<법률플러스>부동산 등기의 효력

법무법인 마당의 법률플러스

매매계약과 같은 법률행위를 통해 부동산에 관한 권리를 취득하기 위해서는 반드시 등기를 하여야 한다(등기의 ‘창설적 효력’). 즉 을이 갑 소유의 부동산을 매수하는 계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급하였지만 아직 자신의 명의로 소유권이전등기를 마치지 못하였다면, 그 부동산은 여전히 갑의 소유일 뿐이다. 물론 이 경우 매수인인 을은 매도인인 갑을 상대로 빨리 등기를 넘겨달라고 소송을 할 수는 있겠지만, 그 소송에서 승소한 다음 실제로 자신의 명의로 등기가 되기까지는, 갑이 여전히 소유자인 것이다.

그런데 반면 어떤 부동산에 관하여 ‘단지 등기가 되어 있다는 이유만으로’ 그 명의자가 당연히 그 부동산의 권리자가 되는 것은 아니다. 즉 본래는 병의 소유인 부동산인데, 갑이 계약 등의 적법한 원인이 없이 서류를 위조하여 자신의 명의로 등기하였거나 등기공무원이 착오로 갑의 소유로 등기하였다고 하여, 그 부동산이 별안간 갑의 소유가 되는 것은 아니다.

이처럼 등기부에 기재된 명의자가 꼭 그 부동산의 실제 소유자인 것은 아니기 때문에, 만일 을이 등기명의자인 갑의 소유라고 철석같이 믿고 부동산을 매수하여 등기까지 마쳤지만 이후 실은 (갑이 아니라) 병이 그 부동산의 소유자가 아니라는 것이 밝혀지게 되면, 을 역시 소유권을 취득하지 못하게 된다. 즉 병이 을을 상대로 을의 이름으로 된 등기의 말소를 청구하면, 을은 이에 응할 수밖에 없다. 결국 우리 법은 등기의 공신력(公信力)을 부인하는 것이다(이 경우 억울한 피해를 당한 을은 갑을 상대로 이미 지급한 매매대금의 반환을 청구할 수 있음은 물론이다).

결국 등기부를 100% 믿어서는 안 되기 때문에, 부동산을 매수하고자 하는 사람은, 명의자가 이를 취득한 경위, 부동산의 현재 점유ㆍ사용상황, 명의자와 종전 소유자와의 관계 등을 잘 살펴보고, 이를 토대로 등기명의자가 ‘실제로 그 부동산의 소유자인지’를 세심하게 확인해 볼 필요가 있다 하겠다.

그렇다면 우리 법에서 ‘등기’는 아무 의미가 없는 것일까. 물론 그렇지는 않다. 우리 법은 어떤 등기가 존재하면 (그 등기의 유ㆍ무효와 상관없이) 그 등기가 형식적으로 존재한다는 사실로부터 등기된 대로의 권리관계가 존재하리라는 추정을 일으키는 효력을 인정한다(이를 등기의 ‘추정력’이라 한다).

이러한 등기의 추정력에 의하여, 등기명의자는 그 부동산의 권리자이며 적법한 절차를 거쳐 등기부에 적혀 있는 원인(예컨대 ‘매매’)을 근거로 그 부동산에 관한 권리를 취득했다는 것이, 모두 추정된다.

여기서 ‘추정’은 입증책임의 문제와 연관이 있다. 즉 어떤 부동산이 갑의 명의로 등기되어 있으면 그 부동산의 소유자는 갑이라고 추정되므로, 만일 병이 그 부동산은 갑의 소유가 아니라 자신의 소유인데 갑이 서류를 위조하여 무단으로 등기를 마친 것이라고 주장하면서 갑을 상대로 소유권이전등기말소 소송을 제기하였다면, (갑이 아니라) 병이 이에 관하여 법원이 확신을 가질 수 있을 정도의 입증을 해야 하는 부담을 지는 것이다.  /김종훈 변호사