조망권 침해

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기존의 건물 근처에 다른 건물이 들어서는 것은 흔히 있는 일이다. 이런 일이 벌어지면 기존 건물의 소유자는 여러 가지 피해(예컨대 일조권과 사생활의 침해)를 입게 되는 상황이 벌어지는데, 최근 자주 문제되는 것이 바로 조망권 침해의 문제이다.

조망권이란 대략 아름다운 자연적·문화적 환경, 즉 경관을 조망·향유할 수 있는 권리라고 정의된다. 그러나 국토는 좁고 건물의 수요는 증가하고 있는 우리나라의 상황에서, 조망권을 무제한으로 보호하는 것은 불가능하다. 따라서 조망권이 법적인 권리로 보호되기 위해서는 다음과 같은 엄격한 요건을 갖출 것이 필요하다.

피해 건물의 위치·조망 이익·사용목적 등

수인한도 넘은 경우에만 조망권 침해 인정

우선 조망하는 곳과 조망되는 곳이 모두 ‘경관’이라고 볼 수 있어야 하고, 단순히 ‘보기에 좋다’라는 정도로는 법으로 보호되는 조망권이라고 할 수 없다. 예컨대 ‘상업지역’에서 고층건물을 지은 사람은 인위적으로 주변 지역을 전망할 수 있게 되었지만, 이후 그 주변에 또 다른 고층건물이 들어서 종전의 시야(전망)가 확보되지 않았다고 하여 이를 조망권의 침해로 볼 수는 없는 것이다. 상업지역은 본래 수려한 자연적·문화적 환경을 갖추고 있다고 보기 어려운 까닭이다.

또한 기존에 있는 건물이 조망의 향수를 주된 목적으로 하여 건설된 것이고, 조망의 이익이 그 건물의 가격 형성에 주요한 요인으로 작용하고 있다는 것이 요구된다. 예컨대 숙박시설이나 음식점 등의 영업을 하는 사람이 자신의 영업소가 조망이 뛰어난 곳에 위치하고 있음을 광고하고 있다면 이는 조망권의 보호 대상이 되겠지만, 단순히 주변환경이 쾌적하다는 정도만으로 조망권의 침해를 주장하기 어렵다.

조망권의 침해를 인정하기 위하여 무엇보다도 가장 중요한 요건은 새로운 건물이 기존 건물의 조망을 차단하여야 한다는 점이다. 그런데 국토가 좁고 건물의 수요는 매우 큰 우리나라의 사정에서 새로운 건물을 지을 때 종전 건물이 누리던 조망의 이익을 전혀 침해하지 않고 건물을 지으라고 요구하기는 어렵다.

이런 견지에서 우리 대법원 역시 수인한도라는 기준을 설정하여 종전 건물에 대한 조망권의 침해가 수인한도를 넘은 경우에만 조망권의 침해를 인정한다. 즉 대법원은 피해건물이 입지하고 있는 지역의 지역성, 피해건물의 위치 및 구조와 조망상황, 당해 조망이익의 내용, 가해건물의 위치 및 구조와 조망방해의 상황 및 건축·사용 목적 등 가해건물의 상황, 가해건물 건축의 경위, 조망방해를 회피할 수 있는 가능성의 유무 등을 종합적으로 고려하여 수인한도 초과 여부를 판단하는 것이다.

만일 새로운 건물이 조망권을 침해하고 있다면 피해 건물의 소유자는 어떤 방법으로 권리구제를 받을 수 있을까. 우선 피해자는 조망권이 침해되었다는 이유로 손해배상을 청구할 수 있음은 물론이다.

그러나 피해자는 손해배상의 선을 넘어 방해배제(조망권을 침해하지 않는 선까지만 건축을 하고 이를 넘어서는 부분을 건축을 하지 말 것 또는 이미 조망권을 침해한 건물 부분을 철거할 것)까지도 요구할 수 있다. 다만 이처럼 공사의 중단이나 철거를 요구하는 것은 사회경제적으로 손실이 크기 때문에 조망권 침해의 정도가 매우 심각하다고 판단될 때에만 가능하고, 그 외의 경우에는 손해배상 청구만이 가능하다는 점도 유의해야 한다.  /김종훈 변호사