<법률플러스>토지거래허가구역內 땅 거래할때

<법무법인 마당의   법률플러스>

일반적으로 토지를 매매하는 경우에 매도인과 매수인이 매매계약서를 작성하면 바로 계약의 효력이 발생해서 매수인은 매도인에게 약속한 일자까지 중도금과 잔금을 지급하여야 하고, 매도인은 매수인에게 이전등기서류를 넘겨주어야 한다.

그런데 어떤 토지 일대가 토지거래허가구역으로 지정되면 이에 속하는 토지를 매수하는 경우에는 다른 일반적인 토지를 매수하는 경우와 달리 매도인과 매수인이 매매계약서를 작성하고 이에 더 나아가 계약금을 지급하였다고 하더라도 토지거래허가를 받아야만 그 매매계약의 효력이 발생하고, 그 전에는 아직 그 계약은 효력이 발생하지 않는다. 즉 위 매매계약은 토지거래허가를 받아야만 그 효력이 발생하도록 되어 있는데, 이처럼 토지거래허가를 받기 이전의 매매계약을 일컬어 법적으로 ‘유동적 무효’ 상태에 있다고 한다.

이렇듯 토지거래허가를 받기 전에는 매매계약의 효력이 발생하지 않아 매도인과 매수인이 서로 계약상 의무를 이행할 필요가 없기 때문에, 매수인이 중도금이나 잔금을 약속한 일자에 지급하지 않더라도 매도인은 중도금이나 잔금을 지급하여 달라고 할 수 없고, 매도인이 중도금이나 잔금을 지급받고도 이전등기를 하여 주지 않더라도 매수인에게 등기서류를 넘겨달라고 할 수 없게 된다.

최근 이러한 점을 이용하여 토지거래허가구역 안에 있는 토지에 관하여 매매계약을 체결하였다가 매수인이 장기간 이리저리 미루면서 토지거래허가신청 자체를 하지 않거나 중도금과 잔금을 지급하지 않는 경우가 많다.

매도인이 계약 체결 후 주변의 땅값이 상승하였거나 다른 사람에게 이를 다시 팔기 위해서 계약을 없었던 것으로 하자고 하면서 중도금이나 잔금을 받지 않으려고 매수인을 이리저리 피하는 일도 많다. 이런 경우 매매계약서를 보면 중도금이나 잔금을 지급할 날짜조차 정확히 기재되어 있지 않거나 토지거래허가가 날 때라는 등 불명확하게 기재되어 있는 경우가 많다.

그렇다고 토지거래허가를 받기 전에 매도인과 매수인이 서로에게 아무런 의무도 부담하지 않는 것은 아니다. 토지거래계약을 체결하는 매도인과 매수인은 공동으로 허가신청서를 제출하여야 하여야 하기 때문에, 매도인과 매수인은 최소한 서로에 대하여 토지거래허가신청절차에 협력할 의무는 부담하게 된다.

매도인이 아무런 이유 없이 계약이 없었던 것으로 하자면서 토지거래허가신청에 필요한 서류를 주지 않을 때 또는 매수인이 토지거래허가신청을 하지 않고 차일피일 미루고 있을 때에는, 서로 상대방에 대하여 토지거래허가신청절차에 협력하라는 청구를 할 수 있게 된다.

그런데 토지거래허가가 나기 전이라도 매매계약을 서로 이행할 의사가 없다는 사실이 분명하여 진 때, 특히 매도인이 계약을 없었던 것으로 하자면서 받은 계약금을 매수인에게 돌려주는 경우에는 매매계약을 이행하지 않겠다는 뜻을 확실히 한 것으로 보아서 이럴 때에는 매수인도 토지거래허가신청을 하여 줄 필요가 없다.

매수인이 토지를 다른 사람에게 전매하는 등 토지거래허가신청을 하지 않겠다는 뜻을 확실히 밝힌 경우에는 매수인측이 계약을 이행할 의사가 전혀 없음을 표시하였기 때문에 매도인 또한 매수인에 대하여 토지거래허가신청절차에 협력할 필요가 없어진다.

이처럼 토지거래허가구역 내의 토지는 다른 토지와는 달리 여러 가지 위험이 많이 발생할 수 있으므로 계약 체결에 있어 더욱 신중을 기하여야 하겠다.