[법률플러스] 여신전문금융사 아파트 위탁관리업체와 체납 입주자 소송

집합건물에 관해 구분소유관계가 성립하면 동시에 법률상 당연하게 구분소유자의 전원으로 건물과 대지, 부속시설의 관리에 관한 사항의 시행 목적으로 하는 단체인 관리단이 구성된다. 

관리단집회의 결의에서 관리인이 선임되면 관리인이 사업집행과 관련해 관리단을 대표해 재판상 또는 재판 외의 행위를 할 수 있다. 한편, 주택건설촉진법과 공동주택관리령의 규정에 따른 입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정해 시행하는 등의 관리 권한을 가지고 있고 자기 이름으로 소송이 가능하다.

 

아파트 위탁관리회사는 관리단이나 입주자대표회의로부터 관리업무만을 위임받아 행하는 지위에 있고, 원칙적으로 구분소유자 등 입주자에 대해 독자적으로 권리행사를 할 수가 없다. 그런데 현실적으로 아파트 관리비의 부과ㆍ징수업무는 위와 같은 관리업무의 일환으로 위탁관리회사가 맡아서 하고 있고, 실제 그것이 위탁관리회사의 가장 중요한 업무가 되고 있다.

관리비를 체납한 입주자가 있는 경우 입주자대표회의나 관리단이 관리비 체납자를 상대로 관리비청구소송을 제기할 수 있으나, 수시로 발생하는 체납관리비와 관련해 직접 소송을 제기하는 데는 현실적인 어려움이 따를 수 있다. 이에 관리비 체납자를 상대로 위탁관리회사가 자기 명의로 직접 관리비청구소송을 할 수 있는지가 문제가 된다.

이 점이 법률적으로 문제가 되는 이유는, 재산권에 관한 소송에서 소송물인 권리 또는 법률관계에 관한 관리처분권을 가지는 권리주체가 관련 소송을 제3자에게 위임해 하게 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하므로 원칙적으로 허용되지 않기 때문이다.

 

이에 관해 대법원은, 임의적 소송신탁도 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제6조가 정한 소송신탁의 금지 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고, 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적ㆍ제한적으로 허용될 수 있다고 한다. 그러한 입장에서 대법원, 관리비의 부과ㆍ징수를 포함한 관리업무를 위탁관리회사에 포괄적으로 위임한 경우에는 통상적으로 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 

또 이 경우 위탁관리회사가 관리업무를 수행하는 과정에서 체납관리비를 추심하기 위해 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하나, 전문 관리업체에 관리업무를 위임하는 것은 합리적인 이유와 필요가 있다고 본다. 그러한 관리 방식이 일반적인 거래 현실이며, 관리비 징수는 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소이다.

또 집합건물의 일종인 일정 규모 이상의 공동주택의 경우 주택관리업자가 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것이 법률의 규정에 따라 인정되고 있는 점 등을 고려해 관리 업무를 위임받은 위탁관리회사는 특별한 사정이 없는 한 입주자 등을 상대로 자기 이름으로 소를 제기해 관리비를 청구할 당사자 적격이 있다고 한다. 현실을 고려한 타당한 견해라고 보여진다.

법무법인 마당 임한흠 변호사