미분양 아파트 대책을 보며

국민의 희망과 기대를 안고 이명박 정부가 출범한 지 5개월이 지나고 있다. 경제 대통령이라는 별칭과 함께 최고 건설회사의 전문경영인 출신이란 이미지 때문인지 주택을 비롯한 부동산시장도 지난 정부보다는 상황이 좋아질 것으로 기대했었다. 각각의 이해관계자들은 대통령의 경력과 경험상 나름대로 기대섞인 전망을 해보았다. 그러나 부동산과 관련 피부에 와닿는 주요 이슈들은 아직 나타나지 않은 것 같다.

747공약으로 표현된 대통령의 선거공약 중에서 부동산과 관련된 것은 종합부동산세 적용기준 상향 조정 검토를 비롯 양도세 관련 세제, 대출규제 완화, 분양가 상한제 조정, 도심 재개발·재건축 활성화 등이 있었다.

대통령 인수위에선 공급 확대로 집값 안정, 재건축·재개발 지역의 용적률 일괄 완화, 서민층 주거안정 도모, 세율 조정, 대운하 개발 등이 있었다. 그러나 현재까지 발표된 대책 중에서 당장 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있는 것은 미분양 아파트 해소책이라 할 수 있다. 이는 서울과 수도권을 제외한 지방의 미분양 아파트를 해결해 건설사들의 숨통을 좀 터주자는 의도인 것 같다.

그러나 세부적으로 과연 실효가 있을까 하는 의견들이 다수로 파악된다. 대출규제 완화, 취등록세 인하, 매입 임대주택 범위 확대 등이 대책의 골자다. 과거 정부와 다른 점이 무엇 하나 보이지 않는다.

이번 대책에서 짚어보아야 할 부분은 크게 주택시장과 금융시장 두 부분으로 나누어 볼 수 있다.

지방 주택시장의 수요와 공급을 보면 이미 공급초과 현상이 발생한 것이 수년 전이다. 그러나 시행사, 건설사, 금융기관들은 지역 상황을 무시하고 물량확보에 치중했고, 경쟁적인 상황에서 토지가격이 상승해 분양가도 동반 상승할 수 밖에 없었다. 따라서 이를 무시하고 공급에 열중한 시행사나 건설사를 정부가 원칙을 변경하면서까지 보호해야 하는가. 시장원리에 따라 해결해야 가격안정에 도움이 되지, 투자자나 소비자들에게 얼마나 도움이 될지 모르는 대책은 오히려 도덕적 해이만 불러올 수 있다.

미분양 사태의 일차적 책임은 사업자와 인허가권자에게 있다. 이 부분을 분명히 짚지 않는다면 설사 일시적인 해결이 되더라도 다음 단계에서 가격의 왜곡, 부실 자산의 이전 등 부작용이 예상된다. 문제의 핵심은 과다공급과 고분양가이다. 정말 시장 안정에 대한 의지가 있다면 균형잡힌 대책을 갖고 현재의 고통을 과감하게 받아들여야 한다.

두 번째는 금융시장의 문제이다. 당분간 우리 경제는 어려움을 겪을 것을 각오해야 하는 상황이다. 더욱이 물가안정을 위해 금리를 올린다는 분위기로, 즉 대출의 문제이다. 주택 매매에는 대출이 수반될 수 밖에 없는데, 과연 금리 상승시기에 소비자들이 주택을 매입하기가 용이할까. 대출금리가 상승하는 상황에서 이자 부담은 가중될 것이다. 아직까지 금융시장은 장기주택자금 대출을 위한 자금조달시장이 탄탄하지 못하고, 경기도 매우 불투명한 실정에서 추가 주택가격 하락이 예상되는 지방 시장에 얼마만큼 도움이 되겠는가.

부동산시장을 살리기 위해 정책 입안자들은 먼저 국민들에게 시장 안정화의 명확한 정의를 설명할 수 있어야 한다. 가격 문제만으로 시장의 안정을 판단하거나, 건설사들의 어려움을 해소하는 것이라면 실효성에 의문이 가는 대책들만 나올 것이다. 시장은 필요한 것을 잘 알고 있고 그에 따라 움직인다. 꼭 시장을 살리겠다는 의지가 있다면 파격적인 정책이 필요할 것이고, 그렇지 않으면 당분간 상황을 지켜보는 것도 하나의 방법이다.