[의정단상] 10년 공공임대 분양전환가 산정기준 조속히 개선해야

10년 공공임대 아파트 분양전환이 올해부터 본격화된다. 10년 공공임대주택은 무주택 서민의 주거안정과 점진적 자가 소유 촉진을 위해 지난 2004년 노무현 정부 때 도입된 제도이다. 건설사업자에게 공공택지와 기금 등을 지원하여 임대주택을 건설ㆍ운영하도록 하고 10년 의무임대기간 경과 후 시세 대비 저렴한 가격으로 임차인에게 우선적으로 분양전환을 하는 것이다.

 

10년 공공임대는 전국적으로 LH(한국토지주택공사)와 민간건설에서 공급해 왔으며, LH에서 공급한 공공임대의 경우 내년 7월 판교 원마을 12단지를 시작으로 분양전환이 예정되어 있고, 민간건설의 경우 당장 올해 12월부터 판교 산운마을 8단지와 9단지를 시작으로 분양전환이 본격화된다. 그러나 분양전환을 목전에 둔 공공임대 임차인들은 현재 큰 문제에 직면해 있다. 주변 시세 급등으로 ‘감정평가금액’이란 높은 분양전환가격을 현실적으로 감당하지 못하고 길거리로 쫓겨날 상황에 놓인 것이다.

 

사실 10년 공공임대는 노무현 정부 당시 표면적으로는 집 없는 서민들을 위한다는 취지에서 도입한 제도지만, 세부적인 내용을 들여다보면 건설사업자에게 유리하게 적용되고 있는 것을 알 수 있다. 건설사업자에게 공공택지를 저렴한 가격으로 공급받을 수 있도록 하였고, 건설비용의 경우 임차인에게 보증금으로 받거나 국민주택기금을 빌릴 수 있게 하였다.

물론 그 주택기금에서 대출받은 이자와, 감가상각비 등도 임차인에게 수십만원에서 100만 원이 넘는 월 임대료를 받아 충당이 가능하다. 특히, 건설사업자들은 10년 후 시세가 높을 때, 감정평가금액으로 분양전환 할 수 있으며, 시세급등으로 분양전환을 못 받는 임차인들을 소송으로 쫓아낼 수 있다.

 

공공택지도 국민의 땅이고 공공재이다. 공공택지는 각종 제도에서 소외받아 온 사회적 약자들에게 내 집 마련의 꿈을 실현시켜주는 역할을 해야 한다. 이에 법에서도 ‘우선분양전환권’을 분명히 명시하고 있는 것이다. 하지만 공공택지가 건설사 이윤추구로 활용되고 있는 것이 지금의 현실이다.

 

유력 대선주자였던 문재인 대통령은 2016년, 많은 임차인들 앞에서 10년 공공임대의 분양전환가격 산정기준을 5년 공공임대와 같은 방식으로 개선하는 것으로 공약 채택과 법안 통과를 약속한 바가 있다. 그러나 문재인 정부는 분양전환 시기가 눈앞에 다가왔음에도 불구하고 여전히 개정의 움직임을 보이지 않고 있다.

 

이에 국회의원들이 분양전환가 산정기준 개선을 위해 법 개정에 나서고 있다. 하지만 정부는 법에 따라 건설사와 임차인이 계약 체결을 한 것을 뒤늦게 변경하는 것은 바람직하지 않다며 법 개정을 사실상 반대하고 있다. 그러나 정부의 주장과 다르게 헌법재판소와 결정례와 대법원 판례에서는 법률관계가 형성되어 있지 않은 상황에서 공공택지에 건설한 공공임대는 계약의 원칙보다는 공익 실현을 우선시해야 한다고 명확하게 판시하고 있다.

 

물론 건설과정 속에서 건설사업자들도 기여를 하였고 그에 따른 사업성 보장도 있어야 한다. 이에 분양전환가를 산정할 때 ‘분양가상한제’에 준하는 방식으로 하되 건설사업자의 사업성을 위해 택지비와 공사비에 기간이자, 간접비, 적정이윤을 보장하도록 하는 ‘공공주택 특별법 일부개정법률안’을 본 위원이 대표발의 하여 현재 소관 상임위원회에 계류되어 있다.

 

10년 공공임대 제도를 도입한 참여정부의 핵심관계자였던 문재인 대통령과 국토교통부는 본 위원이 발의한 법안을 전향적으로 검토해야 한다. 무주택자 신분으로 10년 넘게 청약저축통장을 매월 납입해오고, 또다시 10년간 임대주택에 거주하면서, 평생에 한 번 20평대 아파트 하나 장만해보려는 서민들의 간절한 목소리를 문재인 대통령은 외면해서는 안 된다.

 

윤종필 국회의원(자유한국당 성남 분당갑 당협위원장)