수용당한 토지를 되찾는 방법

토지수용이란 사업시행자가 공익사업을 위해 강제로 토지의 소유권을 취득하는 것이다.

 

통상의 매매계약에서는, 가격이 만족스럽지 않다면 토지소유자는 매매계약을 거절하면 그만이다. 그러나 수용절차에서는 토지소유자가 원하지 않는 경우에도, 법정된 보상금만을 받고 토지의 소유권을 넘겨주어야 한다.

 

이처럼 수용은 강제로 토지의 소유권을 사업시행자에게 넘기는 것을 본질로 하기 때문에, 우리 법은 만일 토지가 일정 기간 원래 목적하였던 공익사업에 사용되지 않는 경우에는, 토지소유자가 환매권을 행사하여 토지의 소유권을 되찾을 수 있는 방법을 마련하고 있다.

 

환매가 가능한 경우는 크게 두 가지이다.

즉 토지가 수용된 날로부터 10년 이내에 공익사업의 폐지·변경 등의 사유로 인하여 취득한 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 경우와 수용일부터 5년 이내에 취득한 토지의 전부를 공익사업에 이용하지 아니한 때이다.

 

이러한 요건에 해당하면, 토지소유자는 토지의 전부 또는 일부가 필요 없게 된 때부터 1년 또는 수용일로부터 10년 이내에(전자의 경우) 또는 수용일부터 6년 이내에(후자의 경우), 환매권을 행사할 수 있다.

다만, 환매제도는 소유자의 소유권을 회복시켜 주는 것만을 목적으로 한다. 따라서 환매권자는 당초 지급받은 보상금을 사업시행자에게 반환하여야 함은 물론이다.

 

토지소유자는 환매를 주장하지만 사업시행자가 환매 요구를 거부하면서 소유권이전등기를 해주지 않는 경우도 흔히 있다. 이 경우 토지소유자는 환매에 따른 소유권이전등기를 구하는 소송을 제기해야 한다.

위에서 본 환매의 요건(토지가 공익사업에 필요 없게 된 경우 또는 토지가 공익사업에 이용되지 않는 경우)에 해당하는지는 사실 개별 사건에서는 명백하지 않고, 소송에서 양 당사자는 이 점에 대해 많이 다투게 된다.

 

이처럼 소송까지 벌어지는 경우 사업시행자가 보상금을 반환받으려 하지 않을 것임은 물론이다.

따라서 토지소유자는 보상금 상당액을 공탁하여야 한다. 환매요건이 충족되었어도 환매권자가 보상금을 공탁하지 않으면 위 소송에서 패소할 수밖에 없다는 점에 주의해야 한다.

 

환매제도는 환매권자에게 무슨 특별한 이익을 주려는 제도가 아니다. 예컨대 본래 5억원을 받고 수용당한 토지를 환매하려고 하는 시점에서 그 토지의 가격이 2, 3배로 앙등한 경우에는 어떻게 할 것인가. 이러한 경우 우리 법은 토지소유자가 5억원만을 반환하여 일단 토지의 소유권을 회복할 수 있도록 하는 동시에, 사업시행자가 나머지 토지 가격에 해당하는 돈을 환매권자로부터 추가로 받아 낼 수 있도록 하고 있다.

 

그 요건에 대하여 우리 법은 ‘토지의 가격이 수용일 당시에 비하여 현저히 변동된 경우 사업시행자 및 환매권자는 환매금액에 대하여 서로 협의하되, 협의가 성립되지 아니한 때에는 그 금액의 증감을 법원에 청구할 수 있다’라고 규정하고 있다.

 

따라서 수용당한 때보다 토지가격이 대폭 상승한 경우의 최종적인 환매대금은 당초의 보상금을 반환하는 것 이상의 거액이 될 수도 있게 되므로, 환매권자는 이 점을 유의해야 한다.

법무법인 마당 변호사 김종훈