[사설] 인천시 ‘누구나 집’ 주택정책 기대 크다

인천시가 획기적인 주택정책을 내놨다. 이른바 송영길(시장) 표 주거공급 모델인 ‘누구나 집’ 프로젝트다. 전국 최초로 시도되는 새로운 주거정책 모델이다. 이 모델 전환은 종전 우리 주택정책의 패러다임을 바꿀 혁신 의지를 담고 있다는 점에서 기대하는 바가 크다.

인천시는 그동안 정부 주택정책 실패 요인을 수요 공급의 불일치에 있다고 판단하고 있다. 주택 건설사들의 미분양 사태는 부동산 자산가치 상승이 없어졌기 때문이라는 분석이다. 자산가치 상승이 예상되지 않으니까 투기적 수요가 줄어 미분양 사태가 초래됐다는 것이다. 옳은 판단이다. 전세금이 매매가격을 육박해도 집을 사지 않는 것은 이 때문이다.

따라서 인천시의 주택정책 전환의 요점은 소유권과 주거권을 분리하는 것이 핵심이다. 소유권은 부동산 투자신탁이나 부동산 펀드가 갖고, 주거권을 실수요자에게 분양하는 것이다. 인천시는 2016년까지 서구 도화구역 공동주택용지 2만1천90㎡에 우선 아파트 506가구를 건설, ‘누구나 집’ 시범사업을 추진하고 검단지구 등 타 지역으로 점차 확대할 계획이다.

‘누구나 집’은 민영과 공공이 혼합된 임대주택 방식이다. 예컨대 82.5㎡(25평)의 경우 보증금으로 분양가의 15%(4천만원)정도를 리츠에 지분 투자식으로 참여하고 월 30~40만원의 임대료를 부담하는 구조다. 임대자격 제한이 전혀 없고 주거기간도 10년간 보장되며 언제나 양도가 가능하다. 자본 투자금 중 90%까지 연리 4%의 대출도 가능하다. 특히 신용등급에 따른 이자율 차별도 없앤다.

‘누구나 집’ 프로젝트는 임대인과 임차인의 관계가 아닌 부동산 리츠와 투자자 관계다. 부동산 리츠에 15%의 투자 지분을 갖고 지분만큼 아파트 소유권을 갖게 되는 것이다. 부동산 리츠는 아파트 부지와 건물 소유권을 확보해 부도날 염려가 없다. 임대 사업자는 대한주택보증으로부터 60%를 대출받아 초기 투자부담을 덜고, 인천도시공사로부터 5%를 투자받아 최소한의 공공성과 안전성을 유지한다.

부동산 전문가들은 인천시가 재정을 투입하지 않고 저렴하게 임대 아파트를 공급하는 방식으로 시장을 교란시키지 않으면서 부동산 불황 타개책을 찾았다는 점을 긍정적으로 평가하고 있다. 하지만 장기적으로 임대 수입을 안정화하면서 임대료를 계속 저렴하게 유지할 수 있겠느냐는 우려도 없지 않다. 또 부동산 시장 추세인 전세 수요를 월세 수요로 전환시키는 것도 과제다. 정책의 생명인 실효성 확보를 위해 이에 대한 해법 모색이 필요하다.