[법률플러스] 중도금 지급기일 전 중도금 지급의 효력

갑(매도인)과 을(매수인)은 부동산에 대한 매매계약을 체결하면서, 계약금 지급일을 2018. 5. 1.로, 중도금 지급일을 2018. 5. 20.로, 잔금 지급일을 2018. 5. 30.로 약정하였다. 그런데 매매계약 체결 이후 위 부동산의 시세가 급등하였고, 이에 갑은 중도금 지급일 이전에 을이 갑에게 지급한 계약금의 배액을 을에게 지급하고 위 매매계약을 해제하고자 하였다. 그러나 을은 위 매매계약상의 중도금 지급일인 2018. 5. 20. 이전인 2018. 5. 10. 중도금을 갑의 계좌에 입금하고, 위 중도금 지급사실을 갑에게 통지하였다.

계약금의 지급이 이루어진 경우, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항). 이때 이행의 착수 시기는 중도금의 지급, 목적물의 인도와 같이 채무이행행위의 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 의미한다.

위 사안과 같이 갑과 을 사이의 매매계약상 중도금 지급일 이전에 중도금의 지급이 이루어진 경우, 이를 이행에 착수한 것으로 보아 해약금에 의한 매매계약의 해제가 불가능해지는 것인지가 문제되는데, 과연 갑은 을이 중도금 지급일 이전에 중도금을 지급한 행위의 효력을 부정하면서 을에게 계약금의 배액을 지급하고 위 매매계약을 해제할 수 있을까?

이에 대하여 대법원은 ‘민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다’고 판시하여(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결 참조), 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 이행기의 약정이 있다고 하더라도 위 이행기 전에 중도금을 지급하여도 그 효력이 있다는 입장이므로, 위 사안의 경우 갑은 을과 사이의 매매계약에 대하여 해약금에 의한 해제를 할 수가 없다.

따라서 부동산의 시가변동이 큰 시기에 매매계약을 체결하는 경우, 매매계약 당사자들은 혹시 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 방지하기 위하여 ‘중도금의 지급은 반드시 약정된 중도금 지급일에 하여야 그 효력이 있다’는 내용의 특약을 하는 등 매매계약을 보다 명확하게 체결해야 할 필요성이 있을 것이다.

이준행 변호사