세입자 A씨는 2020년 11월 집주인 B씨와 전세보증금 4억원, 계약기간을 2년으로 정해 수원시의 한 아파트에 관한 전세계약을 체결했다. 이후 A씨는 계약기간을 연장하기 위해 전세계약이 종료하기 전에 계약 갱신을 요구했으나, B씨는 자신이 실거주하겠다며 A씨의 계약갱신 요구를 거부했다. 그러나 B씨는 이후 (실거주를 한 것이 아니라) 전세보증금을 6억원으로 정해 C씨에게 아파트를 임대했다. 이 경우 A씨는 B씨를 상대로 손해배상을 청구할 수 있을까?
현행 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따르면, 임대인이 자신 또는 직계 존·비속의 실거주를 이유로 임대차계약의 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니했더라면 갱신 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다. 따라서 B씨가 정당한 사유 없이 C씨에게 위 아파트를 임대했다면, A씨는 B씨를 상대로 주택임대차보호법이 정한 범위 내에서 손해배상을 청구할 수 있다.
여기서 손해배상의 액수는 당사자 간에 합의가 이뤄지지 않는 한 ▲갱신거절 당시 월 차임의 3개월분에 해당하는 금액 ▲임대인이 제3자에게 임대해 얻은 환산 월 차임과 갱신거절 당시 환산 월 차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 ▲갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 한다. 위 사례에서 A씨의 손해배상액을 산정하면 다음과 같다.
먼저 이 사례는 월 차임 없이 전세보증금만 있는 경우이므로 전월세 전환율에 따라 보증금을 월세로 전환해야 한다. 법정 전월세 전환율은 은행법 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려해 대통령령으로 정하는 비율(10%)과 한국은행에서 공시한 기준금리(1.25%)에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 더한 비율(3.25%) 중 더 낮은 비율에 따르므로 3.25%를 적용해 월세를 계산한다. 따라서 A씨의 월차임은 약 108만원(보증금 4억 원×0.0325×1/12)이 된다. 한편 C씨의 월차임은 약 162만원(보증금 6억원×0.0325×1/12)이므로, 결국, A씨는 324만원(108만원×3개월), 1천296만원((162만원-108만 원)×24개월), 갱신거절로 인해 입은 손해(이는 임차인 A씨가 별도로 증명) 중 가장 큰 금액으로 손해배상을 청구할 수 있게 된다.
A씨가 손해배상을 청구하려면 그 아파트에 임대인이 아닌 제3자가 거주하고 있음을 알아야 한다. 이는 어떻게 확인할 수 있을까. 주택임대차보호법 시행령 제6조에 따르면 임대인의 실거주를 이유로 계약갱신이 거절된 임차인은 해당 임대차 목적물의 임대차계약 체결 여부 등에 관한 사항을 열람할 수 있다. 이에 따라 구 임차인은 주민센터 등과 같은 확정일자 부여기관에 방문해 임대차 정보제공 요청서를 작성해 집주인의 실거주 여부를 정식으로 확인할 수 있다. 임대차 정보제공 요청서는 ‘주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙’ 별지 제3호 서식에서 확인할 수 있다.
조혜진 변호사 / 법무법인 마당
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