부합물, 종물에 미치는 경매의 효력

사과나무를 심어 놓은 땅 및 물고기 수족관이 붙어 있는 횟집 건물을 담보로 돈을 빌렸다.

 

하지만 돈을 갚지 못해 근저당권이 설정된 땅과 건물이 경매에 넘어갔다.

 

포기하고 그래도 땅에 심은 사과나무 200그루와 횟집에 붙어 있는 수족관을 가져 오려고 하니, 경매 받은 사람이 자신의 것이라며 난리 난리다. 위 사과나무와 수족관은 경락인 소유일까?

 

물건의 종류 중 ‘부합물(附合物)’은 어떤 토지, 건물 등에 딸리어 거래 상 독립성을 잃고, 토지, 건물과 한 덩어리를 이루는 물건으로 대표적으로 땅위의 수목 따위가 있다.

 

결국, 땅에 심은 수목인 사과나무 200 그루는 땅과 한 덩어리를 이루는 것으로, 땅에 설정한 근저당권의 효력은 한 덩어리를 이루는 사과나무에도 미치게 되는 것이기 때문에 경매 당시 사과나무까지 함께 경매대상물이 되는 것이고, 땅을 경락받은 사람은 땅 위에 있는 사과나무 200 그루도 함께 경락받게 되는 것이다.

 

그러나 당초 사과나무를 심은 자가 땅에 근저당권설정등기를 경료하기 전 각 사과나무에 별도로 자신의 소유임을 표시하는 명인방법 또는 입목에 관한 법률에 기한 입목등기를 경료했다면 위 사과나무 200그루는 땅에 부합되지 않고 별개의 물건으로 취급되므로, 근저당권의 효력은 사과나무에 미치지 않아 경락인은 사과나무의 소유권을 주장할 수 없다.

 

또한 물건의 종류 중 종물(從物)은 일정한 물건에 부속돼 그 사용에 도움을 주는 물건을 말하는 것으로, 이러한 종물은 주물의 처분(매매, 경매 등)에 따르게 된다.

 

횟집으로 사용할 점포 건물에 붙여서 생선을 보관하기 위해 신축한 수족관 건물은 점포 건물의 종물(92도3234)로, 점포 건물이 경매로 처분될 경우 부착돼 있는 수족관도 함께 경매돼 경락인의 소유가 된다.

 

이러한 종물의 다른 예로는 주유소의 주유기, 백화점건물의 전화교환설비 등이 있다.

 

그럼, 등기된 땅 지상에 신축된 미등기 가옥이 있을 경우 가옥 건물에 소유권보존등기를 경료하지 않은 경우 가옥이 땅에 부합돼 땅에 설정한 근저당권등기에 기인한 경매로 경락인은 땅 및 가옥의 소유권도 취득하게 되는 것일까?

 

그러나 가옥은 땅과 별개의 부동산인 건물에 해당되므로 등기여부를 떠나, 땅에 부합되어 하나의 덩어리가 되는 부합물이나 땅에 부속돼 그 사용에 도움을 주는 종물이라고 할 수 없다.

 

땅에 설정한 근저당권의 효력이 미등기 건물에까지 미치는 것은 아니고, 결과적으로 가옥의 소유권은 경락인이 아닌 채무자가 여전히 가지게 된다.

 

앞 사안에서 사과나무가 자신의 소유라고 하면서 채무자가 경락받은 땅을 출입, 사과나무를 캐가는 경우(사과열매는 땅에 부합여부와 상관없이 사과를 재배한 자 소유) 위 경락인은 땅에 출입하는 자를 상대로 ‘토지 출입금지 및 수목채취금지 가처분 결정’을 받을 수 있고, 위 결정에도 불구하고, 채무자가 계속 위 토지출입에 출입할 경우 공무원이 직무에 관해 실시한 강제처분표시의 효용을 해한 경우에 성립하는 공무상비밀표시무효죄(형법 제140조)로 처벌할 수 있다.

 

법무법인 마당 변호사