올 봄 분양시장에 내 집 마련의 길을 묻다

전통적으로 분양시장 성수기는 봄·가을에 형성된다. 혹한·혹서를 피한 계절적 이점에 견본주택 방문객이 늘어나 분양마케팅도 수월할뿐더러, 한해 주택시장 여건에 맞는 공급계획을 점검한 민간건설업체들이 본격적으로 분양물량 출회를 결정하는 시기이기 때문이다.

 

다가오는 3~4월 봄 분양시장은 주택시장여건 변화로 작년과 사뭇 다른 변화가 기대된다.

 

첫째, 서울 및 수도권 물량 증가와 함께 지방 분양사업장의 공급량이 큰 폭으로 증가하며 분양수요자들의 선택폭도 넓어졌다. 최근 미분양 세대 감소와 함께 전세가 상승으로 주택시장 분위기가 호전되고 있어 건설사에서 그동안 미뤄왔던 공급을 서두르고 있기 때문이다.

 

실제 올 3월은 전국 24곳 사업장에서 총 1만6천997가구 중 1만1천887가구가, 4월은 전국 31곳 사업장에서 총 3만771가구 중 2만6천588가구가 일반 분양될 예정으로, 2009년(6천982가구)과 2010년(1만3천208가구) 동기대비 공급총량 개선이 점쳐진다.

 

공급량 증가로 선택폭 넓어져

 

둘째, 유례없는 전세시장의 가격상승도 봄 분양시장의 관심도를 높이는 요인이다. 전국 전세가격이 100주째 숨 가쁜 상승세를 보이는데다, 2011년 2월 한 달간 1.6% 상승하며 2002년(2.8%) 동기대비 가장 높은 변동률을 기록했다. 본격적인 봄 이사철을 앞두고 싼 전세매물을 찾아 경기 남·북부나 수도권 도심 외곽으로 이동하는 수요들이 여전하고, 지방주택시장도 별반차이가 없어 공급이 부족하거나 대기수요가 높은 중소형평면 위주로 분양시장의 관심은 보다 커질 것으로 추정된다.

 

셋째, 정책적인 요인도 분양시장 회복에 힘을 실어주고 있다. 작년 3월에는 위례신도시 보금자리주택 사전예약 등 저렴한 공공주도의 공급여파로, 민간분양시장 구축이 불가피 했다.

 

하지만, 올 들어 보금자리주택 본청약과 사전예약이 2분기 이후로 밀린데다, 60㎡ 이하 소형주택은 소득과 자산기준을 도입해 보금자리주택 청약기준을 강화한다고 하니, 민간건설사 공급시기 조율과 사업여건이 비교적 자유로워지게 된 셈이다. 게다가 정부차원에서 강남 3개구 투기지역을 제외한 수도권과 지방의 분양가상한제 폐지를 내세우고 있는 실정이라, 법 개정이전 저렴한 분양물량에 대한 수요는 보다 증가할 것으로 예상된다.

 

특히 정부가 가계부채 건전성을 고려해 3월말 종료되는 총부채상환비율(DTI) 완화 정책을 원상복귀하기로 입장을 정리한 상태라, 급매물 메리트가 반감된 기존 재고주택시장에 비해 (집단)대출규제에서 자유로운 분양시장의 반사이익이 기대되는 시점이다.

 

다만, 재고주택시장과 분양시장은 불가분의 관계로, 자칫 기존주택시장의 침체가 지속돼, 재고주택시장에서 신규분양시장으로 갈아타는 선순환구조가 깨져버린다면 분양시장도 동반 침체되는 역기능이 우려된다.

 

넷째, 올 5월 약 500만 명이 1순위로 유입되는 주택청약종합저축 가입자의 움직임도 눈여겨봐야한다. 청약통장 가입인구 증가가 분양시장의 청약접수율과 청약총량을 증가시키는 순기능도 있겠지만, 분양시장의 변동성과 쏠림현상을 더 가속화시킨다면, 결국 유망한 사업장에만 청약자가 몰리는 양극화가 더욱 농후해질 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

 

청약시장 여건 과거보다 개선

 

봄 분양 성수기 분양물량 증가와, 전세시장불안 및 지방주택시장의 선전, 청약통장가입자의 급격한 유입 등 분양시장 회복을 전제로 한 청약시장 여건이 과거보다 개선되고 있음은 틀림없다.

 

그러나 연초 청약수요자들은 여전히 분양가가 저렴하고, 브랜드파워를 갖췄으며, 청약경쟁률로 검증된 유망사업장 위주로 청약통장을 사용하려는 양극화는 여전한 모습이다.

 

분위기에 휩쓸리기보다는 자기자본여력과 봄 분양 시장 트렌드를 이끌 정부의 정책변화까지 유심히 살펴, 철저히 내집마련 계획을 먼저 세운 후 분양시장에 접근하는 것이 바람직하다.

 

함영진 ㈜부동산써브 부동산연구실장