[데스크 칼럼] 토지리턴제 계약 문제는 없나

재정위기에 내몰린 인천시가 공공자산 매각을 통해 재정난 타파에 나섰다.

이 과정에서 LH가 장기 미분양 토지(대상 9조3천억원) 분양을 촉진하기 위해 지난 2010년 5월 도입한 토지리턴제를 인천시가 경제자유구역에 보유한 공공용지 매각에 적용시키면서 재정난의 급한 불을 꺼 나가고 있다.

그러나 문제는 경기불황의 장기화로 토지리턴제를 통해 판매한 토지가 3년 길게는 5년내에 한꺼번에 매수기관으로부터 반납될 때 또 다른 재정위기를 초래할 수 있다는 점에서 대책 마련이 필요하다는 지적이다.

인천시는 최근 판매된 송도 6·8공구(34만7천36㎡)와 청라 A12블록(8만2천896㎡)을 ‘중도금선납할인제’와 ‘계약해지권(토지리턴제)’을 부여하는 2가지 방식으로 판매했다.

선납할인제를 선택해 낙찰받은 자는 매각 대금의 77.5%를 계약일에 한꺼번에 내야 하고 계약해지권을 선택한 자는 계약일에 총 매각대금의 95%를 납부해야 한다. 단 계약해지권 방식으로 계약하면 매수기관이 사업 수익성 등을 따져 약정기간 내 땅을 개발하지 못하면 인천도시공사가 연리 5%를 가산해 재매입해야 한다는 조건이 붙어있다.

이에 따라 시가 내놓은 경제자유구역 송도 6·8공구 땅은 교보증권이 주관사로 참여하는 특수목적법인 ㈜S개발이 8천520억원중 8천94억원을 납부해 사들였고 청라 A12블록 공동주택용지도 교보증권이 설립한 R개발이 2천300억원 이상을 적어내 낙찰받았다.

매수기관들은 좋은 땅을 구입하면서 부동산 경기 침체로 인한 개발위험 부담을 줄일 수 있다는 이점 때문에 선납할인제보다는 계약해지권을 선호했고 인천시도 토지대금의 95%를 일시불로 받아 부채비율 증가없이 1조원이 넘는 돈을 확보해 재정위기를 극복할 수 있는 장점이 있다.

토지매수기관과 인천시의 상호윈윈 전략으로 통하는 토지리턴제는 과연 아무런 문제 없이 좋기만 한 것일까?

일각에서 전문가들은 유동성 위기에 처한 인천시와 인천도시공사 입장에서 계약해지권 부여는 불가피한 선택이라고 한다.

그러나 내년에도 경제청은 11공구 매립을 위해 최소 2천억원 정도의 토지매각이 필요하고 시도 현재와 같은 재정상황이라면 또 다른 보유 토지의 매각 추진이 불가피한데 문제는 이들 토지가 모두 토지리턴제로 판매될 경우 시가 리턴에 대해 감당할 수 없다는데 있다.

실제 경기도시공사는 광교신도시 용지공급이 저조하자 지난 2010년 9월께 토지리턴제 방식을 적용해 행정타운 부지와 1.5㎞ 거리의 상업용지(1만8천500㎡)와 업무복합용지(5만1천㎡)를 2곳의 건설사와 3천940억원에 공급계약을 맺었다.

그러나 최근 김문수 도지사가 재정난 등을 이유로 신청사 건립계획 보류를 발표하자 사업추진 의지가 꺽인 건설사들이 계약해지 움직임을 보였고 발등에 불이 떨어진 공사는 도와 협의회를 열어 신청사 건립 재개를 강하게 요청하는 등 행정 추진에 차질이 빚어졌다.

여기에다 도시계획 전문가들은 계획적 개발에 토지리턴제가 걸림돌이 될 수 있다고 지적한다.

우선 대규모 택지에 대한 일괄적인 개발이 쉽지 않다. 건설업체들이 부동산 경기를 보고 사업성을 따지면서 개발시점을 늦출 수 있어 전체 개발계획에 어긋날 수 있다는 것이다.

이 같은 상황에서 인천시는 토지 매각대금을 시교육청 법정 전출금 지급과 자치구 재원조정교부금, 인천대 전출금, 버스업계 보조금 등으로 사용, 부채비율을 낮추기 보다는 위돌 빼서 아랫돌을 메우는 형식으로 재정난을 극복하고 있다.

따라서 3년 또는 5년 뒤 도래할 수 있는 토지리턴에 대비, 재무구조 개선 등을 통한 유동성 문제 해결에 적극 나서야 한다.

김창수 인천본사 경제부장