[법률플러스] 공용부분의 무상 독점 사용 가능여부

‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’이 적용되는 집합건물의 구분소유자 중 1인인 A가 공용부분에 해당하는 복도와 계단을 독점적, 배타적으로 점유, 사용했다. 건물관리단이 A에게 시정조치를 요구했지만 계속 불응했고, 다른 구분소유자들이 A가 독점 사용하는 공용부분에 해당하는 임료(차임) 상당액의 부당이득반환을 구하는 소송을 제기했다.

이에 대해 A는 자신이 점유ㆍ사용한 부분은 구조상 원래부터 복도와 비상계단이고, 다른 구분소유자들은 또 다른 복도나 계단으로 통행이 가능하며, 자신이 사용하는 복도와 비상계단 자체는 점포로 사용하는 등 별개의 용도로 사용하거나 그와 같은 목적으로 타에 임대할 수 있는 성질의 대상이 아니므로, 다른 구분소유자들이 임료 상당의 이익을 상실하는 손해를 입었다고 할 수 없다고 주장했다. 언뜻 일리가 있어 보이는 주장이다. 그래서 종전 대법원 판례도 ‘복도나 계단은 원래부터 임대할 수 있는 대상이 아니므로, 다른 구분소유자들이 임료상당의 이익을 상실하는 손해를 입었다고 할 수 없다’고 보아 부당이득반환 청구를 인정하지 않았다.

그러나 공용부분을 어느 특정인이 독점적, 배타적으로 사용하면서 이득을 누리고, 다른 구분소유자들은 이를 전혀 사용하지 못한다면 무언가 공평, 정의에 반하는 것이 아닌가 하는 의문이 들게 될 것이다. 그래서 최근 대법원은 전원합의체 판결로 종전 판례를 변경하고 공용부분을 독점적, 배타적으로 사용하는 구분소유자에 대해 부당이득을 인정하고, 다른 구분소유자들에게 그 이득 상당을 반환하는 판결을 선고했다.

그 이유는 각 구분소유자는 전원의 공유에 속하는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 권리가 있음에도 구분소유자 중 일부가 정당한 권원 없이 독점적, 배타적으로 사용하는 경우 해당 공용부분을 사용할 수 없게 되는 불이익을 입게 돼 해당 공용부분에 대한 사용권이 침해되고, 해당 공용부분이 별개 용도로의 사용 가능성이나 다른 목적으로 임대할 가능성이 있는지 여부는 부당이득반환의무의 성립 여부를 좌우하는 요소가 될 수 없으며, 배타적 점유 사용자는 부동산의 점유ㆍ사용 그 자체로 부당한 이익을 얻고 있음이 인정됨에도 공용부분을 배타적으로 사용한 자로 하여금 점유ㆍ사용으로 인한 모든 이익을 그대로 보유하도록 하는 것은 부당이득반환제도의 취지인 공평의 이념에도 반하는 것이므로 부당이득 반환의 책임을 인정함이 타당하다는 것이다. 또한 대법원은 이러한 법리는 구분소유자가 아닌 제3자가 공용부분을 정당한 권원 없이 배타적으로 점유ㆍ사용하는 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있다고 판시했다.

심갑보 변호사 / 법무법인 마당