[법률플러스] 상가건물 임대차보호법 개정 임차인의 권리금 보장 강화돼

영업을 하기 위해 좋은 입지의 점포를 선정해야 하나, 현실적으로 점포를 구하러 다녀보면 보증금 이외에 권리금이 항상 문제가 된다. 경우에 따라서는 권리금이 보증금보다 더 고액인 경우도 있다. 이와 같이 권리금은 기존 영업자가 점포를 매도함으로써 포기해야 하는 시설비와 영업권에 대한 대가로 여겨졌고, 관행상 점포와 함께 거래되었다.

그런데 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법이 개정되기 전까지는 안타깝게도 권리금에 대하여 특별히 규율하는 법규가 없어, 임대인의 방해행위 때문에 권리금을 떼였다고 하는 임차인들이 법률상담을 하여 오면 변호사들은 마땅한 도움을 드릴 수가 없었다. 물론 이전에도 서로 사이가 좋은 임대인과 임차인은 상가권리금 회수를 할 수 있도록 임대인이 임차인에게 ‘양수 양도’를 보장해주는 경우가 많았다.

그러나 일반적으로 건물주는 권리금을 인정하려 하지 않고, 임차인은 인정을 받으려고 하였다. 그래서 종종 권리금은 임차인간에 음성적으로 거래되는 경우가 많았고, 문제는 임대인이 수수된 권리금을 알지 못하고, 알았다 하더라도 임대인에게 그 반환책임을 물을 수 없는 경우가 대부분이므로 임대인이 점포를 제3자에게 임대하거나 매매해 버리는 경우, 임차인은 권리금을 회수하지 못하고 점포를 내주어야 하는 경우가 많았다.

신규 세입자와 임대차 계약… 권리금 회수기회 보장

임대인이 권리금 회수 방해시 손해배상 청구 가능해

대규모 점포, 국·공유재산 등 거래에선 보장 못 받아

2015년 5월 13일부터 시행된 개정 상가건물 임대차보호법은 임대인이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 전 세입자가 소개한 신규 세입자와 임대차 계약을 맺어야 하고, 이제 기존 임차인의 주선으로 신규 임차인이 되고자 하는 사람에 대해 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약을 거절할 수 없도록 하여, 임차인의 권리금 회수기회를 보장하였다.

임대인이 신규임차인에게 권리금을 요구하거나, 신규임차인이 기존임차인에게 권리금 지급을 못하게 하거나, 현저히 고액의 임대료와 보증금을 요구하거나, 그 밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약체결을 거절하는 행위를 방해행위로 금지된다.

임대인이 이러한 방해행위를 하는 경우, 임차인은 계약기간 만료 후 3년 이내에 손해배상 청구를 할 수 있으며, 손해배상금액은 신규임차인이 기존임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

다만 임대인에게 ‘정당한 사유’가 있으면 임차인은 권리금에 대한 주장을 할 수 없다. 즉, 신규임차인이 보증금 및 임대료를 지급할 자력이 없다고 보여지거나, 종전임차인이 상가건물을 1년 6개월 이상 주거 등 비영리목적으로 사용하는 경우, 임대인이 선택한 신규임차인이 종전 임차인에게 권리금을 준 경우에는 임대인은 신규임차인이 데리고 온 자와 임대차계약을 체결하지 않아도 된다.

또한 기존 임차인이 차임을 3기 이상 연체하거나, 임대인의 동의나 승낙 없이 점포를 전대하는 등 임대차계약상 의무를 위반한 경우에도 보호를 받지 못한다.

이와 같이 이제부터 상인들의 권리금 회수 기회가 보장받게 됐지만, 백화점ㆍ대형마트 등의 대규모 점포 중 일부에 대한 계약의 권리금 거래, 고속도로 휴게소 등의 국공유재산 관련 계약의 권리금 거래, 그리고 전대차 계약의 권리금 거래에서는 권리금 회수 기회를 보장받지 못한다.

또 건물이 오래되어 안전사고의 우려가 있거나, 재건축 또는 철거를 하여야 하는 경우, 특히 임대차계약 체결시에 임대인이 재건축 등에 대하여 미리 알려준 경우에는 권리금 회수기회를 보장받지 못한다.

이국희 변호사