분양가 상한제 시행 초읽기…대상 지역 선정에 관심

분양가 상한제 관련 법안이 규제심사를 통과하면서 상한제 시행이 초읽기에 들어갔다.

20일 국토교통부에 따르면 분양가 상한제 적용 기준을 정한 주택법 시행령 개정안이 17일 차관회의를 통과함에 따라 22일 열리는 국무회의에 상정된다.

정부는 이날 국무회의를 최종 통과하면 대통령 재가를 거쳐 이르면 이달 25일께 관보 게재와 동시에 공포, 시행이 가능할 것으로 보고 있다. 다만, 법은 이날부터 발효되지만, 상한제 적용 지역 선정 절차가 남아 있어 당장 적용은 불가능하다.

국토부는 관리처분인가 재건축ㆍ재개발 단지에 대해 ‘공포 후 6개월’ 간의 상한제 유예기간을 주며 소급 논란을 피해간 만큼 최대한 서둘러 상한제 대상 지역을 선정한다는 방침이다. 조만간 국회와 기재부 등 관계부처 협의를 거친 뒤, 곧바로 외부 전문가들이 참여하는 주거정책심의위원회 절차를 밟을 것으로 알려졌다.

이에 따라 분양가 상한제 대상 지역에 대한 관심이 높아지고 있다.

국토부는 지난 1일 부동산 시장 보완방안을 발표하면서 9월 기준으로 서울 25개 구를 비롯한 31개 투기과열지구 전 지역이 이번 상한제 정량 지정요건을 모두 충족했다고 밝혔다. 그러나 이들 전체가 상한제 대상으로 지정되는 것은 아니다. 과거 참여정부 시절 시행된 분양가 상한제가 전국 시ㆍ군ㆍ구 단위의 전방위 시행이었다면, 이번에 정부가 구상하는 상한제는 동(洞) 단위의 ‘핀셋’ 지정이다. 정부의 상한제 시행 발표 후 신축 아파트값이 뛰는 등 시장에서 공급 부족에 대한 우려가 확산하자 필요한 곳만 ‘정밀 타격’ 하겠다는 내용을 유독 강조하고 있다.

다만, 정부가 지나치게 동별 지정에 집착하면 상한제 지역과 비상한제 지역 간 분양가 격차가 극명하게 갈릴 것이라는 우려의 목소리도 나온다. 동별 핀셋 지정을 할 경우 집값이 싼 곳의 분양가가 비싼 곳보다 높아지는 역전 현상이 발생할 수 있다는 것이다.

이런 시비를 없애는 유일한 방법은 일반분양이 예정된 곳 가운데 분양가 논란이 있을 만한 곳은 모두 상한제 지역으로 지정하는 것이다. 국토부는 최근 1년간 분양가 상승률이 높거나 8ㆍ2대책 이후에도 집값 상승을 선도한 지역 중 ‘일반분양 예정 물량이 많거나, 분양가 관리 회피를 위한 후분양 단지가 확인되는 지역을 지정할 것’이라는 예시를 들었다. 집값은 기본이고 새로 나올 일반 분양가가 집값을 자극할 만한 곳은 상한제 대상으로 선정될 공산이 크다.

이 기준으로 볼 때 강남 4구와 ‘마용성(마포ㆍ용산ㆍ성동구)’ 외에 최근 재건축이 활발한 과천시도 사정권이다.

과천시는 최근 과천 주공1단지가 후분양 형태로 주택도시보증공사(HUG) 규제를 피해 3.3㎡당 4천만 원에 육박하는 주변 시세로 분양하면서 최근 과천 아파트값 상승을 견인했다는 지적을 받았다. 과천 아파트값은 감정원 조사 기준 최근 석 달간 4.53% 뛰었다.

업계의 한 전문가는 “서울은 당장 상한제 대상이 아니더라도 언제 상한제 지역이 될지 모른다는 불안감이 있지만 일단 상한제 지역에서 제외되면 안도감에 집값, 재개발 지분 가격이 급등할 가능성이 크다”며 “공급 축소에 대한 우려로 핀셋 지정을 공언한 정부의 입장에서 적용 범위를 놓고 고민이 클 것”이라고 말했다. 홍완식기자