈&경제] 전세시장 수급특성 파악해야

세입자의 주거안정을 위해서 도입한 임대차3법이 오히려 전세입자를 불안하게 하고 있는 이유가 뭘까. 우리나라의 독특한 전세시장 생태계와 전세주택 공급처에 대한 구조적 이해가 부족했던 것은 아닐까.

전세는 민간시장에서 움직이는 수요공급시스템이다. 정부가 장기전세주택, 전세임대주택 등 일부 전세주택을 공급하지만 그 물량은 매우 적을 뿐만 아니라 주거취약계층을 대상으로 공급된다. 전세임대주택도 민간이 보유하고 있는 주택을 대상으로 한다. 결국 전세주택 공급은 민간시장에서 민간임대인의 몫이였다. 재고주택시장에서는 다주택자가 공급해 왔다. 신규 분양시장에서는 분양권을 받은 사람들 중에 일부가 입주시점에 바로 입주하지 않고 전세로 공급해 왔다. 이러한 이유로 전세물건은 다주택자가 보유하고 있는 물량과 입주물량과 밀접한 관련이 있다. 이것이 전세주택 공급을 다주택자의 재고주택시장과 신규분양시장과 연계해서 살펴야 하는 이유다. 다주택자의 순기능은 고려하지 않고 역기능만을 강조하여 규제하고 있는 현재 시스템에서 전세물건은 원할히 공급될 수 없다. 또한 2021년부터는 입주물량 자체가 줄어들고 실거주를 강화하면서 분양주택에서 전세주택 공급도 점차 어려워질 수 밖에 없다.

민간이 담당해오던 전세주택 공급처의 역할을 정상화하던가 아니면 민간이 담당하던 공급처 역할을 정부가 공적인 획기적인 수단을 발굴해 대처해야 한다. 그러나 공적대응은 쉽지 않다. 전세시장은 다른 주택하위시장과 실타래처럼 얽혀있다. 매매시장이나 분양시장처럼 단순하지 않다. 매우 복잡하기 때문에 정부가 단기간에 구조적인 시스템을 바꿀 수 없는 영역이다. 또한 신규 주택공급까지 최소한 걸리는 2~3년간의 시간 때문이다. 현재 전세시장에서 벌어지고 있는 구조적 변화로 인한 문제는 단기적으로 끝나기 어렵다. 앞으로 몇 년을 더 걱정해야 하는 이유이다.

전세시장도 결국 수급의 문제다. 공급과정에 차질이 빚어지고 있다. 전세가구는 결혼, 분가, 가구증가 등으로 자연증가한다. 또한 재고주택을 사거나 신규분양주택을 분양받아서 상당수가 자가주택으로 전환하면서 수요가 줄기도 한다. 2019년 국토교통부의 주거실태조사를 보면 수도권에서 전세로 살던 가구의 약 53%가 2019년에는 자가가구였다. 전세에 살던 가구가 전세가구로 남아있는 비중은 약 36%에 불과하다. 즉 전세가구로 살던 상당수가 내 집을 마련하면서 전세수요가 줄었던 것이다. 신규 전세수요는 증가하지만 기존 전세수요가 자가수요로 전환되면서 전세수요는 일정양을 유지해왔다. 그러나 지금은 그렇지 않다. 오히려 공공주택 사전청약 대기수요와 실거주요건 강화정책에 따라 새로운 전세수요가 늘고 있다.

전세공급이 불안정한데 전세수요를 증가시킬 요인이 다수다. 결국 신규전세주택의 가격이 급등할 수 밖에 없는 상황이다. 민간시장의 전세시장구조와 생태계를 고려하여 임대차3법과 충돌하는 제도를 다시 살펴야 한다. 동시에 전세수요를 분산하고 전세주택 공급을 늘릴 수 있는 대안이 필요하다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원