금리 낮으면 무조건 최고 ‘단기변동금리’ 리스크 커

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수도권지역의 주택가격 하락 지속과 거래량 감소 및 정부의 주택거래 활성화 대책의 발표 연기 등과 맞물려 하반기에도 주택가격은 더 하락할 것으로 예상하는 시각이 지배적이다. 이에 주택구입 수요자의 상당수가 주택구입을 유보하거나 전세시장으로 몰리고 있다.

그러나, 부동산시장이 아무리 침체돼 있다 하더라도 시장은 움직이기 마련으로 주택을 구입하려는 수요자는 오늘도 여러 은행의 주택담보대출 상품을 상호 비교하면서 어느 은행의 금리가 가장 낮은지, 대출조건은 어떤 상품이 유리한지 꼼꼼히 살펴볼 것이다.

이분들의 제일 큰 관심사는 무엇일까? 아마 대출금리 수준이 의사결정 시 가장 큰 비중을 차지하지 않을까? 그렇다면 금리만 낮다면 그 상품이 제일 좋은 것일까? 정말이지 어려운 질문이 아닐 수 없다.

주택구입 시 대출을 이용하려는 수요자의 경우 가장 우선적으로 고려하여야 할 것은 본인의 채무부담 능력이라고 필자는 생각한다.

현재 우리나라의 주택담보대출은 단기변동금리 상품의 주를 이루고 있는 것이 현실이다.

이러한 단기변동금리 주택담보대출은 금리가 상승추세에 접어들며 변동성이 커지면 금리인상에 따른 채무상환 부담을 고스란히 떠안아야 하는 구조이며, 대출만기 또한 단기로 운용, 채무부담 능력을 초과하여 이용하는 경우에는 연체위험이 크다 할 것이다.

이에 한국주택금융공사(HF)는 주택대출시장의 단기변동금리 상품 구조를 선진국처럼 장기고정금리 구조로 유도하기 위하여 2004년부터 보금자리론을 공급하고 있다.

보금자리론은 기본적으로 장기고정금리로 운용되고 있으며, 대출자의 소득대비 부채상환능력(DTI)을 기반으로 고객이 감내 가능한 수준에서 대출금액을 결정하고 있다.

특히 금리가 상승할 것이라는 예측이 지배적이고 금리변동성도 커지는 시기에는 보금자리론이 인기를 얻어왔다.

그러나, 최근에는 이러한 외부요인과 더불어 기존의 보금자리론보다 금리가 0.4%p 낮은 U보금자리론을 신규 출시하여 수요자의 구미에 맞는 상품으로 대대적인 변신을 했고 이에 따른 인기몰이를 하고 있다.

실제로 7월 중 보금자리론은 9천838억원어치가 팔려 6월(3,702억원)보다 165.7% 급증했으며, 이 중 U보금자리론은 전체 판매액에 64.8%인 6천375억원이 팔렸다.

이는 보금자리론 자체의 금리경쟁력이 높아지고 금리인상 전에 대출을 받거나 기존 고금리 대출을 갈아타려는 고객이 증가하고 있음을 방증하는 것이라 할 수 있을 것이다.

현재의 부동산 시장의 침체는 눈치 빠른 내집마련 예정자에게는 분명 기회가 될 수 있다.

시장의 추이를 눈여겨 지켜보며 저점 매수 타이밍에 한국주택금융공사의 U보금자리론으로 내집을 마련하는 현명함이 필요해 보인다.  윤정한 한국주택금융공사 경기지사 팀장