[법률플러스] 임차권 등기명령 제도

주택 임차인은 임대차 계약기간의 만료를 앞두고 미리 임대인에게 더 이상 임대차 계약을 연장할 의사가 없음을 통지했다. 그런데 그 후 임대차 계약기간이 만료하여 계약이 종료되었음에도 임대인은 새로운 임차인을 구하지 못해 돈이 없다고 하면서 임차인에게 임대차보증금을 반환하지 않고 있고, 임차인은 이른 시일 내에 이사를 가야 할 상황에 처해 있다. 이때 임차인은 어떠한 조치를 취해야 할까?

주택임대차보호법은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 대항력을 취득하고, 위 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임대차보증금에 대해 우선변제권을 취득한다고 규정하고 있다. 그런데 임차인이 임대인으로부터 임대차보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사해 주소이전을 하게 된다면, 대항력과 우선변제권을 상실하게 되므로 임대차보증금을 돌려받는 것이 어려워질 우려가 있다.

이러한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령 신청에 필요한 서류는 주택 또는 건물 등기부등본, 임대차계약서 사본, 임차인의 주민등록초본, 임대차 계약 해지의 의사표시를 한 입증자료(내용증명) 등이다. 임차권등기명령을 신청하면 법원에서 신청의 적법성 여부를 판단해 문제가 없으면 임차권등기명령 결정을 내리고, 관할등기소에 임차권등기를 촉탁하게 된다. 그리고 해당 주택 또는 건물의 등기부등본에 임차권등기가 마쳐지게 되면 이후 임차인이 주소이전을 하더라도 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다. 여기서 주의해야 할 점은 법원의 임차권등기명령 결정이 있고, 관할등기소에 임차권등기의 촉탁이 있더라도 실제 등기부등본에 임차권등기가 되는 데에는 일정 시간이 소요되므로 반드시 해당 주택 또는 건물의 등기부등본을 열람해 임차권등기가 마쳐졌는지를 확인한 후 주소이전을 해야 한다는 것이다.

한편, 위와 같은 절차를 거쳐 일단 임차권등기가 이뤄지면 이후에 임차인이 임대차보증금을 반환받아 위 임차권등기를 말소해 주더라도 해당 주택 또는 건물의 등기부등본상에는 이전에 임차권등기가 됐던 사실이 남아있게 된다.(등기부등본을 ‘말소사항 포함’으로 발급할 경우) 따라서 위와 같은 이유로 임대인으로서는 자신의 주택 또는 건물에 임차권등기가 될 수 있다는 사실을 인식하면 의외로 쉽게 임대차보증금을 돌려주는 경우도 있다. 그러므로 임차인은 임차권등기명령 신청 이전에 미리 임대인에게 내용증명을 발송해 임대차 계약기간 만료일에 임대차보증금이 반환되지 않을 때 곧바로 임대차등기명령을 신청할 예정임을 알려 임대인을 심리적으로 압박하는 것도 임대차보증금을 조금이라도 빨리 돌려받을 수 있는 좋은 방법일 수 있다.

이준행 변호사