[법률 플러스] 토지보상 협의과정에 임하는 태도

시간이 지나갈수록 개발의 손길이 미치지 않는 곳이 없을 정도로, 어느 지역이든 구석구석 도시계획, 재개발 등의 손길이 안 미치는 곳이 없을 정도다. 그렇다보니 당연히 따라오는 문제가 손실보상의 문제이다. 안타까운 것은 대부분의 토지소유자들이 협의보상을 위한 감정 시에 자신의 토지에 유리한 자료(예컨대, 인근토지에 대한 보상선례나, 매매선례 등)를 제공하는 등의 노력이 필요한데, 이러한 노력을 전혀 하지 않고 있다는 점이다.

 

그렇다보니 간혹, 사업시행자와의 협의보상과정에서 끝까지 협의를 하지 않은 채 토지수용위원회의 수용재결 결과에 불만을 갖고, 보상금증액 소송을 제기하면서, 당초 사업시행자가 협의과정에 제시한 금액대로 보상해 달라는 주장을 하는 토지소유자가 있다.

 

그러나 수용재결을 거쳐 행정소송의 단계까지 온 사업시행자의 입장에서는 조속한 사업추진을 위해 수용재결로 가는 것을 막기 위하여 토지소유자에게 제시한 금액을 소송까지 와서 보상금으로 지급할 리 만무하다.

 

이미 사업은 지체될 때로 지체되었고 그로인한 손해도 발생했기 때문이다. 특히, 수용대상 토지는 수용재결 당시의 현실 이용 상황을 기준으로 평가하여야 하고, 그 현실 이용 상황은 법령의 규정이나 토지소유자의 주관적 의도 등에 의하여 의제될 것이 아니라 관계 증거에 의해 객관적으로 확정돼야 한다. 놀라운 것은 대부분 토지보상을 위한 협의경위서를 보면 토지소유자들이 당초 토지를 구매할 당시 소요된 금액 및 관리비, 이자, 개발이익 등을 보전해 줄 것을 요구하면서 재판을 통해 끝까지 가겠다는 의사를 표시하고, 협의과정에 충실히 임하지 않는다는 점이다. 법원 입장에서도 결국은 보상을 위한 감정평가에 의할 수밖에 없는 것인데, 그 감정평가 시에 토지소유자의 주관적인 의도나, 기대이익 등은 반영되지 않는 것이 일반이다.

 

한편, 토지소유자가 많이 하는 주장이 주변 인근 토지의 실제거래가액과 비교하였을 때 자신 토지의 보상가가 너무 낮다는 것이다. 토지보상금 평가는 일반적으로 가격시점 ‘현재’를 기준으로, ‘정상가격’으로 평가함이 원칙이다. 정상가격이란 대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간에 거래된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 거래 당사자 간 통상 성립한다고 인정되는 가격을 의미한다. 인접한 토지라고 하더라도 개별적인 토지의 가격형성요인이 다를 수 있기 때문에, 한 필지 토지의 거래가격이 토지 인근의 평균적인 시세라고 판단하기에는 무리가 있고, 이에 토지보상을 위한 정상가격과 인근 토지 실제거래가격 간에 차이가 생긴다.

 

더욱이, 수용재결과정에서 보상액 산정은 2곳의 감정평가기관을 통한 감정평가 금액을 산술평균하여 산정하게 되는데, 법원에서의 감정평가 한 금액이 수용재결 당시 금액보다 훨씬 높게 산정되는 경우는 극히 드물다.

 

때문에 토지소유자들은 무턱대고 버티고 보자는 의도로, 아무것도 하지 않은 채 토지보상을 위한 사업시행자와의 협의과정에 임하는 것 보다는 가능하면 자신의 토지에 대한 정당한 감정평가가 이뤄지도록 감정에 필요한 자료제출(인근토지에 대한 보상선례나 매매거래 실태 등)을 하는 등의 노력이 필요하다.

 

송윤정 법무법인 마당 변호사