임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에게 상환을 청구할 수 있다(민법 제626조 제1항). 여기에서 필요비란 임차인이 임대차목적물의 보존을 위해 지출한 비용을 말한다. 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약존속 중 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 임대차목적물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, 임차인이 필요비를 지출하면 임대인은 이를 상환할 의무가 있다. 이때 임차인은 필요비를 지출한 즉시 임대인에게 그 비용의 상환을 청구할 수 있다. 임차인이 필요비를 상환받지 아니한 채 임대인에게 임대차목적물을 반환했다면 그날부터 6개월 내에 상환청구를 해야 한다. 필요비의 예로는 보일러 교체 공사비, 수도 수리비용, 누수로 인한 수리비용 등이 있다.
유익비는 임차인이 임대차목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용을 말하는데, 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 한다(민법 제626조 제2항). 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 해당하지 아니한다. 또한 임차인이 지출한 결과가 임대차목적물의 구성부분이 되어야 하고, 만약 그 부가물이 독립성을 유지하는 경우에는 부속물에 해당해 부속물매수청구권의 대상이 된다. 유익비의 예로는 발코니 확장, 중문 설치, 이중창 설치 등이 있다. 유익비는 지출 즉시 상환을 청구할 수 있는 필요비와 달리 임대차가 종료해야 청구할 수 있고, 임대인이 임대차목적물을 반환받은 날로부터 6개월 내에 청구해야 한다.
필요비와 유익비 상환청구권에 대한 민법규정은 강행규정이 아니고, 임의규정이기 때문에 당사자 사이의 특약으로 유익비, 필요비 상환청구권에 대한 포기 또는 제한이 가능하다. 따라서 임대차계약의 체결 당시 ‘임대차목적물 반환 시에 임차인이 원상복구를 하기로 한다’고 약정했다면, 이때에는 필요비, 유익비 상환청구를 할 수 없다.
필요비, 유익비 상환청구권에 대해서는 향후 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생할 수 있으므로, 임차인은 필요비, 유익비 관련 비용에 대해 지출 이전에 임대인에게 연락을 하여 필요한 공사에 대한 동의를 받고, 가능하다면 비용부담주체에 대해 협의를 하고 해당 비용을 지출하는 것이 좋을 것이다.
이준행 변호사 / 법무법인 마당
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