내달 1일부터 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입기준 강화로 임대인들이 보증금에 대한 유동성 저하를 우려하는 가운데 정부가 전세사기 특별법 지원 대책을 발표하면서 피해임차인들이 촉각을 곤두세우고 있다.
■ 전세가율 100%→90%, 영향은?
27일 지역 부동산 업계 등에 따르면 현행 전세보증보험 가입 기준인 전세가율 100%는 90%로 변경된다. 전세보증보험을 미끼로 성행했던 무자본 갭투자 등을 방지하기 위해서다. ‘빌라왕’ 등 악성 임대인이 무자본으로 빌라를 짓고 전세를 놓으면서 임차인의 전세보증을 악용했던 행태를 막겠다는 것이다.
여기에 지난 1월부터 시행된 공시가율 반영률 140%까지 더하면 실질적으로 보증금이 공시가격의 126%(공시가격×140%×90%) 이내여야 보증보험 가입이 가능하다.
일례로 전세가율만 적용해보면 임대인은 1억원의 전세가(매매가 동일)를 보증보험 가입 조건인 9천만원(전세가율 90%)으로 내려야 임차인을 찾기 쉽다. 이는 최근 전세사기 의혹 파장으로 임차인들이 보증보험에 가입할 수 있는 매물을 선호하는 경향에서 비롯됐다.
그러나 일부 임대인들 사이에선 계약기간이 끝난 기존 임차인들에게 보증금을 돌려줄 수 없다고 우려했다. 많게는 수십채를 소유하고 있는 다주택 임대인의 입장에선 여러 채의 전세금을 내려야 하는 상황이기 때문이다.
더욱이 임대인들의 보증금 반환용 대출은 사실상 막힌 상태다. 정부가 지난 3월부터 임차보증금 반환목적으로 주택담보대출을 받을 수 있도록 규제를 완화했음에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 존재한다.
또 임대사업자들의 경우 해당 주택을 매도하는 방안으로 보증금을 반환하기 어렵다는 분석이다. 등록임대주택을 임대의무기간 중 무단으로 매각하거나 임대사업자가 아닌 사람에게 주택을 매도할 경우 주택 1채당 최대 3천만원의 과태료가 부과되는 것으로 규정되면서다.
성창엽 대한주택임대인협회장은 “현 상황에서 보증보험 가입 기준을 높이는 것은 전세보증금 미반환 사태를 불러일으킬 수 있다”며 “결국 임대인뿐만 아니라 임차인까지 피해를 받게 될 것”이라고 말했다.
그러나 일각에선 이러한 전망을 기우라고 규정했다. 익명을 요구한 한 부동산학계 교수는 “전체적으로 부동산 시장이 침체기를 걷는 가운데 보증보험 기준 강화가 시장에 끼치는 영향은 적을 것”이라며 “악용 사례는 조정되는 게 바람직하다”고 밝혔다.
■ 구체적이지 않은 전세사기 지원 대상
정부는 이날 전세사기 특별법 지원 대상을 발표했다. 전세사기 피해자 인정 요건은 ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차 주택에 대한 경·공매 진행 ▲면적·보증금 등을 고려한 서민 임차 주택 ▲수사 개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 뿽다수의 피해자가 발생할 우려 뿽보증금의 상당액이 미반환될 우려 등 6가지다.
이와 관련 윤영석 법무법인YK 변호사는 “확정일자의 경우 문제가 없지만 다수의 피해자, 미반환 우려 등 구체적인 내용이 확정되지 않았다”며 “동탄 전세사기 의혹 임차인들이 피해자로 인정 받을 수 있는지는 검토해야 알 것”이라고 설명했다.
한편 국토부는 이러한 사안의 세부 사안을 확정할 방침이다.
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